Запрет на смену УО в первый год её работы в доме вступил в силу почти десять месяцев назад, и инстанции уже рассматривают иски, связанные с этой нормой Жилищного кодекса РФ. Судебную практику по ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собрала эксперт Ассоциации «Р1» Ольга Беленькая для Весенней конференции по управлению МКД. Сделали обзор споров.
Собственники не могут сменить УО на ОСС в течение первого года её работы в доме
15 августа 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 04.08.2023 № 434-ФЗ, которым внесены изменения в ст. 162 ЖК РФ. Согласно новой редакции ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в МКД теперь вправе на ОСС выбрать новую УО не раньше, чем предыдущая отработает хотя бы один год. После истечения этого срока собственники вновь могут в любое время сменить компанию.
Раньше можно расторгнуть договор управления МКД в случаях:
- невыполнения организацией его условий;
- создания ТСЖ или кооператива.
О нововведениях № 434-ФЗ на Весенней конференции по управлению МКД говорила эксперт Ассоциации «Р1», юрист Ольга Беленькая. Она проанализировала уже формирующуюся судебную практику по этому вопросу: приводим примеры.
Плюсы и минусы запрета на смену УО в первый год её работы в МКД36563
Если собственники заключили с УО договор управления менее года назад, то новое решение ОСС по этому вопросу ничтожно
Дело № А73-1142/2024 уже рассмотрено в двух инстанциях и находится на рассмотрении кассационного суда.
1 сентября 2023 года собственники помещений в одном из МКД Хабаровского края по решению ОСС заключили договор управления с УО, но уже в январе на новом собрании расторгли его. В итоге ГЖИ исключило дом из лицензии компании, с чем организация не согласилась и подала иск в суд.
Первая и апелляционная инстанции удовлетворили требования УО, признав решение надзорного органа недействительным. Они сослались на № 434-ФЗ: НПА принят в целях повышения внимательности и ответственности собственников при выборе управляющей организации.
В рассматриваемом споре с момента начала управления домом прошло меньше года, и у суда не было доказательств, что УО не выполняла условия договора (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Решения собственников о расторжении ДУ и заключении его с новой УО были приняты по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, и являлись ничтожными (п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).
ГЖИ обязана была отказать во внесении изменений в реестр лицензий компании, выбранной на ОСС в январе 2024 года, так как её заявление и документы не соответствовали требованиям законодательства (п. 9 Порядка № 938/пр).
Как УО, ТСЖ и собственникам бороться с рейдерским захватом МКД39942
Чтобы сменить УО раньше установленного № 434-ФЗ срока, нужно доказать нарушения со стороны компании
По делу № А50-31663/2023 на данный момент есть решение первой инстанции и подана апелляционная жалоба.
Компания-1 пять лет управляла домом, но в октябре 2023 года собственники провели ОСС и сменили её на компанию-2. Новая УО направила документы в ГЖИ, чтобы внести МКД в реестр лицензий. Тогда прежняя организация срочно провела новое собрание и в ноябре также обратилась в орган Госжилнадзора с заявлением. Надзорное ведомство отказало компании-1, и та пошла в суд.
Но первая инстанция отклонила иск прежней УО, поскольку собственники на ОСС не могут сменить управляющую организацию в течение первого года с даты заключения договора. Судья указал, что оснований для расторжения ДУ с компанией-2 у собственников не было. ГЖИ правомерно отказала, поскольку решение ОСС, проведённого в ноябре, ничтожно.
Суд подчеркнул, что на эту норму не влияет, с какой даты внесены изменения в реестр лицензий. Согласно ст. ст. 161, 432, 434 ГК РФ, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, заключение договора управления определяется датой, когда его подписали собственники и компания. Внесение данных в реестр – вторично.
Договор управления, заключённый на ОСС менее года назад, можно расторгнуть по обоюдному согласию сторон
Отдельно отметим дело № А29-1034/2024, по которому 24 мая 2024 года вынесено апелляционное определение. Оно выбивается из общего ряда, поскольку там суды встали на сторону новой УО, хотя не прошёл год с момента выбора предыдущей.
1 января 2023 года УО-1 и собственники заключили договор управления, а уже 7 октября решили её сменить и выбрали УО-2. Одновременно жители и УО-1 подписали соглашение о расторжении договора. Но ГЖИ отказала во внесении изменений в реестр лицензий, сославшись на ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ.
УО-2 подала иск в суд, и две инстанции её поддержали, поскольку в этом деле был важный нюанс: договор расторгнут по соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 ГК РФ). Согласно ч. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае расторжения обязательства по договору прекращаются с момента заключения такого соглашения, если собственники и УО не предусмотрели иной срок.
Жители дома и УО-1 указали, что договор между ними прекращает действовать с момента подписания соглашения. Поэтому участники ОСС были вправе тут же выбрать новую компанию, а у органа ГЖН не было оснований отказать УО-2 во внесении изменений в реестр лицензий.
Могут ли жители дома обязать УО провести ОСС, чтобы её сменить768010
Больше судебной практики и обзоров НПА – на онлайн-мероприятиях
О последствиях применения ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в редакции № 434-ФЗ подробно говорили эксперты Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян и Елена Шерешовец на онлайн-семинаре «Глаза боятся – руки делают». Спикеры дали рекомендации:
- как начать управлять МКД, если договор с работающей там компанией действует менее 12 месяцев;
- как обезопасить себя от расторжения ДУ, заключённого менее года назад.
Ирэн Парсамян привела пример, как обойти запрет на смену УО в первый год её работы, например, если орган МСУ через конкурс завёл в дом одну компанию, а собственники хотят работать с другой. Они могут создать ТСЖ, а оно, в свою очередь, – заключить договор с организацией, выбранной жителями МКД. Таким же образом можно бороться и с рейдерами.
Также Ассоциация «Р1» приглашает УО и ТСЖ на новый онлайн-семинар, спикером которого станет Ольга Беленькая. Она собрала много важной и полезной для управляющих домами судебной практики – и расскажет о ней 20 июня. О чём ещё поговорят участники, узнайте в разделе «События».
