Очевидный ответ – кто управляет домом, то и предоставляет коммунальные услуги. На практике же всё не так очевидно. Часто действующую управляющую организацию приходится устанавливать в суде.
Сегодня мы расскажем, что такое спорные дома, как установить УО, которая предоставляет в них коммунальные услуги, что по этому поводу думает Верховный Суд РФ и как действовать при этом РСО.
Что делать УО, если РСО поставляет завышенный объём тепловой энергии197831
Спорные дома
Проблема спорных домов – одна из многих, которые мы вместе с Еленой Шерешовец обсуждали 7 ноября на вебинаре «Как УО заключить договор ресурсоснабжения с минимальными рисками для себя».
Спорный дом – это дом, на который права заявляют одновременно несколько управляющих организаций. Это неприятно и наиболее неудобно, когда речь заходит о предоставлении коммунальных услуг, заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями и начислении платы.
Может возникнуть две ситуации:
- в РСО могут одновременно направить заявки на заключение договора ресурсоснабжения две и более управляющие компании или ТСЖ,
- управляющая компания направляет в РСО заявку в период действия ранее заключаемого договора.
От управляющих компаний требуется разобраться, кто управляет многоквартирным домом и кто имеет право заключить договор на предоставление коммунальных услуг.
Когда РСО не может отказать в заключении договора ресурсоснабжения305382
Действия ресурсоснабжающей организации
Когда в РСО поступают заявки от спорного дома, она имеет право приостановить их рассмотрение (п. 9 ПП РФ № 124). При этом она сверяет данные с реестром лицензий – какая организация указана в реестре, с той РСО и заключает договор.
Если в реестр лицензий вносятся изменения задним числом, действие договора ресурсоснабжения нужно распространить на предыдущий период. Но такой ситуации лучше избегать.
Если компания «N» управляла многоквартирным домом до 1 ноября 2017 года, а с 1 ноября 2017 года в реестр лицензий попала компания «F», то РСО по 1 ноября рассчитывается и подписывает все необходимые акты с компанией «N», а потом работает с новой компанией.
С момента исключения из реестра лицензий управляющая организация перестаёт управлять многоквартирным домом (п. 32 ПП РФ № 124, п. 24 ПП РФ № 416).
Если закончился срок действия договора управления и управляющая организация не хочет его продлевать, а новой управляющей компании ещё нет, УО может уйти с дома, закон это не запрещает.
Верховный Суд РФ с этим соглашается, но с замечанием: всё, что касается договоров ресурсоснабжения, прекращается. А аварийное обслуживание предыдущая УО оказывает до прихода новой управляющей организации (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ).
Чтобы не было накладок, рекомендуем в договоре ресурсоснабжения предусмотреть право УО или ТСЖ на отказ от договора в случае прекращения действия договора управления (пп. «б» п. 30 ПП РФ № 124).
Инструкция: как заключить договор ресурсоснабжения для нежилых помещений723532
Верховный Суд РФ и спорные дома
В определении от 06.07.2015 № 307-ЭС15-7884 по делу № А52-2218/2014 Верховный Суд РФ говорит: если управляющая организация не управляет многоквартирным домом, она не предоставляет ему коммунальные услуги.
У управляющей организации возникли разногласия с РСО при заключении договора ресурсоснабжения – не смогли определить срок начала действия договора. Пришлось обращаться в суд.
В доме сменилась управляющая организация, и РСО полагала, что договор распространяет свое действие с 01.05.2014, то есть с даты, когда старая и новая управляющие компании договорились о сроках действия полномочий на обслуживание МКД и передаче технической документации.
Вновь избранная управляющая организация считала, что эта дата – 01.02.2014. День, когда она по договору управления начала управлять домом. После того, как ОСС выбрало новую УО, прежняя утратила статус исполнителя коммунальных услуг в отношении спорного дома, и договор ресурсоснабжения с ней был расторгнут. Нет статуса – нет обязательств по предоставлению КУ (ст. 416 ГК РФ).
Суд согласился с новой управляющей организацией и подтвердил, что спорный договор с РСО начал действовать с 01.02.2014. Это подтверждается положениями:
- ст. ст. 46, 161, 162 ЖК РФ;
- п. 14 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354;
- п. 9 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124.
Таким образом, попытки РСО доказать, что с 01.02.2014 по 01.05.2014 она поставляла коммунальные ресурсы для оказания коммунальных услуг предыдущей управляющей организации, не имели успеха.
Суд объяснил: после расторжения договора управления управляющая организация перестаёт управлять домом и предоставлять ему коммунальные услуги.
