Вероника Межецкая, заместитель генерального директора Научно-исследовательского центра муниципальной экономики и главный редактор журнала «ЖКХэксперт: экономика и право», написала для нашего портала специальную статью. В ней она рассказала о принципах создания экономики многоквартирного дома, которая служит основой для экономики управляющих организаций, и методических подходах по её формированию.
Какие факторы влияют на экономику организаций жилищно-коммунального хозяйства120491
Что такое «экономика многоквартирного дома»
Экономика многоквартирного дома – «база» эффективного управления МКД, основа, без которой невозможно нормально управлять домом. Без экономики дома не будет экономики у управляющей организации.
Для УО, серьёзно нацеленной на бизнес в сфере управления жилой недвижимостью, эта формула должна быть очевидна. При этом важно учитывать допущение, что должны отсутствовать несоразмерные штрафные санкции и проблемы сверхнормативных ОДН. Данные проблемы уже решены в Москве, и теперь этот отличный от всех субъектов России «особый порядок» включения расходов на оплату ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, в плату за содержание жилого помещения узаконен (Федеральным законом от 28.06.2021 № 229-ФЗ).
Экономику многоквартирного дома можно определить как построение системы управления МКД, при которой расходы, связанные с выполнением необходимого комплекса работ для поддержания дома в надлежащем состоянии и предоставлением коммунальных услуг, обеспечиваются в необходимом и достаточном объёме доступными источниками финансирования.
Экономика многоквартирного дома строится на технической политике, реализованной в виде плана работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома. Неотъемлемым условием для существования экономики дома является раздельный учёт по каждому МКД основных показателей: объёмов работ, понесённых расходов, полученных доходов.
Впервые данное определение и понимание экономики дома было дано 29 сентября 2015 года в моём выступлении на круглом столе «От экономики многоквартирного дома к экономике управляющей организации» в Международном университете в Москве, состоявшемуся по инициативе Председателя Комитета по предпринимательской деятельности по жилищному и коммунальному хозяйству Андрея Широкова. В мероприятии приняли участие не только профессиональные отраслевые эксперты, но и чиновники, на тот момент принимавшие решения по изменению жилищного законодательства.
Оксана Демченко, бывший директор Департамента жилищно-коммунального хозяйства Минстроя РФ, сказала на этом мероприятии: «Экономика дома начинается собственника, с его желания сделать свой дом комфортным, безопасным, приятным для проживания, модернизировать его через проведение капитального ремонта».
Я полностью согласна с этими словами – ключевым субъектом, определяющим то, какой будет экономика многоквартирного дома, является собственник данного дома. А если таких собственников несколько, как сейчас в подавляющем большинстве многоквартирных домов, то экономика дома должна определяться на основании решений всех собственников.
Ключевой принцип создания экономики дома
Экономику дома надо просчитывать и обосновывать. Это установлено пп. «в» п. 4 Правил № 416: «Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: <…> расчёт и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учётом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ)».
Управляющая организация делает такой расчёт, прежде чем выйти со своим предложением к собственникам помещений многоквартирных домов или принять участие в открытом конкурсе. Есть практика, когда управляющая организация даёт обоснованные предложения в орган местного самоуправления (далее – ОМС), рассчитав плату самостоятельно, или пригласив профессионала.
В практике нашего центра есть кейсы, в которых мы просчитали индивидуальную плату каждого дома по всему муниципальному образованию. Подобный кейс описан в моей статье «Как убедить муниципальных депутатов, что экономика дома существует» в № 5 журнала «ЖКХэксперт: экономика и право» за 2018 год.
Так, в городе Обнинске были определены размеры платы для каждого из 554 многоквартирных домов – от 2,18 до 42,8 рублей за метр. Сформированные платы за содержание жилого помещения утверждены решением Обнинского городского Собрания № 04-41 от 27.03.2018 и постановлением Администрации г. Обнинска от 28.03.2018 № 500-П.
Вывод из этого можно сделать такой: по каждому многоквартирному дому муниципального образования можно рассчитать индивидуальную плату.
Вариантов расчёта и обоснования индивидуальной платы несколько, главное – чтобы при включении по итогу платы за содержание жилья в договор управления был соблюдён основной экономический принцип: плата установлена индивидуально по каждому многоквартирному дому с учётом его реального технического состояния (ст. 156 ЖК РФ, ст. 55.25 ГрК РФ,определение ВС РФ от 18.09.2013 № 49-КГПР13-6). Это ключевой принцип установления платы за содержание общего имущества многоквартирных домов.
