Законодатели активно обновляют и разрабатывают стандарты и своды правил в жилищно-коммунальной сфере, в том числе содержания общего имущества МКД. Сегодня разбираем документ, который заменит ГОСТ Р 56038-2014 с основными требованиями к управлению домами.
Росстандарт разработал новые ГОСТы в сфере управления многоквартирными домами
Приказом от 31.10.2023 № 2279 Росстандарт утвердил «План национальной стандартизации на 2024 год», в котором семь стандартов в сфере ЖКХ, в том числе:
- оценки качества работ и услуг по содержанию общего имущества;
- формирования цены договора управления;
- требований к документации по предварительному отбору и об аукционе при закупках по капремонту МКД;
- для игровых и дрессировочных площадок для собак.
Ранее мы сделали обзор ГОСТ Р 70773-2023 о подготовке предложений для собственников по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (приказ Росстандарта от 14.09.2023 № 833-ст).
Ещё один новый ГОСТ Р 56038-2023 – «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования» (приказ Росстандарта от 25.07.2023 № 578-ст). Он вступит в силу 1 марта 2024 года и заменит ГОСТ Р 56038-2014. Применение стандарта носит добровольный характер. Поговорим о нём подробнее.
Определять состав общего имущества МКД на основании его паспорта или проектной документации
ГОСТ Р 56038-2023 предназначен для УО, ТСЖ и подрядных организаций, выполняющих работы и оказывающих услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах. В документе они обозначены одним словом – «исполнитель».
В ч. 3 ГОСТ Р 56038-2023 даны термины и определения, применяемые в документе. Например, согласно п. 3.5 ч. 3, заказчик услуг по управлению МКД – это собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов в данном доме, орган управления ТСЖ или кооператива, а также застройщик. Все эти лица могут выступать в качестве одной стороны заключаемого договора.
В примечании к п. 4.2 ч. 4 указано, что состав общего имущества МКД исполнитель определяет на основании паспорта дома, в том числе электронного в ГИС ЖКХ. Если такого паспорта нет – на основании проектной документации или инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, актов технических осмотров и иных технических документов. Рекомендуемая форма перечня общего имущества как приложения к договору управления приведена в прил. «А».
Подготовка УО предложений собственникам по вопросам содержания общего имущества в многоквартирном доме включает проведение мероприятий, предусмотренных ГОСТ Р 70773-2023 (раздел 7 ГОСТа).
Предложение УО по размеру платы за содержание жилья по ГОСТу: обзор119235
Проверять состав и актуальность документов на МКД
В разделе 5 ГОСТа описаны требования к хранению, ведению и передаче технической документации на многоквартирный дом. Так, согласно п. 5.1, после её получения от собственников или лица, ранее управлявшего МКД, исполнитель должен проверить документы на соответствие утверждённому перечню и на актуальность содержащихся в них сведений.
Перечень документов указан в п. п. 24, 26 Правил № 491, п. 1.5.1 Правил № 170, п. 5б(1), пп. «б» п. 57 Правил № 354 ипп. пп. «д, д(1)» п. 18 Правил № 124. Также этот перечень вместе со сроками хранения документов приведён в приложении «Б» к ГОСТу, а в приложении «В» – образец акта их приёмки-передачи.
Если каких-то документов нет или они неактуальны, исполнитель направляет лицу, передавшему пакет, уведомление о необходимости предоставить их или обновить. При этом у УО должен быть утверждённый порядок по ведению, актуализации и хранению технической и иной документации на многоквартирный дом (п. 5.9).
Как указано в п. 5.2, новая УО или ТСЖ принимают «необходимые меры к получению недостающих документов и сведений». Если получить их невозможно, то управляющая организация должна согласовать с собственниками помещений порядок восстановления таких документов (п. 5.3).
Собирать и хранить предоставленные персональные данные жителей МКД
Отдельный раздел ГОСТа посвящён работе УО и ТСЖ с персональными данными собственников и нанимателей помещений в МКД:
- В п. 6.1 указана обязанность исполнителя услуг по управлению домом собирать, уточнять и хранить ПДн, вести реестр, но с оговоркой – «при предоставлении информации собственниками таких помещений».
- В п. 6.3 закреплено, что УО и ТСЖ принимает и передаёт в органы регистрационного учёта документы о постоянном или временном проживании граждан в доме.
Готовить предложения собственникам по капремонту в зависимости от способа формирования его фонда
В разделах 8 и 10 ГОСТа – правила подготовки предложений УО и ТСЖ по капитальному и текущему ремонту общего имущества в доме:
- В сфере капремонта эта процедура зависит от того, где формируется фонд – на счёте регионального оператора или на спецсчёте.
