В традиционной рубрике с ответами экспертов Ассоциации «Р1» на вопросы УО и ТСЖ мы собрали шесть самых интересных разъяснений за май 2024 года. Читайте, когда можно ли обратиться в орган МСУ за размером платы, как поступать с хламом в местах общего пользования МКД и какие сведения включать в реестр собственников.

Когда УО вправе обратиться в орган МСУ с требованием утвердить размер платы за содержание

Собственники на ОСС не утвердили предложенный УО вариант размера платы за содержание жилого помещения. Может ли компания обратиться в орган МСУ с заявлением на его утверждение?

Согласно п. 31 ПП РФ № 491, УО выносит предложение о новом размере платы на общее собрание собственников, предоставив смету и обоснование. Если жители дома не приняли решение, проголосовав «против» или не набрав кворум, УО вправе обратиться в орган местного самоуправления с просьбой утвердить размер платы, необходимый для надлежащего обслуживания общего имущества в этом МКД.

В соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, в такой ситуации у органа МСУ возникает обязанность установить тариф. Поэтому обращение УО в муниципалитет при отсутствии решения ОСС о размере платы правомерно. Эту позицию подтверждает и судебная практика.

Когда УО не вправе применять размер платы за содержание жилья от ОМС
Когда УО не вправе применять размер платы за содержание жилья от ОМС
33052
2

Может ли УО вывезти из мест общего пользования хлам, оставленный собственниками

Места общего пользования в доме захламлены вещами жителей. Может ли УО их вывезти?

Решение проблемы захламления подъездов МКД прописано в ЖК РФ, ведь собственники и наниматели отвечают не только за свою квартиру, но и за содержание общего имущества в доме (ч. 4 ст. 30, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Законодательство запрещает захламлять помещения дома: хранение личных вещей в общедоступных местах нарушает правила пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологические нормы.

УО обязана следить за надлежащим содержанием имущества МКД (п. 42 Правил № 491). Если во время проверки она фиксирует загромождение общих помещений, то должна при свидетелях произвести фото- и видеосъёмку нарушения, составить акт и сделать запись в журнале осмотра.

Если удалось установить, кто из жителей дома допустил захламление, следует вручить ему уведомление, где нужно указать:

  • пункты НПА, которые он нарушает;
  • срок устранения таких нарушений;
  • последствия при невыполнении требований.

Уведомление вместе с копией акта вручается жителю дома лично под подпись или по почте с уведомлением. По истечении сроков, указанных УО в письме, необходимо провести повторную проверку.

Если требования не выполнены, то составляется новый акт с обязательной фото-/видеофиксацией. Затем можно обратиться в надзорные органы и провести совместный рейд или через суд понудить собственника убрать хлам.

Как УО и ТСЖ бороться с захламлением мест общего пользования в доме
Как УО и ТСЖ бороться с захламлением мест общего пользования в доме
16583
1

С какой даты УО должна вести расчёты по новой площади помещения, изменившейся после перепланировки

Собственник провёл перепланировку квартиры, и её площадь сократилась. Кто должен инициировать внесение изменений в ЕГРН? С какой даты рассчитывать ЖКУ по новым параметрам?

Основным документом, подтверждающим право собственности на квартиру, является выписка из ЕГРН. После перепланировки собственник самостоятельно обращается в Росреестр с заявлением о внесении сведений в базу данных о недвижимости.

На сегодняшний день ни ЖК РФ, ни Правилами № 354 не урегулирован порядок перерасчёта из-за изменения площади помещения. Поэтому, согласно п. 2 Положения Госкомитета ЖКХ РСФСР от 30.12.1983 № С-2784, перерасчёт квартирной платы в связи с переобмером производится со следующего месяца от момента получения исполнителем документов об изменении площади. Дата представления документов – дата написанного собственником соответствующего заявления в УО.

Начисления за коммунальные услуги и капитальный ремонт исходя из новой площади помещения производятся в следующем месяце после подачи заявления. При этом предоставления выписки из ЕГРН не требуется.

Должна ли УО разместить на сайте протокол онлайн-ОСС

Общее собрание проведено через ГИС ЖКХ. Обязана ли управляющая организация дополнительно уведомить об этом ГЖИ и разместить протокол на своём сайте?

