Площадь участка МКД определена кадастровым планом в то же время существует паспорт дома 40 летней давности .

Александр Кишканов 01 января в 22:08
0
0
Существует конфликт по определению площади участка МКД согласно кадастра и площадью определённой в паспорте МКД ,который был составлен 40 лет назад . кроме этого рядом стоящие дома своими участками создают смежные области происходит наложение и находясь под управлением единой УО в расчётах по содержанию дома не дифференцируются . Разница между кадастровой площадью и паспортными данными в 6 раз .
Алексей Бойко 11 января в 08:10
0
0
Паспорта МКД должны актуализироваться. Если были внесены изменения в площадь земельного участка и это отражено в документах Росреестра, то в соответствии с этими документами должны быть внесены изменения в паспорт МКД.
Виктор Романов 14 января в 21:58
0
0
Если речь идет о паспорте МКД, который вело ПИБ(БТИ), то с 2013 года этот паспорт не имеет юридической силы и никакой законной актуализации проводиться не может. Забудьте о нем и ориентируйтесь только на кадастр. Данные из паспорта МКД, перенесенные в ГИС ЖКХ не являются официальными и не подлежат использованию в качестве доказательств.
Александр Кишканов 17 января в 20:45 Виктор Романов
0
0
Уважаемый Виктор . не могли ли вы сослаться на документ ,что с 2013 года технический
паспорт дома не является аргументом по определению придомовой территории, а руководствоваться нужно только кадастром
Галина Захарова 14 января в 22:59
0
0
В седьмом номере журнала "Управление МКД" за 2019 год была статья, где написано: Если у вас нет технического паспорта дома, вы нарушаете пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 . Техпаспорт входит в состав технической документации на МКД, которую вы обязаны восстановить при утере, хранить и актуализировать.
Виктор Романов 15 января в 14:31
1
0
УК может заполнять Техпаспорт МКД какими угодно данными по своему усмотрению и актуализировать когда это выгодно. Одним словом полная анархия. Информацию из ангажированных отраслевых журналов нужно воспринимать с оглядкой на достоверность и не верить сразу же красиво оформленным статьям.
Почему обязанность по ведению Техпаспорта МКД возложили на УК и зачем это было нужно можно поговорить отдельно.
Александр Кишканов 17 января в 21:00
0
0
Почему УО не изменяя сам паспорт , не может вносить дополнения к нему в виде приложения или пояснительной записки например: одна из комнат не жилого помещения была включена в состав квартиры на законных разрешённых основаниях , произошла замена лифтового оборудования , дом оборудован видеокамерами , установлены дополнительные ступени либо организован подъёмник для инвалидов , произошли изменения в инженерных сетях ,
установлены новые ОДПУ и т.д . содержание дома предусматривает учёт всего общего имущества которое помимо приложения к договору управления должно каким то образом отображаться и в паспорте дома и такие изменения раз в 10 лет можно закреплять с помощью БТИ.
Виктор Романов 18 января в 10:36
0
0
УО может вести Техпаспорт МКД как ей захочется, т.к. данный процесс никем не контролируется, кроме собственников помещений в МКД. С помощью ПИБ (БТИ) закрепить что-либо в чужом Техпаспорте не получится, поскольку как государственная структура оно лишено права проводить инвентаризацию негосударственной собственности. Поэтому все данные из ПИБ (БТИ) в 2013 году были переданы в Росреестр, а данные Техпаспортов МКД выложены в ГИС ЖКХ для создания электронных Техпаспортов, но идея благополучно (как и было задумано) провалилась. Таким образом обязанность по ведению Техпаспортов МКД возложили на УК, что и требовалось в конечном итоге. Единственный показатель из Техпаспорта ради которого все это затевалось - процент износа конструктивных элементов и всего МКД в целом, который рисуется под диктовку сверху.
Александр Кишканов 18 января в 13:38
0
0
Практичный вопрос : в техническом паспорте указана величина придомовой территории без привязки к дому ,без геометрии участка и никто не может объяснить откуда была взята цифра есть попытки сослаться на количество этажей , на площадь самого дома ,на сам факт наличия перед домом насаждений ,присутствие дороги . Но земля не принадлежит дому , а
приглядывать и убирать надо . Где можно посмотреть нормативные и законодательные документы .
Виктор Романов 18 января в 15:15
0
0
Смотреть нужно публичную кадастровую карту, все обведенное красными линиями принадлежит данному МКД, там и размеры имеются. Если земля рядом с домом не относится к нему, то и приглядывать за чужой собственностью, а тем более убирать ее не нужно. Возможно УК сама нарисовала данную цифру, чтобы иметь возможность начислять плату за содержание придомовой территории.
