Одна из управляющих организаций Уфы несколько лет не могла убедить собственников принять рассчитанный ею размер платы за содержание жилья. В итоге компания подала в суд, чтобы расторгнуть с ними договор управления. Читайте, удалось ли ей это сделать, а также о способах прекратить действие такого договора.
Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом697646
Размер платы за содержание жилого помещения утверждается на ОСС с учётом предложений УО
Организация с 2008 года управляла одним из многоквартирных домов Уфы. С 2012 года собственники на ОСС планомерно снижали размер платы за содержание жилого помещения – с 12,5 до 8,2 рублей с кв.м, а в 2021 году повысили до 9,37 рублей. Они не учитывали предложения УО по экономически обоснованному тарифу, который в 2019 году составлял, по мнению компании, 15,9 рублей.
Тогда организация решила расторгнуть договор управления (ДУ) через суд, указав в иске к собственникам, что:
- утверждённый на ОСС размер платы является экономически необоснованным и не позволяет выполнять работы и оказывать услуги в соответствии с Минимальным перечнем № 290;
- обслуживание дома влечёт прямые убытки;
- собственники злоупотребляют своим правом регулировать размер платы за содержание жилья и нарушают п. 4.2 заключённого ДУ;
- задолженность жителей дома перед компанией составляет более 345 тысяч рублей.
Суд первой инстанции встал на сторону истца, указав, что низкий тариф в сочетании с долгами собственников является нарушением существенных условий ДУ. Это даёт организации право требовать его расторжения (решение Октябрьского районного суда Уфы Республики Башкортостан от 21.06.2022 по делу № 2-3099/2022).
ВС РФ об односторонней индексации размера платы за жилое помещение171574
УО не вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, в том числе из-за несогласия с решением ОСС
Собственники помещений в МКД не согласились с таким решением и подали в суд апелляционную жалобу. Они отметили, что и так по просьбе УО повысили размер платы на 7,8%, а УО не доказала причинённый ей ущерб. К тому же предложенный компанией тариф не подтверждён экономическими расчётами.
Суд апелляционной инстанции сослался на нормы ГК и ЖК РФ:
- Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, изменение или расторжение такого договора происходит согласно ст. ст. 450, 451, 452 ГК РФ – по соглашению сторон.
- Договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном его нарушении одной из сторон, но не в случае, если это ДУ. Прекращение данного особого вида обязательства по инициативе УО законом не предусмотрено.
- ДУ может быть прекращён в одностороннем порядке лишь по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным в ч. ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
Суд указал, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке расторгнуть ДУ, в том числе по основанию, что собственники утвердили экономически необоснованный размер платы за содержание жилого помещения. Она может вынести такое предложение на ОСС, но решение будет за собственниками.
Если УО не согласна с утверждённым размером платы, она должна оспаривать в суде решение ОСС
Разбирая дело, суд отметил, что надлежащими способами защиты УО в таком случае являются процедура изменения размера платы или оспаривание решения ОСС, поскольку им затрагиваются права и законные интересы организации (п. 31 Правил № 491, п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).
Но компания-истец итоги ОСС не оспаривала и не инициировала собрание по вопросу расторжения договора управления, поэтому суд отменил решение первой инстанции и отклонил требования УО (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 12.12.2022 по делу № 33-19719/2022). Шестой кассационный суд общей юрисдикции поддержал позицию коллег (определение от 11.05.2023 по делу № 88-10113/2023).
Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены754538
Правила расторжения договора управления – в материалах портала
Как не раз отмечали эксперты Ассоциации «Р1», существует несколько обстоятельств, когда УО прекращает управлять домом:
- Собственники на ОСС приняли решение о досрочном расторжении ДУ и выборе другой компании или создании ТСЖ.
- УО лишилась лицензии и права управлять домом из-за нарушений лицензионных требований, в том числе грубых, или не продлила лицензию.
- Отношения между владельцами помещений и УО прекратились, потому что истёк срок действия договора.
Среди этих случаев нет ситуации, когда управляющая организация в одностороннем порядке расторгает договор, в том числе через суд. Как указали инстанции в рассмотренном деле, если собственники утвердили на ОСС необоснованно низкий размер платы, управляющая организация вправе оспорить решение собрания.
Если это не получится и компания не планирует управлять таким МКД далее, то она может вынести вопрос о расторжении ДУ на общее собрание или дождаться истечения срока его действия. Алгоритм действий УО в таком случае мы разбирали с главой Экспертного совета Ассоциации «Р1» Еленой Шерешовец.
