Центральной темой прошлой недели стал принятый Госдумой РФ законопроект с правилами сдачи квартир МКД в краткосрочный найм. Читайте о том, почему появился такой документ, и о мнениях экспертов ЖКХ по вопросу, решит ли он все важные проблемы в этой сфере.
Конституционный Суд РФ потребовал урегулировать вопросы краткосрочного найма квартир в МКД
С 2019 года в многоквартирных домах в квартирах запрещено оказывать гостиничные услуги – только в нежилых помещениях. Но посуточная аренда зачастую носит признаки такого бизнеса, а наниматели причиняют соседям неудобства: шумят, мусорят, портят общее имущество.
Жители МКД годами пытались бороться с таким мини-бизнесом в доме, в том числе через суд. Один такой спор привёл стороны в Конституционный Суд РФ, благодаря которому «лёд тронулся».
В одном из многоквартирных домов индивидуальный предприниматель посуточно сдавал квартиру, что подтверждалось соответствующим объявлением в интернете. В нём было прописано, что сдаются двухуровневые апартаменты с мебелью, питанием, трансфером и стойкой регистрации.
Соседям ИП это не понравилось, и они обратились с иском в суд, чтобы доказать, что собственник оказывает в квартире запрещённые гостиничные услуги (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Суды всех инстанций, в том числе Верховный, согласились с иском жителей МКД, и тогда предприниматель потребовал, чтобы КС РФ проверил ч. 3 ст. 17 ЖК РФ (постановление от 23.03.2023 № 9-П).
Суд указал, что, согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе сдавать помещение на основании договора с соблюдением прав и интересов соседей. При этом в НПА отсутствуют критерии, которые бы отличали посуточную аренду от услуг гостиниц, запрещённых в МКД. Суды самостоятельно оценивают обстоятельства дела, если жители дома подают иск по вопросу организации в квартире такого бизнеса.
КС России отказался признать ч. 3 ст. 17 ЖК РФ противоречащей Конституции РФ, но предписал законодателям:
- определить конкретные правила для краткосрочной аренды;
- дать гражданам чёткие критерии, где заканчивается такая аренда и начинаются гостиничные услуги.
Как УО и жителям бороться с ненадлежащим содержанием животных в МКД252533
Кабмин разработал законопроект – про квартиры с ИПУ и ответственность собственников за поведение нанимателей
Во исполнение постановления КС РФ кабмин попытался урегулировать проблемы сдачи в краткосрочный найм жилых помещений в МКД. Законопроект № 445620-8, внесён в Госдуму РФ в сентябре прошлого года и 13 марта был принят в трёх чтениях.
- Нельзя сдать квартиру, если в ней не установлены приборы учёта коммунальных ресурсов.
- Можно передать жилое помещение в краткосрочный найм при условии соблюдения прав соседей, правил проживания и содержания общего имущества в МКД.
- Если такая деятельность происходит с нарушениями, то жители дома могут обратиться в суд.
«За шум, беспорядки, повреждения общего имущества будут нести ответственность не только "посуточные жильцы", но и сам собственник такого помещения», – рассказал первый зампред комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.
Новость о том, что Госдума РФ приняла закон, вызвала широкое обсуждение в СМИ и среди экспертов сферы ЖКХ, которые в большинстве своём считают, что проблемы краткосрочного найма проект НПА не решает. Разбираемся, что не так с этим документом.
Как УО и жителям бороться с нарушениями правил проживания в доме320351
В НПА нет критериев разграничения гостиничных услуг и посуточного найма
Ещё год назад, после появления постановления КС РФ, зампред комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева говорила о том, что для решения проблемы с краткосрочным наймом квартир нужен не новый закон, а усиление роли собственников в управлении МКД.
Когда проект НПА всё-таки появился и его готовили ко второму чтению, депутаты из профильного комитета сформулировали пакет поправок. Но, как отметила Светлана Разворотнева, большинство из них не было внесено.
«Одни отклонили по причине противоречия с нормами Конституции – права граждан распоряжаться своим имуществом, неприкосновенность жилища. Другие – в силу того, что не нашли инструментов контроля за исполнением норм», – отметила депутат в своём ТГ-канале. – «Например, обязанность сообщать о заключении договоров на найм и о заселяющихся людях, очевидно, будет исполняться только добросовестными гражданами».
Депутаты предлагали прописать в ЖК РФ требование к наймодателю получить согласие на менее 75% жителей подъезда для заключения договора о краткосрочной аренде квартиры. Многие эксперты отмечали, что это невыполнимо и «убьёт рынок». В итоге предложение не было принято.
