В борьбе с рейдерскими захватами домов важную роль может сыграть орган ГЖН, если тщательно проверит документы ОСС. Последняя практика ВС РФ показывает, что ведомство имеет право без суда отказать компании, если установит признаки подделки решений. В помощь УО, которые борются с рейдерами, собрали примеры таких дел.
Орган ГЖН обязан проверить достоверность решения ОСС по выбору УО
В деле № А50-16862/2022 орган ГЖН получил подряд три протокола ОСС по выбору компании для одного дома. Ведомство без проверки отдало МКД в лицензию УО по результатам последнего общего собрания.
Не согласившись с таким решением, другая компания подала иск в суд, считая, что ведомство допустило нарушения: оно должно было провести проверку документов, поскольку в МКД за период с марта по апрель проведено три общих собрания по одному вопросу.
Орган ГЖН считал, что не обязан проводить такую проверку – это его право, а оснований для контрольного мероприятия он не нашёл. К тому же, по мнению ведомства, делать это нельзя из-за моратория Правительства России.
Но суды трёх инстанций, а за ними Верховный суд РФ, не согласились с органом Госжилнадзора (определение ВС РФ от 19.10.2023 № 309-ЭС23-13316). Они указали, что ведомство обязано проверить достоверность волеизъявления собственников, если получило несколько протоколов общего собрания по выбору УО. На такие мероприятия не распространяется мораторий (письмо Минэкономразвития РФ от 06.04.2022 № ОГ-Д24-2905).
Подделка решений ОСС в гражданско- и уголовно-правовых аспектах51521
ГЖИ проверяет документы ОСС по приказу № 938/пр и вправе установить признаки их ничтожности без суда
В деле № А56-45659/2022 ГЖИ, получив два протокола ОСС по одному многоквартирному дому, проверку провела и при этом учла поступившие заявления собственников. Владельцы помещений сообщили, что не принимали участия во втором собрании, и ведомство исключило их голоса из подсчётов.
В результате по более позднему голосованию не набрался необходимый кворум, и орган ГЖН отказал второй УО во внесении изменений в реестр лицензий из-за признаков ничтожности протокола.
Компания, получившая отказ, подала иск, считая, что ведомство превысило полномочия, но и в этом деле все инстанции заняли единую позицию. В определении от 20.10.2023 № 307-ЭС23-14727 Верховный суд РФ указал, что при ОСС по выбору управляющей организации орган ГЖН должен проверять представленные документы на соответствие требованиям, прописанным в приказе № 938/пр.
Согласно пп. «е» п. 5 приказа № 938/пр, ведомство имеет право установить признаки ничтожности без решения суда и отказать во внесении изменений в реестр лицензии, предотвратив рейдерский захват дома.
Признание решений ОСС ничтожными и полномочия ГЖИ: судебное дело3392816
Если на один МКД претендуют сразу две организации, ГЖИ обязана проверить документы УО на признаки ничтожности
В деле № А56-45663/2022 участвовали те же лица, что и в № А56-45659/2022: УО из Санкт-Петербурга и Госжилинспекция – и по тому же вопросу, но в этом случае разбирательство прошло не так гладко.
УО-1 также подала заявление в ГЖИ, приложив договор, протокол и решения собственников. Но до этого надзорный орган уже получил документы на управление тем же МКД от другой компании. К тому же собственники 14 квартир сообщили в ведомство, что не участвовали в собрании, на котором выбрали УО-1.
В итоге по последнему протоколу ГЖИ установила отсутствие кворума и отказала организации во внесении изменений в реестр. Тогда УО-1 подала иск в суд с требованием признать отказ незаконным: инспекция вышла за пределы своих полномочий.
Первая и апелляционная инстанции отклонили иск, но кассационный суд встал на сторону УО, согласившись, что у ГЖИ нет полномочий проверять правомерность принятия решения ОСС и устанавливать ничтожность такого решения без обращения в суд.
Орган ГЖН обратился с жалобой в Верховный суд РФ, и тот указал, что, если на один дом претендуют сразу две организации, надзорное ведомство обязано приостановить рассмотрение заявления и проверить документы УО:
- на соблюдение условий достоверности сведений,
- на отсутствие признаков ничтожности решения ОСС по гражданско-правовым основаниям.
Поскольку ГЖИ нашла нарушения, то правомерно отказала управляющей организации. Верховный суд РФ отменил решение кассации и оставил в силе позицию первой инстанции (определение от 16.01.2024 № 307-ЭС23-16472).
Три мнения о том, имеет ли ГЖИ право признать решения ОСС ничтожными63176
Новая позиция ВС РФ поможет в решении проблемы с подделкой подписей и захватами домов
Практику по признанию ГЖИ решений ОСС ничтожными прокомментировала член Экспертного совета Ассоциации «Р1», практикующий юрист Ольга Беленькая:
«Судебная практика официально не является источником права в Российской Федерации, но не секрет, что нижестоящие инстанции при вынесении решений руководствуются правовой позицией Верховного Суда РФ по конкретным делам.
Так сделал и АС Северо-Западного округа в постановлении от 26.06.2023 по делу № А56-45663/2022. Он исходил из принципа единообразия судебной практики и руководствовался позицией ВС РФ из п. 28 Обзора от 10.11.2021 № 3 (2021).
В этом пункте суд указал, что полномочия ГЖИ на проверку правомерности решения ОСС не свидетельствуют о наличии у неё права самостоятельно устанавливать ничтожность такого решения без обращения в суд.
Но в определении от 16.01.2024 по делу № А56-45663/2022 Верховный суд РФ кардинально поменял правовую позицию, которой, вероятно, и начнут теперь придерживаться нижестоящие инстанции.
С одной стороны, эта позиция ВС РФ поможет в борьбе с подделкой подписей. С другой, она не решает ситуацию, когда собственник реально подписывает бланк голосования, но потом от него отказывается, ссылаясь, что подпись не его. В этом случае, на мой взгляд, без почерковедческой экспертизы и судебного разбирательства не обойтись.
Но проблема на самом деле глубже – она в качестве нормативных правовых актов, которые дают правоприменителю возможность их двоякого толкования. По индексации платы за содержание жилого помещения также нет единой позиции ВС РФ, и в зависимости от обстоятельств дела выносятся разные решения».
Об этом эксперт рассказывала на Итоговой конференции по управлению МКД, прошедшей 14-15 декабря в Москве. Видеозапись выступления Ольги Беленькой и других спикеров, а также все материалы размещены под отчётной статьёй.