Алексей Бойко 20 января в 09:44 Виктор Романов
0
0
Не вводите людей в заблуждение. Во-первых, на счет отсутствующего земельного участка (придомовой территории) и его содержания имеются постановления Пленума ВС и Пленума Высшего Арбитражного суда, где четко указывается на то, что делать в таком случае и там точно не написано, что такой участок содержать не надо. Во-вторых, во многих муниципалитетах имеются правила благоустройства, в которых указано на обязанность содержания прилегающей территории
Виктор Романов 20 января в 10:51 Алексей Бойко
0
0
Это Вы не вводите людей в заблуждение. Так называемая "прилегающая (придомовая) территория", не входящая в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, должна содержаться исключительно за счет средств собственника данной территории.
Александр Кишканов 19 января в 12:04
0
0
Сведения датированы 2003 годом и зафиксированы в паспорте . Когда был оформлен кадастр строго по фундамент дома , другие действия с землёй не производились , кадастр кадастром , а паспорт главнее и все расчёты по паспорту дома . Попробовал через ГИС ЖКХ ознакомиться с паспортом дома не получилось , да и сама система малопродуктивна ,пытался показания счётчиков передать значиться только ГВС остальные отсутствуют ,очень жаль напрасно потраченных средств , можно было бы сделать что то более полезнее чем создать головную боль для УО .
Виктор Романов 19 января в 16:24
0
0
Техпаспорт МКД был значимым документом когда его ведением занималась государственная структура ПИБ (БТИ). Теперь при актуализации Техпаспорта МКД в него должны вводиться данные из Росреестра, а не наоборот. Проверить это очень просто. Отправьте через МФЦ Техпаспорт МКД в Росреестр с просьбой внести изменения в базу данных Росреестра в соответствии с данными Техпаспорта МКД. Очень интересно будет ознакомиться с ответом.
Галина Захарова 21 января в 13:02
0
0
Виктор Романов, если Вы так прекрасно разбираетесь, пожалуйста, не могли бы Вы пояснить, как актуализировать площадь дома в Росреестре. Сейчас там присутствуют данные 30-летней давности по старому техпаспорту. За 30 лет дом изменился. Кто-то говорит, что нужен новый техпаспорт (естественно не измененный УО, а только заказанный в БТИ), кто-то говорит, что нужен техплан, но частное кадастровое бюро сказало, что техплан не будет принят Росреестром. Естественно предположить, что поскольку старые данные были взяты Росреестром из техпаспорта, то и актуализацию данных тоже надо начинать с техпаспорта, заказанного в БТИ? Так что журнал "Управление МКД" хоть и "ангажированный", но может быть прав?
Виктор Романов 21 января в 14:04 Галина Захарова
0
0
Росреестр вносит изменения в свою базу исключительно на основании данных, предоставленных кадастровыми инженерами. Обращайтесь к ним и неважно где они работают в ПИБ (БТИ), другой организации или самостоятельно.
Галина Захарова 21 января в 14:19 Виктор Романов
0
0
Виктор, мы обратились к кадастровым инженерам, именно они и сказали, что простой обмер дома с изготовлением техплана их силами не будет документом для Росреестра, только БТИ должно делать техпаспорт, если в доме есть изменения.
Виктор Романов 21 января в 16:37 Галина Захарова
0
0
Если у вас проблемы с земельным участком, то вам нужен техплан, который подготавливают только кадастровые инженеры и Росреестр обязан его принимать. Если в доме есть изменения, то действительно законодатель отдал право их фиксации в техпаспорте БТИ, как государственной структуре, для пополнения казны.
Галина Захарова 21 января в 20:09 Виктор Романов
0
0
Это, наверное, ближе к истине. Но есть еще вопрос. В доме изменилась площадь половины квартир за счет расширения с помощью тамбуров, включенных в квартиры (а не просто отгороженных решетками), за счет чердака, следовательно, уменьшилась площадь общих помещений. Допустим, ТСЖ заказывает в БТИ новый паспорт. Но как обязать собственников сделать паспорта на свои квартиры? Им это не надо и они не захотят не только платить за это деньги, но и не пустят работников в свое жилище. Без площади отдельных квартир не возможно сделать техпаспорт дома. И как быть?
Виктор Романов 22 января в 12:21 Галина Захарова
0
0
То, что в вашем доме изменилась площадь половины квартир за счет расширения с помощью тамбуров, включенных в квартиры - это ошибочное мнение как собственников этих квартир, так и руководства вашего ТСЖ. Про чердак я вообще ничего не понял.