Установление «дифференцированной платы» не создаёт добросовестной конкуренции и рыночных отношений в жилищной сфере, не ведёт к эффективному использованию средств собственников помещений в многоквартирном доме. Наоборот, создаёт предпосылки для оплаты собственниками помещений из одних домов за другие дома.
Дифференцированная плата, установленная на уровне муниципального образования по группам многоквартирных домов, так называемый «муниципальный тариф» – это временное решение проблем расчёта платы.
Юбилейная конференция ЦНИС «70 лет в ЖКХ: От нормирования к муниципальной экономике»54200
Экономика дома создаётся по правилам
По какой методике управляющей организации, ТСЖ, органу местного самоуправления или даже собственнику помещений в МКД можно рассчитать индивидуальную плату за содержание жилья?
Методический документ по расчёту платы за содержание жилья, утверждённый на федеральном уровне – давно назревший документ. О необходимости разработки такого документа эксперты нашей организации публично высказывались на отраслевых конференциях и семинарах, а также в отраслевых изданиях. На федеральном уровне должны быть созданы единые «правила игры» по установлению платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома для управляющих домами, органов местного самоуправления и собственников.
Федеральная методика может стать реальным инструментом установления индивидуальной платы за содержание общего имущества многоквартирного дома. Только при наличии «правил игры» возможно создать экономику многоквартирного дома, и, соответственно, экономику управляющих организаций.
Существующие методики для расчёта платы за содержание помещений многоквартирного дома
Наша организация ещё в 2006 году разработала такую методику, и многие управляющие организации и ТСЖ применяют её на практике. Методикой пользуются и органы местного самоуправления, которые определяют плату за содержание жилых помещений в целях проведения открытых конкурсов по отбору управляющей организации на основании Правил № 75.
Второй принцип – плата за содержание жилых помещений устанавливается либо на ОСС, либо по конкурсу
В соответствии с действующим законодательством плата за содержание жилых помещений устанавливается либо решением общего собрания собственников, либо органами местного самоуправления на основании конкурсных процедур, кроме непосредственного управления. Это ещё один важный принцип установления платы за содержание общего имущества многоквартирных домов (п. 4 ст. 161 ЖК РФ, п. 34 и 36 ПП РФ от 13.08.2006 № 491, решение ВС РФ от 26.11.2012 № АКПИ12-133).
При этом необходимо отметить, что собственники многоквартирных домов и управляющие организации также могут применять данную методику при определении размера платы за содержание помещений и при судебных разбирательствах.
В 2008 году Фонд «Институт экономики города» подготовил обзор международной практики по профессиональному управлению многоквартирными домами. В нём был отражён и момент отказа ряда стран от государственного регулирования в жилищной сфере. Делалось это постепенно, и первоначально государство устанавливало детальные правила игры на этом рынке по определению «рыночной стоимости».
В России мы сразу перешли к рынку, не установив при этом никаких правил. Сейчас наметился возврат к государственному регулированию, поскольку стало ясно, что реального рынка в этой сфере не сложилось: его главный принцип – снижение цен при конкуренции в жилищной сфере – не работает.
Было бы лучше определить прозрачные правила, которые должны соблюдать все участники рынка: ТСЖ, профессиональные управляющие организации, а главное – собственники многоквартирных домов. Я против того, чтобы ОМС устанавливали дифференцированные муниципальные тарифы, так как это тормозит развитие конкуренции, формирование «осознанного собственника» и не мешает созданию экономики в управляющих организациях.
Стандарты эксплуатации – третий принцип создания экономики дома
Третий принцип установления платы за содержание общего имущества многоквартирных домов – плата должна быть соразмерна утверждённому перечню, объёмам и качеству услуг и работ (ст. 156 ЖК РФ, п. 35 ПП РФ № 491, статья 55.25 ГрК РФ).
В первую очередь, это правило нарушают органы местного самоуправления. Устанавливая плату, они не указывают перечень работ для обоснования её величины, периодичность выполнения работ по содержанию и объёмы работ по текущему ремонту.
В Правилах № 75 отсутствует Порядок определения перечня, состава и периодичности проведения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома – так называемый стандарт эксплуатации МКД. Он зависит от финансовых возможностей потребителя услуг и собственника жилищного фонда.
