Значительная часть деятельности юриста УО связана со взаимодействием с собственниками и нанимателями помещений МКД – главными контрагентами управляющей организации. Разбираемся в основных направлениях такой работы, а также в вопросах, с чего её начать и как правильно вести.
Организация и проведение общих собраний собственников
Как известно из ст. 36 ЖК РФ, общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам помещений, которые обязаны оплачивать его содержание. Эта обязанность является фактором, который приводит собственников к решению о выборе способа управления МКД и необходимости заключить договор управления.
Взаимодействие между собственниками помещений МКД и управляющей организацией начинается с согласования и утверждения условий такого договора. Но так происходит не всегда. Например, в случае отбора УО по результатам открытого конкурса условия ДУ прописывает орган местного самоуправления, а в случае заключения договора с застройщиком в силу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ – сам застройщик.
Если УО выбирают собственники, то условия договора утверждаются решением общего собрания. Управляющая организация заинтересована в положительном исходе ОСС, поэтому она оказывает жителям МКД содействие и поддержку в его подготовке и проведении.
Так и начинается взаимодействие УО с собственниками, Совета дома или правления ТСЖ. При этой работе у компании есть все возможности установить контакт с инициативной группой, тем самым заложив фундамент плодотворного сотрудничества. Важную роль при этом играет юрист управляющей организации.
Если компания стремится выстроить эффективное взаимодействие с жителями, ей необходимо оказывать содействие и в проведении последующих общих собраний собственников помещений, а не только того, на котором она была выбрана.
Основные ошибки в договоре управления и как УО их избежать: мнение44310
Оценка и подготовка ответов на обращения и претензии жителей МКД
Ещё одна точка контакта юриста с собственниками помещений МКД – работа с обращениями: от простых информационных запросов до жалоб с угрозами обратиться в контролирующие органы.
Юрист должен давать правовую оценку обоснованности поступивших в адрес УО претензий и следить за соблюдением сроков, установленных для их рассмотрения. Также важно, чтобы ответ был дан по существу.
Правильная работа с заявлениями – это лицензионное требование и обязанность управляющей организации по договору управления. За нарушение сроков ответов орган ГЖН может вынести предписание и оштрафовать по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, а за несвоевременное размещение ответа на обращение, поступившее в ГИС ЖКХ, – по ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ.
Три основные проблемы в работе юристов УО и пути их решения: мнение29332
Претензионно-исковая работа, в том числе по взысканию задолженности за ЖКУ
Третье направление – претензионно-исковая работа юриста по взысканию задолженности за ЖКУ, по вопросам незаконных переустройств и перепланировок помещений и иных нарушений собственниками жилищного законодательства.
Договор управления многоквартирным домом устанавливает взаимные права и обязанности сторон. Как управляющая организация отвечает за выполнение своих обязательств, так и собственники должны соблюдать правила проживания в МКД, в том числе:
- своевременно вносить плату за ЖКУ;
- предоставлять доступ представителям УО в квартиру для ликвидации аварий и ремонта;
- не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей, переустройство и перепланировку жилого помещения без согласования.
Однако не все жители и не всегда добросовестно исполняют свои обязательства, что даёт основания для проведения сначала претензионной работы, а впоследствии – для обращения в суд. В дальнейшем юрист взаимодействует со службой судебных приставов для исполнения вступивших в законную силу решений судов.
Не только управляющая организация ведёт претензионно-исковую работу с собственниками помещений, но и собственники – с УО. Например, жители МКД подают иски о возмещении вреда, причинённого заливом, морального вреда, об обязании сделать перерасчёт или произвести иные действия. К решению таких ситуаций также подключаются юристы.
Как юристу УО или ТСЖ повысить профессионализм и квалификацию27100
Коротко о важном
Подводя итог, выделим три основных направления юридической работы УО с собственниками помещений в многоквартирном доме:
- Взаимодействие при подготовке и проведении общих собраний.
- Оценка обращений жителей МКД и подготовка ответов на них.
- Претензионно-исковая работа.
Какое из этих направлений самое важное для юриста в УО и самой компании? Поделитесь мнением в комментариях.
