Споры о том, должна ли управляющая организация работать в МКД после истечения срока договора с собственниками, давно велись в судах разных инстанций. И решения по ним были противоположными. Но в апреле 2024 года точку в вопросе поставил Конституционный Суд РФ. Узнайте, к чему он пришёл и как это отразится на УО.
В судебной практике нет единой позиции по вопросу, должна ли УО работать в доме, если срок договора истёк
Когда УО лишается лицензии или права управлять домом из-за нарушений лицензионных требований, вступают в силу нормы ч. 3 ст. 200 ЖК РФ: она отвечает за содержание и ремонт МКД до выбора или назначения новой компании, создания ТСЖ.
При этом в НПА отдельно не прописан случай прекращения отношений между собственниками и УО по истечении срока действия договора (ДУ). По данной ситуации указано, что, согласно ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, компания, которая не хочет и дальше работать в МКД, должна заранее уведомить владельцев помещений и муниципалитет о том, что не собирается пролонгировать ДУ.
Если после получения такого уведомления собственники или орган МСУ своевременно приняли меры, то проблем возникнуть не должно. Но если они ничего не сделали, то:
- дом остаётся без управления;
- собственники обращаются с жалобой в орган ГЖН;
- ведомство принуждает бывшую УО работать в доме, пока ОСС или муниципалитет не выберут ей сменщика.
Такой позиции до 2020 года придерживались многие суды, ссылаясь на принцип непрерывности управления МКД (дело № А04-4010/2019). Но практика начала меняться после решения ВС РФ от 13.08.2019 № АКПИ19-474.
Суд указал, что ЖК РФ и иные НПА не возлагают на организацию обязанность управлять домом до выбора новой компании. Эти выводы позже нашли отражение в выводах инстанций по делам № А34-12935/2019 и № А66-4720/2020.
Вправе ли ГЖИ обязать УО изменить действующий договор управления96040
УО могут принудить управлять МКД по ч. 3 ст. 200 ЖК РФ – до момента появления новой компании
Но не все суды приняли эту точку зрения, что в апреле 2024 года привело к рассмотрению вопроса в Конституционном Суде РФ, куда с жалобой обратилась управляющая организация.
Её через суд обязали оплатить задолженность перед РСО за ресурсы на СОИ. Долг сформировался за период после истечения срока действия ДУ и внесения изменений в реестр лицензий (дело № А33-30880/2020).
Арбитражные суды признали требования поставщика ресурсов законными: ответчик должен исполнять обязательства по ДУ и после истечения срока его действия, если в доме не выбрана другая УО или не создано ТСЖ (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ).
К тому же, как отметили инстанции, организация никому не передала техническую документацию, а без неё никакая другая компания не смогла бы управлять МКД (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ). Суды пришли к выводу, что в спорный период компания являлась исполнителем ЖКУ, поэтому обязана оплатить долг.
Основные ошибки в договоре управления и как УО их избежать: мнение44920
Применение ч. 3 ст. 200 ЖК РФ при истечении срока действия договора – конституционная целесообразность
Управляющая организация посчитала, что такая позиция нарушает её права, и обратилась в КС РФ с требованием проверить на конституционность ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 ЖК РФ (постановление КС РФ от 18.04.2024 № 19-П).
Конституционный Суд РФ проанализировал положения законодательства и указал:
- В НПА не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия ДУ. Поэтому в практике сформировались два противоположных подхода.
- Нормы ч. 3 ст. 200 ЖК РФ о непрерывности управления домом гарантируют создание безопасных условий проживания граждан (ч. ч. 1, 2 ст. 40 Конституции РФ). А без передачи техдокументации на дом другой УО или ТСЖ компания не вправе уклоняться от работы в МКД.
Суд согласился, что такая интерпретация в какой-то мере – ограничение свободы экономической деятельности и права частной собственности, но такие права «не являются абсолютными». Они могут быть ограничены законом для защиты конституционно значимых ценностей – при соблюдении требований необходимости, пропорциональности и соразмерности.
«Законодатели должны проявлять заботу обо всех участниках рыночных отношений и устанавливать такие условия [...], которые будут направлены на согласование частной экономической инициативы с интересами соответствующих потребителей и общества в целом», – отметил Суд, сославшись на свои постановления от 30.03.2016 № 9-П и от 16.07.2018 № 32-П.
Суд посчитал законным возложить на УО обязанность по управлению домом по ч. 3 ст. 200 ЖК РФ и после прекращения действия договора, если в МКД нет новой компании и некому передать техническую документацию. Объяснил КС РФ это «конституционной целесообразностью».
Как временной УО расторгнуть договор управления домом с органом МСУ38503
УО должна работать в доме до момента выбора новой компании и после истечения срока договора управления
«С 18 апреля УО не может уйти с дома до момента возникновения обязательств по управлению МКД у другой организации. В комментариях это уже назвали крепостным правом», – подвела итог выводам Суда глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец.
В постановлении от 18.04.2024 № 19-П Конституционный Суд РФ попытался смягчить ситуацию для УО, указав, что отсутствие действующего договора вовсе «не предполагает не ограниченного во времени» управления домом. Он сослался на утверждённый порядок назначения новой УО для таких МКД (ч. ч. 2, 4, 13, 17 ст. 161, ч. ч. 4–6 ст. 200 ЖК РФ):
- созыв ОСС для выбора управляющей организации или создания ТСЖ;
- в отсутствие решения собрания – проведение муниципального открытого конкурса;
- если конкурс не состоялся – назначение временной УО.
Если муниципалитет не выполняет свои обязанности в установленные сроки, то «предыдущая управляющая организация не лишена возможности оспорить незаконное бездействие органа местного самоуправления в судебном порядке».
Трактовка ч. 10 ст. 162, ч. 3 ст. 200 ЖК РФ применительно к ситуации, когда срок договора управления не продлён и новая УО для дома не выбрана, является общеобязательной. Это, как подчеркнул КС РФ, «исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике».
Управляющим организация следует учесть это в работе и приготовиться к тому, что теперь судебная практика будет складываться не в их пользу: им придётся либо ждать новую УО, либо судиться с органами МСУ.
