В судебной практике есть примеры, когда УО и ТСЖ удаётся взыскать с регоператоров и подрядчиков средства, потраченные на устранение дефектов, возникших из-за некачественного капремонта МКД. Разберём одно из таких дел. Узнайте, какие действия и обстоятельства помогли управляющей организации выиграть спор.
Составить акт о некачественном капремонте и оперативно устранить дефекты, документируя каждый шаг
В одном из многоквартирных домов Кирова под контролем ФКР прошёл капремонт системы отопления. Работы были приняты по акту без замечаний к их качеству. Но с февраля по май в АДС управляющей организации поступали многочисленные жалобы жителей МКД о неисправности батарей.
УО уведомила ФКР и подрядчика о ситуации и пригласила на составление акта осмотра МКД, но те не явились. В ходе обследования комиссия установила, что в десяти квартирах после капитального ремонта внутренних инженерных сетей отопления произошли протечки.
Обслуживающая организация по договору с УО оперативно устранила проблемы: заменила радиаторы и краны, а также воздухоотводчики, расположенные на чердаке. Стоимость работ составила более 102 тысяч рублей.
Компания отправила в Фонд претензию с требованием возместить ей эти средства, но регоператор отказал, отметив, что у УО нет доказательств понесённых расходов, а акт осмотра составлялся в его отсутствие.
Кто платит за неотложный капремонт лифта в МКД: судебное дело57750
Через ОСС получить полномочия на обращение в суд и подать иск к ФКР о возмещении убытков
Тогда собственники помещений в МКД провели общее собрание и делегировали УО полномочия обратиться в суд, чтобы взыскать с ФКР убытки (дело № А28-4734/2022).
В иске компания указала, что причиной замены радиаторов отопления в квартирах послужила их протечка в местах соединения и на отдельных рёбрах. Это случилось в период гарантийного срока на капремонт из-за установки некачественного оборудования.
Подрядная организация, которую суд привлёк к разбирательству, указала, что работы были выполнены надлежащим образом. Акты подписали в том числе представители УО и собственников. К тому же, по мнению компании, управляющая организация:
- не привела фактов, подтверждающих взаимосвязь между убытками и качеством работ по капитальному ремонту;
- не доказала необходимость замены радиаторов отопления и автоматических воздухоотводчиков;
- должным образом не известила подрядчика и Фонд капремонта о составлении акта фиксации повреждений;
- без оснований требовала возместить средства, потраченные на установку воздухоотводчиков на чердаке.
Обратиться в суд в пределах гарантийного срока на капремонт
При рассмотрении дела суд первой инстанции остановился на НПА о гарантии на капремонт и об ответственности за его некачественное проведение. Так, согласно ст. 180 ЖК РФ, если фонд формируется на счетах ФКР, то региональный оператор выступает техническим заказчиком работ.
Для их проведения он привлекает подрядные организации, в договоре с которыми прописываются в том числе гарантийный срок на работы и обязательства по устранению нарушений (ч. 2 ст. 182 ЖК РФ, п. 1 ст. 721 ГК РФ).
Региональный оператор несёт ответственность перед собственниками помещений в МКД за качество капремонта – в течение не менее пяти лет с момента подписания акта приёмки, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ).
Гарантия качества, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все результаты работы (ст. 722 ГК РФ). На основании п. 3 ст. 724 ГК РФ, заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками, обнаруженными в течение гарантийного срока.
Что собственники и УО вправе требовать от регоператора по капремонту204664
Доказать, что возникшие убытки – следствие некачественного капремонта
Также первая инстанция напомнила, что должник должен возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ).
В данном случае под убытками понимаются расходы лица на восстановление нарушенного права или на устранение повреждения имущества. Согласно разъяснениям из п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, в таких делах истец обязан доказать:
- факты наступления вреда и его размер,
- противоправность поведения причинителя вреда и его вину,
- причинно-следственную связь между действиями ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями.
При этом отсутствие вины в убытках доказывает лицо, нарушившее обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).
Привлечь жителей МКД как свидетелей и подтвердить уведомление ФКР о ситуации
Основываясь на приведённых выше нормах, суд первой инстанции отметил:
- Договор между ФКР и подрядной организацией подтверждает проведение капремонта системы отопления в спорном МКД.
Согласно этому документу, гарантийный срок на результаты работ по каждому элементу – пять лет со дня подписания акта. При выявлении в этот период недостатков или некачественных работ подрядчик обязан устранить дефекты за свой счёт, а при многократных авариях и поломке оборудования – заменить все элементы.
- ФКР и компания, проводившая капремонт, не доказали, что не получили от УО уведомление об осмотре общедомовой системы отопления и составлении акта.
Управляющая организация предоставила суду скриншоты электронной почты, которые подтверждают отправку соответствующих уведомлений и претензий. Компания принимала меры по извещению ответчиков об аварии и намерении составить акт, но их представители не явились.
- УО предоставила доказательства того, что в период действия гарантии на капремонт в 10 квартирах отопительные приборы пришли в негодность. Это подтверждали журнал учёта заявок АДС и показания жителей квартир, где случились аварии.
Выполнение работ и их необходимость доказаны актами осмотров повреждённых элементов системы отопления, договором с подрядной организацией и подписанными АВР.
«Действия УО по оперативной остановке протечки [...] соответствовали требованиям постоянной готовности отопительного оборудования для предоставления коммунальных услуг, безопасной его эксплуатации, обеспечению комфортных условий проживания», – отметил суд добросовестность поведения истца, ссылаясь на п. 10 Правил № 491.
- Именно ФКР должен опровергнуть факты, изложенные УО, и доказать свою невиновность в убытках (п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7). Но Фонд не доказал, что причинами аварий были иные обстоятельства, а не некачественное проведение капремонта.
Кто платит за срочный капремонт в доме с фондом на счёте регоператора96220
Доказать, что все оплаченные работы были необходимы для устранения последствий некачественного капремонта
В итоге суд первой инстанции, а за ним апелляция и кассация, пришли к выводу, что управляющая организация обоснованно требовала от ФКР возместить убытки – расходы на замену радиаторов с дефектами.
Из взыскиваемой суммы исключили только пять тысяч рублей – стоимость установки автоматических воздухоотводчиков в чердачном помещении МКД. Судья посчитал, что эти траты были необязательны при устранении аварий.
В итоге УО взыскала с регоператора почти 98 тысяч рублей. Чтобы это сделать, она:
- Привлекла собственников помещений в МКД. Провела ОСС для получения полномочий на представление их в суде. Также жители дома, подававшие заявки в АДС, выступили свидетелями и подтвердили факты аварий и необходимость в замене радиаторов.
- Документировала все аварии и соблюдала требования к уведомлению Фонда об осмотре мест протечек. Компания смогла подтвердить направление извещений и претензий.
- Не тянула с иском – обратилась за возмещением убытков в пределах гарантийного срока на элементы системы отопления.
- Доказала, что протечки произошли из-за некачественного выполнения работ, за которые отвечал ФКР.
А вам приходилось требовать от регоператора устранения дефектов после капремонта? Поделитесь опытом и решениями судов в комментариях или присылайте ваши истории на [email protected].
