Остекление балконов в МКД – событие рядовое, но неверно проведённый монтаж может привести к негативным последствиям для жителей квартиры или их соседей. Читайте, будет ли виновата УО в залитии квартиры из-за ошибок в остеклении, если компания не обратила внимание на переустройство и швы на стене дома.

За незаконное переустройство квартиры отвечает её собственник

Квартиру на верхнем этаже МКД залило талыми водами. УО провела осмотр балкона и установила самовольное его остекление. В результате между крышей дома и козырьком образовался зазор, и весной растаявший снег попал на стену фасада, а затем в квартиру.

Управляющая организация предписала женщине демонтировать остекление. Поскольку собственница не выполнила требование, компания обратилась в администрацию города и местную ГЖИ. Но и после этого квартира не была приведена в изначальное состояние.

Пока УО ждала демонтажа, собственница подала иск в суд, требуя от компании возместить ей ущерб за залитие – 90 тысяч рублей, а также выплатить штраф и неустойку. Управляющая организация вину не признала, считая, что не несёт ответственности за последствия незаконных действий истца (решение Майкопского городского суда от 19.05.2022 по делу № 2-152/2022).

Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона
Когда УО может требовать у собственника убрать остекление с балкона
104966
8

УО отвечает за затопление квартиры, если ущерб причинён ненадлежащим содержанием общего имущества МКД

Суд первой инстанции назначил экспертизу, но из-за отсутствия технической документации на МКД специалист не смог установить правомерность монтажа остекления и козырька. При этом УО указала, что в других квартирах нет остекления, а также представила документацию на дом с такими же характеристиками.

Суд при вынесении решения принял во внимание:

  • показания, что собственница приобрела квартиру с уже остеклённым балконом;
  • данные экспертизы, что причиной проникновения воды в комнату стала ненадлежащая обработка межпанельных швов – при качественной герметизации залития можно было бы избежать.

Следовательно, это управляющая организация не выполнила свои обязанности по содержанию общего имущества, тем самым нарушив ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, п. 10 Правил № 491. К тому же предписание о демонтаже незаконно установленного козырька и остекления компания выдвинула только после залития помещения.

Суд отклонил довод управляющей организации, что жительница сама виновата в затоплении квартиры – незаконно переустроила балкон. Но суд не нашёл в действиях собственника признаков переустройства или реконструкции помещения. Уменьшения общего имущества не произошло, переноса инженерных сетей не было.

Четыре довода суда в пользу УО в деле о демонтаже остекления балкона
Четыре довода суда в пользу УО в деле о демонтаже остекления балкона
10166
2

Если вина УО доказана, она также обязана выплатить штраф и неустойку по Закону о защите прав потребителя

Суд установил, что в ситуации виновата УО, поэтому признал правомерным штраф по ст. 15 Закона РФ от 07.08.1992 № 2300-1, поскольку компания безвозмездно не устранила ущерб из-за предоставления некачественных услуг (ст. 1064 ГК РФ, п. 31 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).

Суд удовлетворил иск частично: управляющая организация должна была возместить моральный и материальный ущерб в 140 тысяч рублей. С этим согласились и две вышестоящие инстанции:

Верховный суд РФ посчитал, что УО также должна выплатить истцу штраф в размере 50% от присуждённой суммы. Это соответствует п. 46 постановления № 17, п. 6 ст. 13 Закона № 2300-1 (определение ВС РФ от 18.07.2023 по делу № 24-КГ23-6-К4).

Как УО провести приём-передачу документации на МКД: алгоритм
Как УО провести приём-передачу документации на МКД: алгоритм
50883
1

УО должна проводить осмотры МКД для выявления дефектов фасада и незаконных переустройств балконов

Незаконная перепланировка квартир, в том числе балконов, – проблема для многих управляющих организаций. Органы ГЖН часто считают, что за такие действия жителей отвечает именно УО. Их привлекают к ответственности, в том числе за ущерб, который причинён действиями собственниками. Но в судебной практике есть примеры, когда компания смогла отстоять свои права и доказать, что за незаконное переустройство отвечает владелец квартиры.

В рассмотренном выше деле управляющая организация этого сделать не смогла, поскольку:

  • утратила техническую документацию на дом, чтобы подтвердить незаконность остекления балкона;
  • не доказала, что причиной залития стали именно нарушения при монтаже конструкций, не предусмотренных в доме изначально;
  • не обратила внимания на разгерметизацию межпанельных швов общедомовой стены, за которую отвечает УО.

Чтобы не оказаться в схожей ситуации, управляющим организациям следует бережно хранить документы на МКД, восстанавливать их при утрате, а также регулярно проводить осмотры общедомового имущества в соответствии с Правилами № 170. По результатам такого осмотра можно установить, в том числе дефекты фасада и незаконное переустройство балконов.