Споры о виновнике ущерба после залива квартиры в МКД, как правило, сводятся к определению границ эксплуатационной ответственности УО и собственника. На примерах из судебной практики разбираемся в вопросе применительно к внутридомовым системам отопления, холодного и горячего водоснабжения.

Границей эксплуатационной ответственности является вентиль на отводе трубопровода от стояка

Один из наших читателей уточнил, действительно ли границей эксплуатационной ответственности (ЭО) между УО и собственником квартиры является:

«…для холодного и горячего водоснабжения – вентиль [...]. Если его нет, граница – сварочный шов на отводе трубопровода от стояка».

Первая часть этой фразы подтверждается НПА. Запорный вентиль – это линия разграничения внутриквартирных и общедомовых сетей согласно п. 5 Правил № 491:

«В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от них до первого отключающего устройства…».

Давайте разберёмся со второй частью тезиса, где говорится о случаях, когда на трубах нет вентилей и иных запорных элементов и когда определить границу эксплуатационной ответственности УО и собственника сложнее.

Из статьи на сайте ООО «ЖКС № 1 Фрунзенского района»

Как появляются бесхозяйные сети и кто отвечает за их эксплуатацию
Как появляются бесхозяйные сети и кто отвечает за их эксплуатацию
49616
3

При отсутствии запорного устройства вся система отопления – зона ответственности УО и ТСЖ

По этому вопросу наиболее распространена позиция, касающаяся радиаторов отопления. Уже сложилось мнение о том, что если на трубопроводе нет запорного устройства, то всё инженерное оборудование внутридомовой системы теплоснабжения входит в состав общего имущества. Если же вентили стоят, то после них – зона ответственности собственника помещения.

Эти выводы нашли отражение в письмах Минстроя России и судебной практике, например:

  • Отключаемые от стояков в местах размещения запорной арматуры радиаторы – частная собственность владельцев квартир. Если такие элементы на отопительных приборах отсутствуют, система признаётся общим имуществом МКД (письмо Минстроя РФ от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04).
  • Обогревающие элементы в квартирах, имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков ВДИС, обслуживают только одно помещение (решение ВС РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725).

«Отнести радиаторы в квартирах к общему имуществу возможно только в тех случаях, когда теплоноситель проходит через них сквозным образом в иные помещения при отсутствии самостоятельных ответвлений. Тогда нет технической возможности отключить их без изменения параметров внутридомовой системы отопления в целом», – отмечают эксперты Ассоциации «Р1».

Как УО обязать РСО принять на баланс наружные коммунальные сети
Как УО обязать РСО принять на баланс наружные коммунальные сети
4602
0

Если собственник заменил в квартире радиаторы, то граница – сварной шов или резьбовое соединение

Эта позиция корректируется, если авария в МКД происходит на трубах без запирающего устройства, но после замены собственником старых батарей на новые. В таком случае суды выясняют, в каком месте произошёл прорыв.

Рассмотрим пример – определение Первого КСОЮ от 13.06.2024 по делу № 88-15677/2024 (УИД 50RS0035-01-2023-004528-12). Житель МКД обратился с иском к ЖСК и соседям о возмещении ущерба после залития квартиры. Суды взыскали 94 тысячи рублей с собственников-ответчиков. Требования к кооперативу отклонили, поскольку причиной аварии стал свищ в трубе после замены радиатора.

«Если отопительные приборы не имеют запирающего устройства [...], то границей эксплуатационной ответственности является первый сварной шов или резьбовое соединение», – отметил суд.

Аналогичный вывод содержится в определениях:

Вправе ли РСО требовать от УО подписать порядок учёта утечек в сетях
Вправе ли РСО требовать от УО подписать порядок учёта утечек в сетях
13349
0

Собственник отвечает за сети ХВС и ГВС в квартире после сварочного шва отводящей от стояка трубы

Если с системой отопления всё более или менее понятно, то тезис по ХВС и ГВС о том, что в отсутствие запирающего вентиля «граница – сварочный шов на отводе трубопровода от стояка», вызывает у собственников вопросы. Но такие ситуации разбираются по аналогии с системой теплоснабжения:

  1. Решение судебного участка Нагатинского судебного района Москвы от 04.08.2016 по делу № 02-0289/35/2016.

Иск подал собственник квартиры, которую затопило из-за течи на изношенном стояке ГВС до первого запирающего устройства. Он потребовал от УО возместить ущерб, поскольку был уверен, что за данный участок ВДИС отвечала компания. Но организация считала, что виноват истец: в квартире без согласования проведено переоборудование инженерных коммуникаций. Течь произошла на самовольно смонтированной отводящей трубе.

Судья отказал владельцу пострадавшей от залива квартиры, поскольку он «несёт ответственность за надлежащее состояние и исправную работу инженерных коммуникаций начиная от сварочного шва отводящей от стояка ГВС трубы».

  1. Дело № А73-4419/2022.

Арендатор нежилого помещения на первом этаже МКД требовал от УО выплатить более 3 млн рублей ущерба после затопления, которое произошло из-за прорыва трубы ХВС в подвале.

Суды отклонили иск, потому что наниматель не смог доказать вину УО в ситуации. Акт об аварии был составлен в её отсутствие, видеозаписи оказались сомнительными, к тому же АДС не фиксировала заявки на устранение прорыва. Инстанции указали, что участок трубы с дефектом – зона ответственности арендатора:

«Границы ЭО по сетям ХВС [...] установлены по балансовой принадлежности, ими является место присоединения отвода (первый сварочный шов) на разливе холодного водоснабжения, проходящего по подвалу подъезда МКД», – подчеркнул суд.

Компания, занимавшая пострадавшее из-за прорыва труб помещение, дошла с жалобами до ВС РФ, но тот отказался пересматривать решение первой инстанции.

Есть судебная практика по теме? Поделитесь с коллегами

Таким образом, из анализа судебной практики следует, что граница эксплуатационной ответственности сетей между УО и собственником квартиры зависит от конструктивных особенностей ВДИС:

  1. Если есть запорные устройства, то она проходит именно по ним.
  2. В отсутствие вентилей на системе отопления, в которую не вносились изменения, – это зона ответственности управляющей организации.
  3. Собственник без согласования обновил радиатор – значит, граница пролегает по шву или первому резьбовому соединению.
  4. Это же правило действует при отсутствии запоров на трубах ХВС и ГВС: зоны ответственности распределяются по сварочному шву на отводе от стояка.

У вас есть судебные решения, подтверждающие иную точку зрения? Напишите об этом статью, оставьте реквизиты спора в комментариях или пришлите на smi@roskvartal.ru.