Методические рекомендации от Госстроя России. Понятие «стандарт эксплуатации» было введено приказом Госстроя России от 28.12.2000 № 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда». Эта методика не только действующая, но и опередила своё время. Её более 20 лет назад разработал наш Центр во исполнение сейчас не действующих «Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства», утверждённых ПП РФ от 17.02.2004 № 89.
В Методике определены четыре базовых стандарта эксплуатации. Сделано это с учётом соблюдения критериев безопасности и комфортности проживания в домах, а также платёжеспособности собственников и экономических интересов управляющих организаций, включая механизм определения прибыли.
Стандарты эксплуатации многоквартирного дома
Кроме стандартов эксплуатации в Методике заложен нормативный метод – экономическое обоснование общей потребности в финансовых средствах производится на основе нормативной базы. Эта база представляет собой совокупность трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют оценить расход ресурсов. А их смета по экономическим элементам помогает обосновать тарифы и информировать об этом потребителей.
Методические рекомендации от ЦНИС. Методика разрабатывалась ещё до принятия Жилищного кодекса РФ. Её стоило обновить, что мы и сделали в 2006 году. Так появились «Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений».
Отсутствие единых для собственников жилья и управляющих организаций Правил определения и установления экономических принципов цены договора управления – всегда неизбежный конфликт.
«Методическими рекомендациями по определению платы за содержание жилых помещений» можно пользоваться как рекомендательным документом. Он поможет при расчёте платы за содержание жилого помещения, так как содержат апробированную в регионах РФ методику формирования платы и порядок создания перечня, состава и периодичности выполнения работ и услуг по содержанию в соответствии с Минимальным перечнем работ, утверждённым ПП РФ от 03.04.2013 № 290.
С помощью методических рекомендаций можно определить плату за управление и содержание жилого помещения любого многоквартирного дома или группы домов. Методика также включает особенности формирования платы при проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций по управлению многоквартирными домами в соответствии с ПП РФ от 06.02.2016 № 75.
Ценность данной методики в том, что она содержит подробные примеры расчёта стоимости работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений ресурсным методом и расходов на работы и услуги по управлению многоквартирным домом. В ней есть нормативный перечень, состав и периодичность выполнения работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Возможные пути решения проблем экономики УО от экспертов отрасли71196
Методика без методов
Есть утверждённые приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр Методические рекомендации по установлению размера платы за содержание жилого помещения. Но методика есть, а методики в ней нет.
Методика Минстроя России, которую в нашей организации называют «методика без методов», построена на принципе определения платы за содержание жилого помещения по типам многоквартирных домов. Данный подход представляется неоднозначным, он противоречит позиции самого ведомства по этому вопросу, изложенной в письме от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04.
В этом письме подробно и аргументированно обоснована позиция, что «размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утверждённого собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг».
Более того, установив объектом определения платы за содержание жилого помещения не конкретный многоквартирный дом, а некий «тип», авторы Методики Минстроя РФ усугубили данную ошибку некорректным определением типов многоквартирных домов. Так, согласно документу, тип многоквартирного дома рекомендуется определять исходя из его конструктивных и технических характеристик, степени благоустройства и перечня инженерного оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома.
В данном подходе есть два упущения:
- Не учитывается наличие или отсутствие придомового земельного участка в составе общего имущества – он явно не может быть классифицирован как «конструктивная и техническая характеристика».
- При типизации домов не учитывается то, что в разных домах может быть разный стандарт эксплуатации: собственники помещений на общем собрании могут утвердить перечни работ и услуг, которые различны как по своему составу, так и по периодичности. При этом все они будут укладываться в требования утверждённого минимального перечня и могут отличаться как по составу общего имущества, так и по подходами к его содержанию.
Но есть в Методике и положительный момент: она носит рекомендательный характер, поэтому многие муниципалитеты её не применяют, разрабатывают собственные документы. Пример такого муниципального документа – распоряжение Администрации Астрахани от 06.05.2019 № 1225-р. В нём доступно для собственников помещений в МКД описан нормативный метод, на основе которого в данном муниципальном образовании осуществляется расчёт размера платы за содержание жилого помещения.
Так, в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, геодезических и природно-климатических условий расположения дифференцированно для отдельного многоквартирного дома происходит следующее:
- Расчёт потребности в финансовых средствах на работы по содержанию общего имущества многоквартирных домов производится исходя из нормативной себестоимости.
- Нормативная себестоимость формируется в соответствии с нормативными затратами, сгруппированными по экономическим элементам и статьям калькуляции: начисления на фонд оплаты труда, материалы, специальная одежда, общеэксплуатационные расходы, прибыль, налог на добавленную стоимость.