Если это регоператор, то, согласно п. 8.4, в предложение включаются работы:
- предусмотренные региональной программой и требующие досрочного выполнения, например, ремонт крыши, фасада, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
- не включённые в программу региона – облицовка фасада сайдингом, восстановление части кирпичной кладки несущей стены, замена оконных блоков и так далее;
- по реконструкции, приведённые в приложении «Б» ГОСТ Р 56193-2014.
Если фонд формируется на спецсчёте, то УО или ТСЖ выносит на обсуждение собственников вопросы:
- о порядке разработки проектно-сметной документации, ведения документации, осуществления строительного контроля
- об организации и проведения капремонта по объёму и времени выполнения работ;
- сведения о лице с функциями технического заказчика;
- о порядке заключения договора на выполнение работ и приёмки в эксплуатацию МКД после ремонта.
В обоих случаях предложение должно содержать информацию об их видах, объёмах и стоимости, предполагаемых сроках выполнения и источниках финансирования.
- Согласно п. 10.2, управляющая организация для подготовки предложения по текущему ремонту проводит сезонные и внеочередные осмотры элементов общего имущества, а при необходимости – обследования или мониторинг технического состояния МКД или его частей. Их результаты фиксируются в актах и систематизируются в журнале: рекомендуемая форма приведена в приложениях «Д, Е».
Скрытые возможности для управляющих организаций: ищем точки роста100248
Организовать дополнительную деятельность для достижения иных целей управления МКД
Помимо надлежащего содержания общего имущества в МКД и предоставления коммунальных услуг, в договоре управления могут быть указаны иные цели, например:
- повышение безопасности и комфортности проживания в доме, его энергоэффективности;
- проведение переустройства и перепланировок;
- приобретения новых объектов общего имущества;
- решения вопросов об использовании сформированного земельного участка под МКД;
- получение доходов от сдачи в аренду отдельных элементов общего имущества;
- ежемесячный биллинг для снижения расходов на КР на СОИ.
Собственники на ОСС отдельно утверждают финансирование услуг по охране подъездов или работ по монтажу систем видеонаблюдения, по обслуживанию фонтанов и разбивке цветников на придомовой территории.
Расходы на такие работы и услуги нельзя включать в расчёт при определении размера платы за содержание жилого помещения (п. 12.2).
Обеспечить контроль исполнения договора и повышать качество услуг
Требования к контролю за исполнением договора управления прописаны в разделе 15 ГОСТа и повторяют нормы Жилищного кодекса РФ. Так, согласно п. 15.4, приёмка работ и услуг по содержанию и текущему ремонту оформляется актами. Их подписывают УО и собственники помещений в сроки, указанные в ДУ.
Если были составлены акты о нарушении качества работ и услуг, то их прилагают к документам о приёмке: они являются основаниями для изменения размера платы за содержание жилого помещения.
По результатам контроля её работы компания разрабатывает план мероприятий для повышения качества услуг, например:
- анкетирование жителей МКД;
- сокращение сроков исполнения заявок от потребителей;
- обмен положительным опытом с другими УО;
- внедрение системы управления качеством;
- сертификация специалистов и работ;
- применение умных решений.
Работа с жалобами жителей домов и их влияние на качество работы УО77460
Выполнять требования законодательства и искать новые способы взаимодействия с жителями
ГОСТ Р 70773-2023 включает также следующие правила и требования:
- По подготовке предложений о передаче объектов общего имущества в доме в пользование (раздел 9).
Такое предложение должно содержать перечень элементов, которые можно передать в аренду, проект договора, порядок получения и использования доходов от такой деятельности, а также информацию о лице, которое будет от имени собственников вести эту работу.
- По организации предоставления жителям МКД коммунальных услуг (раздел 11).
В ГОСТе указано требование прописать в договоре с РСО границы эксплуатационной ответственности за содержание инженерных сетей: по границе общего имущества или месту установки ОДПУ.
- По взаимодействию с органами власти и местного самоуправления по вопросам, связанным с управлением МКД (раздел 13).
В УО должен быть назначенный ответственный за эту работу сотрудник (п. 13.1). Он будет предоставлять информацию по запросам, направлять обращения в муниципалитет для утверждения размера платы и вести переписку с надзорными органами.
- По организации расчётов по договору (раздел 14).
При расторжении договора управления УО обязана вернуть полученную от собственников плату за невыполненные ей работы по текущему ремонту (п. 14.5).
В разделе 16 ГОСТа авторы указали, как УО может улучшить взаимодействие с собственниками помещений в МКД:
- вести общедомовые чаты, группы в соцсетях;
- использовать в офисах компании мониторы с бегущей строкой;
- ускорить обмен информацией с расчётными центрами;
- разработать алгоритм подготовки ответов на обращения жителей МКД.
Как считаете, будет ли ГОСТ или его отдельные разделы полезны управляющим организациям? Поделитесь мнением в комментариях.
