Одна из сторон договора управления вправе заявить об отказе от его пролонгации после истечения срока действия документа. Это один из способов для УО прекратить обслуживать МКД. Вместе с Еленой Шерешовец разобрались, как правильно оформить отказ от дома на таком основании и что по этому поводу говорил ВС РФ.

Отказаться от пролонгации договора управления после истечения срока его действия

Обстоятельства, когда организация прекращает управлять домом, бывают разные:

  • Собственники на ОСС приняли решение о досрочном расторжении договора управления и выборе другой компании или создании ТСЖ.

Новая УО начинает управлять МКД с момента, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

  • УО лишилась лицензии и права управлять домом из-за нарушений лицензионных требований, в том числе грубых.

В силу вступают нормы ч. 3 ст. 200 ЖК РФ: бывшая управляющая организация продолжает нести ответственность за содержание и ремонт дома даже после исключения её из реестра лицензий.

  • Отношения между собственниками помещений и УО прекратились, потому что истёк срок действия договора управления.

Эта ситуация вызывает вопросы и судебные споры в случае, если бывшая УО, муниципалитет и, или собственники не предприняли предписанные законодательством шаги, и дом остался без управления. Ниже разбираем случай подробнее.

Шесть случаев заключения договора управления МКД
Шесть случаев заключения договора управления МКД
38572
4

Уведомить собственников и муниципалитет об отказе от пролонгации договора

Если срок договора управления истекает и УО не собирается его пролонгировать, в соответствии с ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, она заранее уведомляет собственников и муниципалитет об этом. Собственники или орган местного самоуправления должны принять меры, чтобы МКД перешёл к новой компании или к ТСЖ.

Если это не было сделано, то дом оставётся без управления. В такой ситуации собственники, как правило, обращаются с жалобой в орган ГЖН: никто не выставляет квитанции, не отвечает за аварии и ремонт в доме, уборка мест общего пользования прекратилась. Орган ГЖН после проверки привлекает к ответственности бывшую УО, срок действия договора управления с которой истёк и не был пролонгирован.

Ведомство принуждает УО продолжать управлять домом, пока ОСС или муниципалитет не выберут ей замену. В итоге в таких ситуациях обычно разбираются суды.

Как правильно составить договор управления: разбираем ошибки
Как правильно составить договор управления: разбираем ошибки
10588
2

Обосновать собственникам и надзорным органам право не продолжать управление домом

До 2021 года судебная практика складывалась не в пользу управляющих организаций, например, в определении от 23.04.2020 № 303-ЭС20-5280 по делу № А04-4010/2019 Верховный суд РФ согласился с позицией нижестоящих инстанций и органа ГЖН, что бывшая УО обязана работать в доме даже после истечения срока договора с собственниками.

Но в 2021 году практика изменилась, о чём в своём Телеграм-канале рассказала глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец. Она привела пример новой позиции ВС РФ по данному вопросу из определения от 07.06.2021 № 309-ЭС21-295:

«если сведения об МКД удалены из реестра не по основанию нарушения лицензионных требований, а по истечении срока ДУ… УО вправе уйти из МКД и прекратить управление, не дожидаясь наступления событий, обозначенных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (выбор новой УО, ТСЖ, ЖСК, назначение временной УО и т.п.)».

Эта позиция отражена и в определении от 19.04.2021 № 303-ЭС20-23313 по делу № А51-21536/2019. Верховный суд РФ указал, что требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ распространяются на случаи, когда надзорное ведомство исключает дом из реестра из-за:

  • неисполнения предписаний и повторных грубых нарушений лицензионных требований (ч.ч. 5, 5.1, 5.2 ст. 198 ЖК РФ);
  • воспрепятствования работе представителей надзорных органов (ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ);
  • вступившего в силу решения суда о банкротстве компании (ч. 5.4 ЖК ст. 198 РФ);
  • прекращения, аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ.

Иных случаев требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ не касаются.

Как отметила Елена Шерешовец, эта судебная практика распространилась и по регионам, например, решение Арбитражного суда Брянской области от 27.04.2022 по делу № А09-2158/2022.

Кто управляет домом, где ДУ не продлён: изменения в практике ВС РФ
Кто управляет домом, где ДУ не продлён: изменения в практике ВС РФ
9404
0

Разместить данные о прекращении договора управления в ГИС ЖКХ и передать техдокументацию на дом

Елена Шерешовец, анализируя судебную практику по данному вопросу, составила рекомендации для организаций, которые хотят прекратить управлять МКД после окончания срока действия договора, «уйти с дома»:

  1. Направить собственникам уведомление о прекращении ДУ и отсутствии намерений продолжать управлять МКД. Сделать это нужно за 30 дней либо в срок, прописанный в самом договоре.
  2. Разместить сведения о прекращении договора управления домом в ГИС ЖКХ.
  3. Направить указанные сведения в орган Госжилнадзора субъекта РФ.
  4. Уведомить орган местного самоуправления о прекращении договора управления.
  5. Передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы новой УО или собственникам.

Как отметил один из подписчиков Телеграм-канала Елены Шерешовец, данная схема работает: «Примерно по такому алгоритму всегда и действовали, и всегда проходило нормально, без конфликтов и судов».

Но даже если возникнут конфликты, УО смогут отстоять свою позицию, опираясь на примеры судебной практики Верховного суда России за последние два года. А приходилось ли вашей компании оказаться в подобной ситуации? Расскажите в комментариях.