Для получения дополнительного дохода собственники по решению ОСС вправе сдать в аренду общее имущество МКД. Но случается, что застройщик самовольно использует фасад нового дома для размещения своих баннеров. Из разбора судебного дела узнайте, может ли УО в такой ситуации взыскать с компании неосновательное обогащение.

Размещение вывесок и баннеров на фасаде МКД – использование общего имущества

В 2011 году при строительстве двух МКД в Чите застройщик (далее – СК) разместил на них баннеры с надписями о продаже помещений. Спустя три года на ОСС собственники выбрали УО и наделили её полномочиями распоряжаться общим имуществом. Они определили стоимость аренды в 500 рублей за квадратный метр фасада.

Управляющая организация неоднократно требовала от СК заключить договор и оплатить задолженность за использование фасада. Но компания запросы игнорировала, и УО обратилась в суд. По её мнению, застройщик нарушил НПА, самовольно разместив на фасадах домов рекламу своих услуг (дело № А78-9780/2022).

Ответчик в отзыве на иск указал, что:

  • не видел в своих действиях нарушения законодательства;
  • никаких запросов от управляющей организации не получал;
  • баннеры являются информационными вывесками и не содержат рекламы;
  • в момент возведения спорных домов собственники не наделили УО полномочиями на распоряжение общим имуществом;
  • срок исковой давности был пропущен.

Для размещения баннеров и вывесок на МКД необходимо согласие решение общего собрания собственников

Суд первой инстанции, рассматривая иск, ответил на три вопроса:

  1. Какая вывеска является рекламной, а какая информационной?

Информация об объекте рекламирования, адресованная неопределённому кругу лиц, направленная на поддержание интереса к нему и продвижение его на рынке, является рекламой. Она должна отвечать требованиям Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ.

В п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 № 58 пояснено: если сведения вызывают у потребителя ассоциацию с конкретным товаром и призваны привлечь внимание к нему, то информация должна рассматриваться как реклама.

Рекламный баннер и информационная вывеска отличаются целью назначения указанных на них сведений, а также местом расположения, внешним видом, характером, размером.

Под информационными вывесками понимаются указатели при входе в здание, чтобы посетитель мог найти в нём нужное помещение, а также узнать контакты и режим работы организации. Действие № 38-ФЗ на них не распространяется (п. 5 ч. 2 ст. 2 № 38-ФЗ).

Суд определил, что размещённая на спорных МКД информация являлась рекламой и способствовала продвижению ответчика на рынке, так как привлекала внимание покупателей к другим строящимся объектам.

  1. Обязан ли застройщик, установивший баннеры на МКД, платить за них в отсутствие договора?

Судья отметил, что гражданские права и обязанности появляются не только при фактическом заключении договора, но и из действий юридических лиц (ст. 8 ГК РФ). При этом лицо, использующее чужое имущество, должно возместить потерпевшему неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

В спорный период все квартиры в домах были проданы, а строительная компания конструкции не демонтировала и не заключила договор аренды. СК, являясь профессиональным застройщиком, осознавал, что нарушает нормы ЖК РФ: использование общего имущества собственников платное, даже если они ещё не проголосовали за это на ОСС.

  1. За какой период эксплуатации фасада МКД должна заплатить строительная компания?

УО требовала от застройщика оплатить задолженность в 728 тысяч рублей в пределах срока исковой давности – за последние три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Суд с этим согласился и пришёл к выводу, что:

  • Застройщик нарушил ч. 5 ст. 19 № 38-ФЗ, не заключив договор для установки рекламных  конструкций на спорных домах.
  • Возникшие отношения между УО и строительной компанией являются причиной неосновательного обогащения ответчика по ст. 1102 ГК РФ.

Таким образом, инстанция удовлетворила иск УО, взыскав в её пользу с СК судебные расходы, задолженность и проценты на сумму долга по ч. 1 ст. 395 ГК РФ, общей суммой в 793 тысячи рублей.

Ответчик с этим решением не согласился и подал жалобы в апелляционный и кассационный суды, но они оставили решение первой инстанции без изменений. ВС РФ отказался рассматривать дело (определение от 21.02.2024 № 302-ЭС23-29690).

УО может взимать плату за использование фасада дома даже в отсутствие решения ОСС по данному вопросу

Ранее ВС РФ в определении от 26.06. 2018 по делу № 41-КГ18-13 указывал, что для размещения на МКД рекламы и информационных вывесок необходимо получить согласие собственников. При этом использование чужого имущества является возмездным: иное могут установить жители на ОСС.

Чтобы УО не оказаться в схожей ситуации и не идти в суд, следует:

  • провести ОСС и включить в повестку дня вопрос о наделении управляющей организации полномочиями распоряжаться общим имуществом от лица собственников;
  • определить правила использования такого имущества и стоимость аренды;
  • вовремя взыскивать в суде задолженность, если арендатор разместил на МКД рекламу и не платит.

Собрание с такой повесткой дня можно легко и просто организовать с помощью сервиса «ОСС на 100%». Библиотека повесток, встроенная в систему, позволит правильно сформулировать вопросы и определить необходимый по ним кворум голосов. Заполните форму ниже и мы с вами свяжемся.

Название вашей организации

Ваши фамилия, имя и отчество

Номер телефона для связи

Извините, произошла ошибка.

Попробуйте позже.