Поскольку ваш МКД не очень древний (1992 года постройки), то техническая документация на него должна быть достаточно грамотно оформлена. Берем в руки поэтажные планы и смотрим Л/К (лестничные клетки), где как вы говорите должен быть тамбур перед квартирой или перед квартирами. Если в перечне общего имущества в Техпаспорте МКД тамбуры не перечислены, значит их нет и на поэтажном плане обозначена площадь всей Л/К с учетом предквартирных площадок, которые вы называете тамбурами. На поэтажных планах не отображаются перегородки из сетки или решетки, следовательно предполагаемый тамбур не может считаться помещением, чтобы в дальнейшем быть присоединенным к квартире. Далее продолжу.
Виктор Романов 22 января в 16:30 Виктор Романов
0
0
Чтобы присоединить часть общего имущества в виде тамбура к квартире необходимо сначала сделать его помещением с замкнутым контуром - стенами, потолком, полом и дверью. Для этого вместо решетки делаем дешевую гипрочную стену с дверью. Установка или демонтаж перегородки не увеличивает и не уменьшает размер общего имущества. Собираем общее собрание для решения вопроса о необходимости проведения инвентаризации общего имущества и заключения договора с ПИБ (БТИ) для проведения данных работ и внесения их результатов в Техпаспорт. При проведении инвентаризации в поэтажные планы заносятся все визуально зафиксированные перегородки, стены, сформированные помещения и т.д. Далее сформированному помещению присваивается буквенно-числовое обозначение. В данном случае это помещение будет обозначено как б/н (без назначения) с цифрой по порядку и возможно будет указано, что это тамбур. Данные по сформированным помещениям должны быть зафиксированы в Росреестре.
После этого собираем ОССП МКД с вопросом об уменьшении размера общего имущества путем передачи тамбуров в собственность собственников примыкающих квартир.
Далее продолжу.
Галина Захарова 22 января в 20:09 Виктор Романов
0
0
Спасибо большое за подробные консультации. Если не возражаете, давайте разбираться дальше. На лестничных клетках по проекту и по имеющемуся техпаспорту нет никаких тамбуров. Есть общая площадка, довольно большая (кто-то ее называет колясочной). Жителям это не понравилось и они договорились отгородить от этой довольно большой общей колясочной себе по полтора метра площади к каждой квартире: возвели стены, двери, все как положено, получились маленькие дополнительные прихожие в каждой квартире. При этом площадь колясочной сильно уменьшилась.
Виктор Романов 22 января в 18:21 Виктор Романов
0
0
При этом в соответствии с ч. 3, ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Вряд ли у вас получится 100% результат, да и к тому же под реконструкцию данное уменьшение не подпадает.
Предлагаю либо снести все перегородки не обозначенные на поэтажных планах, либо сформировать помещения, как было описано выше и сдавать их в аренду собственникам прилегающих квартир.
С другой стороны есть опасность превращения помещения "б/н" в помещение "н" (нежилое) с последующим признанием его бесхозяйным и отчуждением государству. Как говорится - инициатива наказуема. А с самозахватом общего имущества нужно бороться стремительно и бескомпромиссно.
Галина Захарова 22 января в 20:36 Галина Захарова
0
0
В доме есть даже элемент реконструкции (надстройка этажа), но все это делалось в безвременье 90-х годов. Кто тогда знал и соблюдал законы? Снести вновь возведенные стены и пристройки не получится. Эти пристройки не единичны, хотя и не у 100% квартир, а отсюда следует, что 100% голосов не соберешь ни за снос, ни за узаконивание. Не проголосуют люди и за аренду части общей площади (кто ж будет голосовать против себя?).
СФормировать из пристроек (то, что я назвала тамбурами) отдельные помещения не получится, т.к. они включены в квартиры. Когда входишь в колясочную, то если не знаешь, какой она была, никогда не догадаешься, что раньше было не так. Те, квартиры, которые были проданы за 30 лет, имеют новые техпаспорта с новой площадью и с планом, на котором показаны эти пристройки как часть квартиры, но перепроданных квартир очень мало. Те квартиры, в которых люди живут с момента заселения, не имеют узаконенного изменения площади. Им это и не надо, наверное, до смерти и так доживут. Проданные квартиры, по-видимому, сумели узаконить пристройки через суд, но суды тоже сработали не по закону (без оповещения всех собственников).
