21, 23, 26 и 28 июня команда РосКвартала провела вебинар «Договор управления - 2016». На протяжении четырёх дней мы рассматривали лучшие практики составления договоров управления, разбирали типичные ошибки при составлении ДУ, делились с вами нашими практическими наработками, разбирали законодательство.

Для вашего удобства - самое важное и полезное, о чём говорилось на онлайн-курсе - в сегодняшнем материале.

Правовая база

Готовя теоретическую базу для первого и второго дней курса, мы опирались на следующие законодательные и нормативно-правовые акты:

Правовая база третьего дня вебинара дополнилась:

Четвёртый день, посвящённый приложениям к ДУ и формам отчётности, также был дополнен отдельными законодательными актами:

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК
Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК
106292
2

День первый. Базовые положения о ДУ

Первый день онлайн-курса «Договор управления - 2016» мы говорили о понятии, характеристиках и особенностях договора управления.

Согласно ст. 162 п. 2 ЖК РФ по ДУ МКД одна сторона (УО) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД, органов управления ТСЖ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД и по надлежащему СиР ОИ в таком доме, предоставлять КУ собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями в этом доме, осуществлять другую деятельность, направленную на достижение целей управления МКД.

Мы разобрали, каких типов бывают ДУ:

  • Смешанный тип - это совмещение двух типов ДУ - договора возмездного оказания услуг и договора подряда;
  • Публичный - это договор, который заключает лицо, осуществляющее предпринимательскую или другую деятельность, приносящую ему доход. Данный договор устанавливает обязанности лица по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится.

В первый же день мы обратились к такому важному вопросу, как условия договора управления. Правильно составленный ДУ может стать хорошей подушкой безопасности в спорных ситуациях для УО, а также защитить УО от необоснованных требований собственников. Чтобы так и было, помните, что в ДУ должны содержаться следующие условия:

  • состав общего имущества МКД и адрес такого дома;
  • перечень работ и услуг по управлению МКД, услуг и работ по СиР ОИ в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень КУ, которые предоставляет УО;
  • порядок определения цены договора, размера платы за СиР жилого помещения и размера платы за КУ, а также порядок внесения такой платы;
  • порядок осуществления контроля за выполнением УО ее обязательств по ДУ.

Помимо условий, обязательных в ДУ, в нём также должны быть чётко расписаны обязанности и права сторон.

Основные условия договора управления МКД
Основные условия договора управления МКД
68000
5

Ещё одна важная тема первого дня - порядок заключения, изменения и расторжения ДУ.

Согласно п. 5.1 ст. 162 ЖК РФ ДУ заключается на срок не менее чем 1 год и не более чем 5 лет. Если по окончании срока действия договора управления, отсутствует заявление одной из сторон о прекращении ДУ, то такой договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях.

Но есть исключение: если договор подписывается с ОМС, его срок составляет не менее 1 года и не более 3 лет (п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Что касается изменения или расторжения ДУ МКД, то они осуществляются в порядке, предусмотренном статьями 450-453 ГК РФ. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора. При изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении такого договора.

Признаки публичности договора управления МКД
Признаки публичности договора управления МКД
36653
5

День второй. Работы и цена ДУ

Второй день онлайн-курса «Договор управления - 2016» мы посвятили обсуждению цены договора управления. В этой большой теме были затронуты вопросы:

  • индексации и изменения цены в одностороннем порядке;
  • четырёх составляющих цены договора управления (содержание, текущий ремонт, управление, коммунальные услуги);
  • минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания ОИ;
  • порядка составления и обязанности подписания акта выполненных работ.

Ведущие вебинара отметили, что обычно применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами или ОМС.

Исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора (ст. 424 ГК РФ).

Цена ДУ МКД состоит из платы за:

  • услуги и работы по управлению (вознаграждение управляющему);
  • содержание, текущий ремонт ОИ МКД;
  • коммунальные услуги.

Относительно возможности изменения цены договора после его заключения ведущие вебинара отметили, что согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ такое допускается в случаях, предусмотренных договором, или в установленном законом порядке.

Минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания ОИ, составляют:

  • работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) МКД;
  • работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав ОИ в МКД;
  • работы и услуги по содержанию иного ОИ в МКД.

Основные положения, которые важно знать об актах выполненных работ:

  • собственники помещений в МКД могут на правах заказчика контролировать выполнение работ и услуг, оказываемых УК по договору;
  • при выявлении дефекта или ненадлежащего качества выполняемых работ должен быть сразу же составлен соответствующий акт и подписан в присутствии собственников и представителей УК;
  • с момента составления и подписания акта о выявлении нарушений собственники имеют право в течение 6 месяцев в письменной форме потребовать от своей УО перерасчёта за выполненные ненадлежащим образом работы;
  • при отсутствии вовремя и грамотно составленного акта о выявлении нарушений УК вправе отказать в произведении перерасчёта за выполненные работы.
Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД
Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД
63236
11

День третий. Техническая документация

В третий день мы обсуждали следующие вопросы:

  • порядок предоставления технической и иной документации по обращениям граждан;
  • полномочия совета дома и председателя совета дома;
  • состав, условия аренды общедомового имущества;
  • целевые взносы, формирование фонда капитального ремонта.

