Сегодня мы поговорим о том, почему управляющим организациям нужно обозначать цену договора управления. Вы узнаете, из чего она складывается и как её установить.
В конце статьи – алгоритм определения цены договора управления.
Основные условия договора управления МКД679955
Обязательно укажите цену договора управления
Требование к обозначению цены договора управления установлено п. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Цена договора – это то, сколько денег за содержание и ремонт общего имущества и за коммунальные услуги должны заплатить управляющей компании собственники за весь срок действия договора управления.
Цена договора управления складывается из четырёх составляющих:
- содержание общего имущества,
- текущий ремонт общего имущества,
- управление домом,
- оказание коммунальных услуг.
Когда мы говорим о цене договора управления, сразу нельзя назвать конкретную сумму, но можно выработать формулу определения цены договора. Обычно цена устанавливается следующим образом: управляющая компания принимает на управление многоквартирный дом и по актуальным ценам определяет, сколько будет стоить для собственников содержание и ремонт общего имущества на первый год.
Управляющая компания оценивает свои затраты и помнит, что затраты на капитальный ремонт не включаются в цену договора управления. Оценивается проведение текущего ремонта, который необязательно делать в первый год управления домом, его можно распланировать на весь период управления домом.
Получившееся число делится на 12 месяцев. В итоге образуется сумма, которую собственники помещений МКД обязаны ежемесячно платить управляющей компании за услуги.
Эту сумму можно распределить между собственниками по квадратным метрам принадлежащей им собственности или исходя из долей собственности в общем имуществе, которая имеется у каждого собственника.
Сложившиеся подходы к установке цены договора:
- В договоре управления фиксируется цена в руб./кв.м с перечнем услуг и работ или без него.
- «Накопление на счёте дома» – аккумулирование накоплений на счёте дома и согласование их расходования с советом МКД.
- Установка цены на один год с необходимостью пересмотра на ОСС.
- Если ОСС не установило размер платы, применяется тариф органа местного самоуправления.
Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК1062872
Пропишите размер платы за содержание и текущий ремонт
Вариант условий определения размера платы за содержание и текущий ремонт помещений напрямую зависит от того, каким образом определяется цена договора управления. Размер платы за содержание жилого помещения – сумма:
- расценок на оказание услуг и выполнение работ, включённых в минимальный перечень услуг и работ (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290), и дополнительных услуг по договорённости сторон;
- размера платы за холодную и горячую воду, электричество, тепло, водоотведение в целях содержания общего имущества в МКД (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).
Плата устанавливается минимум на год. Собственники ежегодно утверждают размер платы за содержание общего имущества. Такой вариант применяется, если планово-договорная стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ не индексируется ежегодно по условиям договора управления.
Перечень услуг и работ должен содержать объёмы, стоимость, периодичность, и график оказания услуг и выполнения работ (п. 8 Правил N 416).
Рекомендуем стоимость выполненных работ и оказанных услуг по управлению МКД определять ежемесячно, исходя из планово-договорной стоимости соответствующих работ и услуг.
Эта стоимость корректируется на объёмы выполненных работ, оказанных услуг, указанных отчёте о выполненных работах и оказанных услугах. Отчёт составляется в порядке, установленном договором управления, с учётом изменения такой стоимости при несвоевременном, неполном или некачественном выполнении работ, оказании услуг.
Текущий ремонт отличается от капитального тем, что проводится для поддержания технических и экономических характеристик объекта в заданных пределах с заменой или восстановлением отдельных быстроизнашивающихся составных частей и деталей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285).
Нормативная себестоимость ремонта конструктивных элементов жилых зданий, ремонта и обслуживания внутридомового инженерного оборудования, включаемая в полную нормативную себестоимость услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, зависит от стандартов жилища и стандартов эксплуатации (Приказ Госстроя России от 28.12.2000 N 303).
Если в ДУ предусмотрена возможность создания резервов для финансирования ремонтных и непредвиденных неотложных работ за счёт целевых средств, которые УО получает от собственников и пользователей помещений в МКД, то в договоре нужно прописать порядок учёта и расходования таких целевых средств.
Если договор управления собственники заключают с управляющей компанией, которая была выбрана по результатам открытого конкурса, требования к установке размера платы за СиР определяет содержание п. 34 ПП РФ от 13.08.2006 N 491.
Согласно этому пункту размер платы устанавливается для каждого МКД в размере, равном расчётному размеру за содержание и ремонт жилого помещения, указанному в конкурсной документации.
Заключение договора управления с несовершеннолетними собственниками223710
Обозначьте стоимость коммунальных услуг
Оказание коммунальных услуг – подача потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании для создания благоприятных и безопасных условий использования помещений в МКД, земельных участков и расположенных на них жилых домов (ст. 2 ПП РФ от 06.05.2011 N 354).
Коммунальные ресурсы – горячая и холодная вода, электричество, газ, тепло, твердое топливо и вывоз ТБО.
Тариф на коммунальные услуги утверждается органом местного самоуправления 1 июля ежегодно. Поэтому тарифы по коммунальным услугам нужно прописывать следующим образом: «Тариф КУ соответствует тарифу, устанавливаемому _____ (например, Комитет по ценам и тарифам) и изменяется ежегодно».
Повышение тарифов ЖКХ с 1 июля 2017 года106040
Не обосновывайте цену договора управления
Управляющая организация не обязана информировать собственников о стоимости например, материалов, используемых при выполнении работ, или о стоимости оказания услуг подрядной организацией. Но нужно помнить, что именно УО несёт ответственность перед собственниками помещений в МКД.
Вместе с тем, согласноп. 40 Правил N 491, собственники помещений вправе получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объёмах и периодичности оказанных услуг и выполненных работ. В договоре управления этот срок можно уменьшить.
Собственники могут проверять объёмы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ. Требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
Сделайте это, чтобы указать цену договора правильно
- Алгоритм определения цены договора управления можно представить следующим образом:
- Оцените стоимость отдельных работ и услуг, которые можете назвать на момент утверждения договора управления.
- Опишите, как будете индексировать стоимость работ и услуг, начиная со второго года действия договора управления. Пропишите формулу изменения фиксированных размеров платы.
- Укажите процедуру устранения недостатков по каждому элементу в случае их выявления в результате осмотра по ПП РФ N 290.
- Обозначьте порядок оплаты дополнительных работ.
- Напишите порядок определения рассрочки оплаты стоимости дополнительных работ.
- Отметьте, можно ли прогнозируемую стоимость работ оплатить авансом.
Если да, то в договоре управления нужно прописать, как вы определите прогнозируемую стоимость дополнительных работ и их среднемесячную предоплату. Как будете перебрасывать на следующий месяц неизрасходованные суммы, как будете выявлять недоплату и доначислять её в следующем месяце.