Галина Захарова 22 января в 20:56 Галина Захарова
0
0
Вы назвали наши самозахваты недосмотром руководства ТСЖ. За эти годы сменилось 3 председателя, да и законов раньше не знали, и только теперь обеспокоились, что наш техпаспорт не соответствует действительности ( сумма площадей квартир и общего имущества превышает общую площадь дома), но как провести инвентаризацию всего дома? Включили это в план работ, формально люди проголосовали за этот план, но понятно же, что те, кто расширил квартиры и собирается в них жить до смерти не заинтересован в новой площади квартиры (ведь надо платить не только за новый техпаспорт, но и квартплата вырастет), а собственники в основном пенсионеры. Им это надо? Конечно, они не будут платить и очень многие не впустят работников БТИ в свои квартиры. В суд на них ТСЖ тоже не может подать, потому что это не один, и не два собственника. У половины рыльце в пушку.
Виктор Романов 23 января в 11:32 Галина Захарова
0
0
Да у вас полная анархия в доме, власть захватили собственники, пора с этим заканчивать. Предлагаю следующий план действий.
Сейчас по всей стране проходит полномасштабная проверка законности любых перепланировок в квартирах, проводимая органами жилищного надзора. Вам срочно необходимо написать в вашу ГЖИ заявление о самозахвате собственниками квартир общего имущества и соответственно о незаконной перепланировке жилых помещений. Одновременно пишите в Жилищный комитет и районную администрацию. Перепланировку квартир с увеличением площади за счет общего имущества узаконивала районная МВК, на что она не имела права, поскольку шло уменьшение общего имущества, а это возможно только через реконструкцию, разрешение на которую МВК выдавать не вправе. Пока у вас неисправленные поэтажные планы и Техпаспорт дождитесь проверки, получите на руки ее результаты. Затем инициируйте через собрание инвентаризацию общего имущества, мотивируя расхождением в метражах и уточнением размера и состава этого имущества для правильного начисления платы за его обслуживание.
Прихожие, присоединенные к квартирам, но еще не оформленные как их части, будут зафиксированы как общее имущество.
Галина Захарова 24 января в 21:42 Галина Захарова
0
0
Спасибо, Виктор, план Ваш мне нравится. Но, есть сомнения в возможности его реализации.
Виктор Романов 25 января в 10:49 Галина Захарова
0
0
А Вы не сомневайтесь, а начинайте действовать и все получится. Как говорил Максим Горький: "Уверенность - самая могучая творческая сила."
Галина Захарова 21 января в 13:36
0
0
Александр Кишканов, пишу из практики нашего дома. Придомовая территория действительно, есть в "публичной кадастровой карте" (находится легко в Интернете). Если в соответствии с этой картой у вашего дома нет "придомовой территории", то и убирать ее вам не надо, но вряд ли дом не имеет придомовой территории. В публичной кадастровой карте вся земля расчерчена на участки и можно определить границы участков, но точные границы своего участка с нанесением реперных точек на местности мы определяли в соответствии с картой с помощью геодезистов. Но мы еще в 90-е годы получали свидетельство на свой участок о том, что он закреплен за ТСЖ, в этом свидетельстве указана площадь участка.
Swetlana Cheh 30 января в 19:42
0
0
Также столкнулись с тем, что УК считает площадь придомовой территории по техническому паспорту пятидесятилетней давности , что больше, чем указано в кадастровом паспорте, который получили в Росреестре. Стоит не очень дорого. ГЖИ сделала предписание УК : получить кадастровый паспорт и считать площадь по кадастровому паспорту (входит в перечень документации обязательной для хранения). Внимательно изучите ПП РФ № 491, п.4 данного постановления гласит " В случае расхождения ( противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, ....., технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре."
Swetlana Cheh 30 января в 19:42
0
0
Также столкнулись с тем, что УК считает площадь придомовой территории по техническому паспорту пятидесятилетней давности , что больше, чем указано в кадастровом паспорте, который получили в Росреестре. Стоит не очень дорого. ГЖИ сделала предписание УК : получить кадастровый паспорт и считать площадь по кадастровому паспорту (входит в перечень документации обязательной для хранения). Внимательно изучите ПП РФ № 491, п.4 данного постановления гласит " В случае расхождения ( противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, ....., технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре."
Swetlana Cheh 30 января в 19:42
0
0
Также столкнулись с тем, что УК считает площадь придомовой территории по техническому паспорту пятидесятилетней давности , что больше, чем указано в кадастровом паспорте, который получили в Росреестре. Стоит не очень дорого. ГЖИ сделала предписание УК : получить кадастровый паспорт и считать площадь по кадастровому паспорту (входит в перечень документации обязательной для хранения). Внимательно изучите ПП РФ № 491, п.4 данного постановления гласит " В случае расхождения ( противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, ....., технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре."
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru