В практике Верховного суда РФ есть много интересных для управляющих организаций дел, решения по которым помогут компаниям строить свою защиту при исковой работе. Делаем обзор спора, в котором ВС РФ не согласился с предыдущими судами и утвердил право УО управлять домом, который не включён в её лицензию.
Дома, которыми управляет компания, должны быть внесены в реестр лицензий субъекта РФ
Одна из управляющих организаций Красноярского края по договору с единственным собственником помещений – Министерством обороны РФ – управляла многоквартирным домом по договору, заключённому в 2017 году. Четыре месяца, что УО работала, она выставляла жителям дома счета за оказанные жилищно-коммунальные услуги.
При этом орган ГЖН отказал компании во внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ. Инспекторы провели проверку работы УО и вынесли предписание, требуя, чтобы компания не управляла домом, поскольку он отсутствует в её лицензии. Выставление ею счетов за ЖКУ ведомство сочло незаконным. Повторная проверка показала, что нарушенияпп. «б» п. 3 постановления Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110, пп. «в» п. 1 постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, ст. 198 ЖК РФ не устранены.
Орган ГЖН выдал организации новое предписание, считая, что она незаконно осуществляет деятельность по управлению домами и выставляет документы на оплату ЖКУ. Компания с такой позицией не согласилась и обратилась в суд с иском о признании требований надзорной службы противоречащими НПА (дело № А33-27179/2018).
Почему ВС РФ не разрешил лишать лицензий УО без домов в управлении79221
УО вправе управлять домом при выполнении трёх условий
Суд первой инстанции, рассмотрев доводы сторон, основывал своё решение на следующих нормах законодательства:
- Организации управляют МКД на основании соответствующей лицензии, выданной органом Госжилнадзора. Под деятельностью по управлению домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг на основании договора с собственниками помещений (ч.ч. 1, 2 ст. 192 ЖК РФ, п. 51 ч. 1 ст. 12 № 99-ФЗ).
- Сведения о многоквартирных домах, которыми управляет лицензиат, подлежат размещению в ГИС ЖКХ. В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления УО в течение трёх рабочих дней со дня изменений обязана разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган Госжилнадзора. Ведомство вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ (ч.ч. 1–4 ст. 198 ЖК РФ).
- УО приступает к управлению домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления при условии, что информация об этом размещена в ГИС ЖКХ, а орган ГЖН внёс изменения в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Как отметил суд, УО вправе управлять домом при наличии трёх условий:
- заключён договор управления домом;
- выполнено требование о размещении сведений в ГИС ЖКХ;
- внесены изменения в реестр лицензий субъекта РФ.
Согласно данным реестра лицензий Красноярского края, дома, которыми управлял истец, не были включены в её лицензию, поэтому предъявление жителям дома счетов за ЖКУ нарушает требования ст. 198 ЖК РФ. При этом не имеет правового значения факт, что УО фактически управляла домом. Указанные действия она совершала на свой страх и риск. Суд признал предписание органа Госжилнадзора законным и отклонил иск управляющей организации.
Суды считают неправомерным действия УО по управлению домом без внесения сведений о нём в реестр лицензий
Компания подала апелляционную жалобу, указав, что первая инстанция не учла специфику и статус спорных многоквартирных домов. Они находятся в собственности одного публично-правового образования, в них нет общего имущества и в них, соответственно, не может быть общего собрания собственников для выбора УО. Минобороны РФ заключило с компанией договор управления, проведения открытого конкурса в данной ситуации не требуется.
Также компания предоставила суду подтверждение фактической деятельности по управлению домом. Доказательств того, что этим занималась другая УО, никто не привёл. Сведения о договоре управления компания внесла в ГИС ЖКХ и направила в орган ГЖН заявление на включение дома в реестр лицензий.
Апелляционный суд, а следом и кассационный, отклонили все возражения управляющей организации. Они настаивали на том, что, поскольку дома не внесены в реестр лицензий компании, она не имела правовых оснований управлять домом и заключать соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями. Также на законность требований органа ГЖН не влияет статус МКД и то, что у помещений всего один собственник.
Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий119112
ВС РФ: управление компанией домом, не внесённым в её лицензию, в соответствии с решением ОСС правомерно
Спор УО и органа ГЖН переместился в Верховный суд РФ. Верховный суд РФ принял жалобу к рассмотрению и не согласился с доводами нижестоящих инстанций. Судья указала на то, что, согласно ст. 3 № 99-ФЗ, лицензия – это специальное разрешение на право осуществления юридическим лицом или ИП конкретного вида деятельности, которое подтверждается документом, выданным лицензирующим органом.
В лицензию включаются сведения о виде деятельности с указанием выполняемых работ и оказываемых услуг (ст. 15 № 99-ФЗ). В таком разрешительном документе не отражаются сведения об адресе многоквартирного дома, деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат. Отсутствие в реестре лицензий сведений о доме, фактическую деятельность по управлению которым осуществляет УО, само по себе не означает недействительность ранее выданной ей лицензии или деятельности без неё (п. 21 обзора судебной практики ВС РФ от 25.11.2015 № 63).
С учётом изложенного работа компании на основании соответствующей лицензии по управлению многоквартирными домами в случае, когда в реестре лицензий отсутствуют сведения об МКД, не свидетельствует о неправомерном исполнении возложенных на неё полномочий.
Право на взимание платы также не связано с исполнением обязанности по внесению изменений в реестр лицензий. Оно вытекает из условий договора управления, то есть при наличии чётко выраженной воли собственников на заключение договора с УО, которая предоставляла им коммунальные услуги.
Если УО фактически приступила к управлению домом во исполнение решения общего собрания собственников, из представленных доказательств следует, что жители вносят плату за ЖКУ, ресурсоснабжающая организация выставляет УО счета за поставку ресурсов, то, согласно абз. 2 п. 35 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, отношения между УО и РСО могут быть квалифицированы как сложившиеся договорные отношения. То есть управляющая организация может быть признана исполнителем коммунальных услуг (ч. 1 ст. 162 ГК РФ).
При рассмотрении дела никто не оспаривал, что УО действительно исполняла обязанности по управлению домом. Следовательно, у органа ГЖН не было правовых оснований для вывода о незаконном управлении домом и выставлении счетов за ЖКУ за период отсутствия дома в реестре лицензий. Предписание, целью которого является устранение выявленных нарушений, не должно приводить к незаконному освобождению собственников от оплаты потреблённых услуг и бремени содержания имущества.
Важным обстоятельством при принятии судом решения стала ссылка УО на то, что договор управления был заключён до января 2018 года, когда действовала редакция ч. 7 ст. 162 ЖК РФ о том, что компания приступает к управлению домом в течение 30 дней с момента заключения договора управления. ВС РФ отменил действие документов предыдущих судов и признал предписание органа ГЖН недействительным, удовлетворив иск управляющей организации.
Важно. Выводы по данному судебному делу применимы при построении защиты в случае, если управляющая организация заключила договор управления до вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, в период дейтсвия старой редакции ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.
Какие меры предпринять УО, чтобы не лишиться права управлять домом98551
Первичен договор управления и фактическое выполнение УО работ
«В данном деле поднят очень важный вопрос, – комментирует судебный процесс и выводы ВС РФ руководитель практики в сфере ЖКХ, экологии и природопользования МКА «Арбат» Сергей Сергеев. – «По закону, чтобы УК начала управлять домом, нужно несколько условий. Сначала компания должна получить правовое основание для управления домом: выбор на ОСС, конкурс и т.д. После этого – реализовать это право: заключить договоры управления с собственниками, договоры с подрядчиками и поставщиками ресурсов и направить заявление на внесение изменений в реестр лицензий ГЖИ.
Вопрос в том, что первично для определения момента начала управления: заключение договоров и начало фактического управления или внесение записи в реестр лицензий? Например, в 2016 году нам удалось отстоять интересы жителей, которые на ОСС выбрали себе УК. Одновременно с ОСС администрацией города был проведён ещё и конкурс, в котором победила другая УК. Конкурсы были признаны несостоявшимися. Однако ГЖИ не торопилась вносить изменения в реестр лицензий. Пришлось судиться уже с ГЖИ. С учётом апелляции процесс длился более полугода.
По результатам нашу УК в реестр внесли, однако, всё время до этого фактически домом пытались управлять обе компании. И обе оформляли соответствующие документы. В 2018 году в Арбитражном суде был инициирован спор этими двумя управляющими компаниями: они пытались поделить собранные в этот период с граждан деньги.
В материалы дела были предоставлены доказательства фактического управления от обеих компаний. Суд в основу решения положил не дату начала фактического управления, а дату внесения записи в реестр лицензий. Таким образом, до этого момента право на взыскание денег с жителей получила выигравшая конкурс УК. А запись в реестре, при прочих равных, стала решающим основанием для определения УК, осуществляющей фактическое управление МКД.
Теперь же, учитывая выводы ВС РФ в деле № А33-27179/2018, ситуация вновь возвращается на круги своя: первичен договор управления и фактическое выполнение работ. А отсутствие записи не свидетельствует о неправомерном положении УК.
С одной стороны, это исключает злоупотребления со стороны ГЖИ, поскольку те могут месяцами не вносить УК в реестр, судиться. С другой стороны, до этого всё-таки была надежда на определённость, что если внесли в реестр – управляешь, не внесли – жди, пока внесут. Не вносят – добивайся, чтобы внесли. Теперь судам придётся погружаться в каждый конкретный случай, разбирать и оценивать доказательства фактического управления, которые, как правило, предоставляют обе стороны. Будет интересно понаблюдать за тем, как эту позицию ВС РФ теперь будут применять нижестоящие инстанции».
