Изменения в российском Жилищном кодексе от 18.07.2011 года внесли существенные корректировки в управление новостройками. Ранее действовала ст.139 ЖК РФ (которая ныне утратила свою силу) и позволяла застройщику самостоятельно и единолично выбирать способ и организацию управления новостройкой, будь то УК, ТСЖ или ЖСК.

Новые поправки больше не позволяют создавать ТСЖ при новостройках. Новыми МКД теперь может управлять только УК, которая избрана посредством открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления.

5 существенных изменений в лицензионные требования для УК
5 существенных изменений в лицензионные требования для УК
15419
0
.

Однако на практике все обстоит несколько иначе. Как показывает действительность, проведение открытых конкурсов по избранию управляющей компании для новостройки остается скорее исключением, нежели правилом. Застройщики по старой памяти продолжают лоббировать интересы хорошо знакомых им ТСЖ, а власти, как полагается, бездействуют.

Тем не менее, существует 2 полярно противоположные модели выбора управляющей организации:

  • конкурс не проводится, если было проведено собрание жильцов МКД
  • конкурс проводится в любом случае

Выбор УК посредством ОСС

Рассмотрим первый случай, когда конкурс по выбору УК не проводится, если было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирной новостройке, на котором жильцы определились с органом управления. Многие юристы в этом вопросе ссылаются на ч.4 ст.161 Жилищного кодекса РФ и п.39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации при управлении новым МКД.

Сюда же можно отнести трактовку ч.ч.13, 14 ст.161 ЖК РФ. Постановление Правительства РФ №75 от 06.02.2006 года гласит, что открытый конкурс по выбору управляющей организации не проводится, если до дня его проведения уже был выбран способ и орган управления дома, который, к тому же, успешно реализован. В противном случае проводится открытый конкурс.

Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования
Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного голосования
373928
12
.

Согласно п.2 Постановления Правительства РФ №75 от 06.02.2006 года, открытым конкурсом признается форма торгов, победителем которых признается участник, предложивший выполнить максимальный по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД, на право управления которым проводится конкурс, за анонсированный организатором размер платы в течение установленного срока.

Выбор УК посредством открытого конкурса

Второй случай - это когда конкурс проводится в любом случае, что логически вытекает из принятых поправок в Жилищный кодекс. Целью этих поправок является необходимость отстранить застройщика от управления МКД. Касательно новых МКД установлены отдельные положения, согласно которым жильцам не предоставлено никаких сроков для выбора способа и организации по управлению домом (ч.ч.13,14 ст.161 ЖК РФ). Скептически настроенная часть юристов полагает, что 75 постановление ссылается на положения ч.4 ст.161 ЖК РФ, которая регламентирует другую правовую ситуацию, чем управление многоквартирными новостройками.

Итак, согласно ч.13 ст.161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию нового МКД, орган местного самоуправления анонсирует о проведении открытого конкурса по выбору организации управления на официальном сайте в сети.

Не позднее 40 дней с момента оповещения в Интернете орган местного самоуправления проводит открытый конкурс. В десятидневный период с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех собственников помещений в новом МКД о результатах, победителе конкурса и условиях договора управления.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК
Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК
106281
2
.

30.06.2015 года вступили в силу поправки в ч.13 ст.161 ЖК РФ, согласно которым если в течение 2 месяцев жильцы многоквартирной новостройки не заключили договор управления с УК, то он считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом. До этого времени застройщик должен заключить с избранной на открытом конкурсе УК договор управления, но не позднее 5 дней с момента получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Договор управления новым МКД с управляющей компанией заключается на период не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

Почему жильцы нового МКД не вправе самостоятельно выбрать УК

Большим заблуждением является инициатива застройщика о проведении среди дольщиков собрания по выбору управляющей компании. Дольщики еще не являются собственниками помещений в МКД, поэтому не обладают правами по выбору УК. Право собственности у дольщиков возникает только с момента регистрации их прав в госреестре ФРС РФ.

Основанием для получения права собственности на жилье в данном МКД служит разрешение на ввод нового дома в эксплуатацию, передаточный акт или другой документ на передачу объекта долевого строительства в собственность дольщиков.

Обычно, дольщики получают право собственности только спустя полгода после ввода здания в эксплуатацию. Поэтому провести собрание собственников по выбору управляющей компании или смене способа управления у них возникает только на следующий год.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации(заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!