Обновлённый состав технической документации представлен в п. 24 ПП РФ N 491. Согласно этому документу техническая документация на МКД состоит из:

  • документов технического учёта жилищного фонда, содержащих сведения о состоянии ОИ - прежде всего это технический паспорт здания;
  • документов на установленные коллективные ПУ и сведений о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в МКД индивидуальными и общими ПУ. В этих документах должна также содержаться информация о каждом установленном индивидуальном и общем ПУ - технические характеристики, год установки, факт замены или поверки, и дата последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
  • актов о приёмке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию ОИ собственников помещений в МКД;
  • актов осмотра, проверки состояния (испытания);
  • актов проверок готовности к отопительному периоду и выданных паспортов готовности МКД к отопительному периоду;
  • инструкции по эксплуатации МКД по форме, установленной Минстроем (Минрегионом) РФ.

Кто должен хранить техническую документацию? УО обязаны принимать, хранить и передавать ТД на МКД и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением ОИ МКД. При этом сроки хранения ограничиваются сроками управления МКД согласно ДУ.

УО может предоставить собственнику документы для ознакомления, которое может происходить в следующей форме:

  • предоставление заверенной копии документа;
  • предоставление выписки из документа;
  • ознакомление с документом только в присутствии представителя УО в определённое время;
  • оригиналы документов для ознакомления не представляются для исключения возможности их случайной утраты, повреждения, хищений и др., в связи с тем, что за сохранность данных документов несет ответственность УО и лично руководитель.

УО также вправе принять внутренний документ, который будет регламентировать порядок ознакомления и/или копирования информации из ТД.

Определение и компетенция совета МКД, порядок и размер выплаты вознаграждения
Определение и компетенция совета МКД, порядок и размер выплаты вознаграждения
54446
3

День четвёртый. Приложения к ДУ, отчётность, ОИ МКД и осмотры

Четвёртый, заключительный, день нашего вебинара был посвящён более частным темам, таким, как:

  • приложения к договору управления;
  • работа аварийно-диспетчерской службы;
  • формы отчётности;
  • план на год с перечнем работ (услуг) и тарифом;
  • осенне-весенние осмотры;
  • состав общедомового имущества.

Спикеры рассказали, что обязательными к договору управления являются следующие приложения:

  • реестр собственников помещений;
  • перечень технической документации на МКД и иных связанных с управлением МКД документов;
  • сведения о собственниках по правоустанавливающим документам и их доле в праве на ОИ в МКД;
  • информация о лицах, уполномоченных собственниками для взаимодействия с УО;
  • акт выполненных работ и (или) оказанных услуг;
  • состав и состояние ОИ в МКД;
  • перечень услуг и работ по содержанию ОИ в МКД;
  • перечень работ по ТР ОИ в МКД;
  • порядок изменения размера платы за КУ при предоставлении услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
  • схема разграничения ответственности УО и собственника;
  • форма годового отчета УО.

План работ на год (с перечнем работ и услуг) УО и собственники жилья составляют в зависимости от текущего состояния всего оборудования дома и самого МКД. План составляется в свободной форме и содержит минимальный перечень работ и услуг по ПП РФ N 290:

  • работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций МКД;
  • работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав ОИ в МКД;
  • работы и услуги по содержанию другого ОИ в МКД.

Если речь идёт о выполнении работ, не попадающих под эти пункты, то собственники ОИ в МКД собирают ОСС и на нём принимают решение о необходимости проведения отдельной работы или услуг.

Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома
Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома
51818
1

Резюме

В каждый из четырёх дней вебинара отдельное время спикерами отводилось для ответов на вопросы. Мы благодарим участников за проявленные внимательность и активность.

Мы постарались объединить наши практические наработки и рассказали о том, как условиями договора можно обезопасить УО в спорных ситуациях, как ДУ сделать своим конкурентным преимуществом, какие опасности может таить в себе неверно составленный договор управления и о том, какие последствия влечёт за собой работа без такого договора.

Уверены, теперь участникам вебинара будет несложно определить обязательные вопросы для включения в повестку дня ОСС при выборе управляющей компании и заключении нового договора управления и составить обязательные приложения к договору управления.

Мы обсудили, как изменять цену договора управления в пользу УО, не нарушая закона. А главное, закрепили, что ДУ является гарантом прав и интересов УО, самым важным документом в управлении МКД.