Светлана Разворотнева считает, что большинство проблем в ситуации с краткосрочным наймом квартир законопроект № 445620-8 не решает:
- Не была определена грань между посуточным наймом и гостиничными услугами, хотя на этом настаивал Конституционный Суд РФ.
- Не появились механизмы для определения ответственных за противоправные действия постояльцев. Ведь наниматели квартир, как правило, не регистрируются, и впоследствии невозможно установить виновных в правонарушениях.
«Принятие данного законопроекта не означает, что мы прекращаем работу по поиску путей и методов защиты прав соседей от недобросовестных наймодателей и нанимателей», – подытожила депутат анализ принятого Госдумой РФ документа. – «Надеюсь, в рамках новых законопроектов предложим и другие нормы, направленные на решение проблем краткосрочного найма».
Что предпринять УО в борьбе с жителями «антисанитарных» квартир69941
Документ вместо регулирования соседских отношений приведёт к войне между ними
Своим мнением о законопроекте поделилась Сусана Киракосян, член Экспертного совета Ассоциации «Р1» и председатель подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью:
«Объективно ничего не изменилось! [...] Хотя проблему и не решили, но хуже точно не сделали. Напомнили про соседей, приборы учёта, правила содержания общего имущества в МКД», – отметила Сусана Киракосян и задалась вопросами о реализации этого документа:
«Кто и как будет контролировать отсутствие приборов учёта в сдаваемых помещениях?! И зачем написали про то, что при нарушении порядка сдачи помещения соседи могут обратиться за защитой в суд? Прямое указание на “тропу соседской войны”».
При этом, как отметила эксперт, тема краткосрочного найма – это маленький эпизод в разрезе вопроса о регулировании соседских отношений: ежегодно суды рассматривают до 4 млн споров между жителями МКД. Но законодательно такие отношения нигде не урегулированы.
«Большинство стран имеют “мягкое” регулирование соседских отношений, включая пределы соседского терпения и ответственность за грубые нарушения, возможность определять соседские правила в соглашении или уставе, имеющих юридическую силу. Они не стремятся запрещать бизнес по краткосрочному найму, но создают для него специальное регулирование», – подчеркнула Сусана Киракосян.
Эксперт напомнила, что в России уже предпринимались попытки принять НПА в этой сфере:
- В Концепции развития законодательства о вещном праве, рекомендованной Президиумом Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, был обозначен институт соседского права. Он был нужен, чтобы «защитить не публичные интересы (интересы неограниченного круга лиц), а интересы собственников».
- В разное время законодатели внесли на рассмотрение Госдумы РФ проекты нормативных актов с изменениями в Гражданский и Жилищный кодексы РФ о соседских отношениях, но их не приняли.
Например, авторы законопроекта № 963432-7 предлагали прописать в ЖК РФ обязательства по соблюдению прав соседей в многоквартирных домах и меры ответственности за нарушение жильцами квартир тишины в ночное время и за нанесение ущерба общему имуществу. Проект был отклонён в третьем чтении.
Не определено, кто и как будет отслеживать исполнение требования о наличии ИПУ в сдаваемой квартире
Утверждённый законопроект № 445620-8 прокомментировала глава Экспертного совета Елена Шерешовец. Она отметила, что непонятно, кто и как будет исполнять требования принятого НПА, и выделила следующие проблемы в его реализации:
- В России отсутствует полная база арендных квартир, ведь сведения об аренде подаёт в налоговую абсолютное меньшинство.
«А остальные [...] скажут заученную фразу: это ко мне родственники погостить приехали, ничего я не сдаю», – прокомментировала вопрос Елена Шерешовец.
- Непонятно, кто и как будет сводить две базы данных: арендные квартиры и жильё без ИПУ.
Мнение подписчиков ТГ-канала Елены Шерешовец о реализации принятого Госдумой РФ законопроекта о правилах краткосрочной аренды квартир
Даже в случае, если такие базы будут сведены и нарушители выявлены, то нет НПА, которым бы устанавливалась ответственность для них. В законопроекте № 445620-8 говорится только о праве соседей «обратиться в суд за защитой своих прав».
«Увы, он либо породит новую волну ненависти между соседями, либо будет просто спущен на тормозах», – считает эксперт.
Как вы считаете, поможет ли новый НПА решить проблемы, связанные с посуточной арендой квартир в МКД? И какие вопросы остались нерешёнными? Поделитесь в комментариях.