В соответствии с ч. 11 ст. 47.1 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в МКД, принятые по результатам голосования с использованием ГИС ЖКХ, автоматически формируются в форме протокола. Он размещается в системе в течение одного часа после окончания голосования.

Внесение документов ОСС в ГИС ЖКХ тоже способ уведомления ГЖИ. На это отводится пять рабочих дней. Если скан-образы решений и протоколов собрания были размещены в системе до того, как были отправлены в ГЖН, то датой направления подлинников считается дата их размещения в ГИС ЖКХ. Следовательно, дополнительного уведомления ГЖИ не требуется.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения и протокол ОСС являются официальными документами, влекущими за собой юридические последствия – возлагают на собственников помещений в МКД обязанности в отношении общего имущества в данном доме.

Документы ОСС подлежат размещению в ГИС ЖКХ не позднее чем через десять дней после проведения ОСС инициатором, в том числе УО или ТСЖ (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, ч. 18 ст. 7 № 209-ФЗ). Таким образом, законодательно установлена обязанность по размещению протоколов ОСС в ГИС ЖКХ. Загружать их на сайт УО не должна.

Четыре вопроса об ОСС: говорим о протоколе и решениях собственников
Четыре вопроса об ОСС: говорим о протоколе и решениях собственников
4704
0

Какие сведения нужно включать в реестр собственников, направляемый инициатору ОСС

Какие данные УО обязана включить в реестр собственников, направляемый по запросу инициатора ОСС?

Управляющие организации и ТСЖ должны различать два вида реестров: по ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ и указанный в приказе № 44/пр.

Из буквального толкования ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ следует, что УО или ТСЖ обязана предоставить реестр только инициатору ОСС при созыве собрания. Документ не должен содержать сведения, предусмотренные пп. «а» п. 20 Требований, установленных приказом № 44/пр. Это противоречит ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ и положениям, которыми утверждены правила оформления протоколов общих собраний собственников помещений в МКД.

Реестр, прилагаемый к протоколу ОСС, содержит более расширенные сведения, чем документ, который должна вести УО в силу ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ. Ни Жилищным кодексом РФ, ни Правилами № 416, ни приказом № 44/пр не предусмотрена обязанность организации вести реестр собственников помещений в МКД в соответствии с приказом № 44/пр (постановление АС Центрального округа от 16.01.2023 по делу № А08-1555/2022).

Можно ли оспорить итоги ОСС, если подписи в протоколе поддельные

Собственник уверяет, что подписи председателя и счётной комиссии в протоколе ОСС подделаны. Как его оспорить?

Признание недействительным протокола ОСС не предусмотрено действующим законодательством: юридически значимыми являются принятые на собрании решения, а также процедура их принятия (апелляционное определение Тверского областного суда от 02.10.2012 по делу № 33-3374).

Согласно ст. 181.5 ГК РФ, решение признаётся ничтожным, то есть недействительным вне зависимости от суда, если оно противоречит основам правопорядка или нравственности или принято:

  • по вопросу, который не был включён в повестку дня, за исключением того случая, если в собрании приняли участие все собственники помещений в МКД;
  • по вопросу, формулировка которого была размытой и не предполагала возможности ответить конкретно («за», «против», «воздержался»), или если это был вопрос из категории «иное»;
  • при отсутствии необходимого кворума;
  • по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.

Все остальные нарушения делают решения ОСС оспоримыми в суде. Если в ходе почерковедческой экспертизы будет установлено, что подписи подделаны, решение, вынесенное на основании такого протокола, должно быть признано недействительным.

Протокол собрания можно оспорить, если есть факты, подтверждающие, что он подложный:

  • постановление следственных органов о подделке протокола или подписи председателя, секретаря, собственников квартир;
  • непредоставление суду подлинников документов ОСС.

Если вышеуказанных фактов нет, то, скорее всего, в таком иске будет отказано.

Есть вопросы по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества или предоставлению коммунальных услуг? Оставьте их в комментариях: актуальные мы включим в статью рубрики «Вы нам писали».