- Стоимость каждой услуги и работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме определяется на основании нормативов трудовых и материальных ресурсов.
- Нормативы трудовых ресурсов включают в себя затраты времени на подготовительно-заключительные работы, обслуживание рабочего места, отдых, получение материалов, инструмента и приспособлений, погрузку на транспортные средства и выгрузку на объекте со складированием, установку и перестановку подмостей и приспособлений, периодическую очистку рабочего места от мусора и отходов и транспортировку в установленное место на расстояние до 50 м, перемещение и подноску материалов и приспособлений в пределах зоны производства работ на расстояние до 50 м.
- Нормативы материальных ресурсов учитывают производственные нормы расхода материалов, технологические карты и другую технологическую документацию, трудноустранимые потери (отходы), обусловленные технологией и организацией работ, а также минимальные нормы отходов по материалам в процессе производства работ.
- Расходы на оплату труда работников рассчитываются исходя из минимальной месячной ставки рабочего первого разряда, установленной отраслевым тарифным соглашением в ЖКХ РФ, нормативной численности работников средних разрядов, индивидуально, для каждого вида работ, тарифной ставки, соответствующей среднему разряду, и стимулирующих выплат. При расчёте фонда оплаты труда учитываются выплаты премий и надбавки за выслугу лет.
- В расчёт платы за содержание жилого помещения включается прибыль, а также налог на добавленную стоимость, установленный законодательством России.
- Уровень цен на материальные ресурсы определяется на основании рыночных цен по данным независимых производителей и поставщиков. Уровень цен на материальные ресурсы может быть определён на основе базисного уровня цен и индексов потребительских цен.
Методы определения экономики дома
Для определении экономики многоквартирного дома могут применяться различные методы. Они отражены в «Методических рекомендациях по определению платы за содержание жилых помещений», разработанных ЦНИС:
- ресурсный (нормативный) метод,
- метод аналогов,
- метод индексации.
Ресурсный или нормативный метод применяется при наличии разработанных норм и нормативов трудовых, материальных и финансовых ресурсов, используемых при выполнении работ и услуг. При ресурсном методе определение стоимости всех работ и услуг для многоквартирного дома осуществляется путём суммирования стоимости ресурсов (элементов затрат) в прогнозных ценах и тарифах.
Метод аналогов используется при отсутствии разработанных норм и нормативов на соответствующие ресурсы. При определении стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг на основе метода аналогов применяется информация о стоимости их выполнения по аналогичным объектам в сопоставимых условиях.
К аналогичным объектам относятся многоквартирные дома, сходные по уровню благоустройства, конструктивным и техническим параметрам, степени физического износа и технического состояния общего имущества, геодезическим и природно-климатическим условиям расположения. Критериями сопоставимости условий являются состав и периодичность выполнения работ и услуг в зависимости от их вида.
Метод индексации применяется при наличии разработанных единичных стоимостей работ и услуг. При определении стоимости работ и услуг на основе метода индексации к единичным стоимостям указанных работ и услуг применяется индекс, учитывающий инфляционные изменения их стоимости.
При определении стоимостей работ и услуг можно сочетать указанные методы. Например, плата за содержание жилых помещений при неизменном перечне и характеристик общего имущества, состава и периодичности работ может определяться методом индексации. А плата за текущий ремонт, как правило, ввиду различного перечня годовых работ и различного объёма их выполнения определяется нормативным методом.
Ресурсный (нормативный) метод является наиболее трудоемким, но и наиболее точным с точки зрения получения конечного результата в виде стоимости работы или услуги. Поэтому в следующей статье остановимся более подробно на особенностях определения стоимостей непосредственно этим методом.
Межецкая Вероника, заместитель генерального директора Научно-исследовательского Центра муниципальной экономики, главный редактор журнала «ЖКХэксперт: экономика и право», член Правления Общероссийского объединения работодателей сферы жизнеобеспечения (ООOР ЖКК), Председатель Комитета ОООР ЖКК по кадровому обеспечению и регулированию социально-трудовых отношений, руководитель Подкомитета по благоприятной городской среде и средоулучшающим технологиям Московской ТПП, член Комитета Торгово-промышленной палаты Российской Федерации по предпринимательской деятельности в сфере жилищного и коммунального хозяйства, эксперт Комиссии по ЖКХ Общественного совета Минстроя России.
