Законопроект о смене управляющей организации не чаще раза в год, принятый Госдумой РФ в трёх чтениях, стал темой обсуждений среди экспертов и в СМИ. Члены Экспертного совета Ассоциации «Р1» не остались в стороне. Узнайте, какие плюсы и минусы они видят в новых нормах и как изменения отразятся на работе УО.
Законодатели утвердили проект НПА о «неприкосновенности» договора с УО в первый год с даты его заключения
19 июля Госдума РФ приняла в трёх чтениях законопроект № 201813-8 о внесении изменений в ст. 162 ЖК РФ о порядке смены управляющей организации. После вступления нового закона в силу собственники не смогут сменить УО в одностороннем порядке ранее, чем через год после заключения с ней договора.
Исключение – если компания не выполняет его условия. В таком случае владельцы помещений вправе вынести на общее собрание вопрос об отказе от исполнения ДУ с компанией и о выборе новой или создании ТСЖ. Авторы нового НПА считают, что закон позволит УО сконцентрироваться на работах по содержанию и управлению МКД, а не на борьбе с конкурентами.
Эксперты Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец, Ирэн Парсамян и Борис Валит в декабре 2022 года обсуждали эту инициативу – на тот момент документ только рассматривался в первом чтении:
Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец тогда отметила, что документ пойдёт на пользу в ситуациях, когда новая УО вкладывает средства в ремонт дома, планируя экономику МКД на год-два вперёд, а собственники после такого ремонта меняют компанию на другую, с более низким размером платы. Рассматриваемый проект НПА даст управляющей организации гарантию, что при хорошей работе её завтра не выгонят.
Председатель Совета Ассоциации «Р1» Борис Валит на обсуждении отметил, что срок в год, который установлен в законопроекте № 201813-8, – очень короткий. По мнению эксперта, он должен быть хотя бы три года, поскольку это нормальный среднесрочный цикл экономического планирования.
Итоговая конференция – 2022: добро и зло в ЖКХ, лицензии и лайфхаки32970
Плюс: УО получат гарантии, что собственники сразу не разорвут договор, и смогут инвестировать в ремонт МКД
Пока законопроект № 201813-8 проходит утверждение в Совете Федерации РФ, процедуры подписания и опубликования в качестве Федерального закона, мы спросили у членов Экспертного совета Ассоциации «Р1» мнение о нём.
«С одной стороны, мне законопроект нравится. Появляются хоть какие-то гарантии для УО, что их просто так не вышвырнут с МКД. А это уже даёт надежду на инвестиции в дома», – повторила свою декабрьскую мысль Елена Шерешовец. Также она отметила и несколько «минусов» инициативы:
«С другой стороны, сейчас, если на дом пришла "левая" компания и незаконно забрала МКД, то один из способов борьбы – это сразу провести собрание и МКД вернуть. Но теперь это станет невозможно.
Ещё есть вопрос про невыполнение. Как это будет, пока не прописано. Скорее всего, чтобы подтвердить невыполнение договора управления, нужно будет составить акт по п. 16 Правил № 491».
Минус: при рейдерском захвате собственники не смогут провести ОСС и вернуться в свою УО
О проблеме рейдерства говорят и другие эксперты Ассоциации «Р1»:
- Сергей Сергеев, руководитель одного из направлений Юридической группы «Яковлев и партнёры», отметил, что непонятно, как поступать с фальсифицированными ОСС.
«Получается, пока суд не примет решение о признании такого собрания недействительным, собственники не смогут выбрать новую УО или вернуть старую? [...] Более неэффективного механизма для их защиты нельзя было даже и придумать», – считает юрист.
- Ольга Беленькая, генеральный директор СРО НП «ЖКХ-Групп», согласилась с общим мнением коллег, что законопроект не создаёт условий для стабильности на рынке управления домами.
«Зато даёт индульгенцию недобросовестным УО, которые получили шанс минимум на год закрепиться в доме, пока этот год собственники будут доказывать в суде недействительность собрания, и то не факт, что оспорят».
- «Больше вреда, а не защиты для добросовестных УК» – так охарактеризовала законопроект Глава Департамента развития ТСЖ(Н), ЖК и ЖСК Ассоциации «Р1» Светлана Межирицкая.
Как УО, ТСЖ и собственникам бороться с рейдерским захватом МКД36722
Минус: не прописаны чёткие критерии оценки работы УО как основания одностороннего отказа от договора
Член Экспертного совета Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов назвал законопроект вредным и сырым, потому что в нём не прописан механизм того, как оценивать работу УО.
«Если ГЖИ будет надо, то она посчитает, что УО не выполняет условия договора: например, на основании пары фотографий неубранных МОП и акта от группы жителей. А если будет не надо, то даже факт предписаний в течение года не поможет.
Ведь в законе не сказано, что основанием смены УО может быть, например, нарушение лицензионных требований, а они вполне себе конкретны. Речь только про неисполнение условий договора управления, а все эти условия оценивать можно по-разному».
Эксперт видит три прямых следствия вступления закона в силу:
- коррупция и непрозрачная процедура по ведению ГЖИ реестра лицензий;
- массовое рейдерство;
- бесправие жителей, которые лишены права определять судьбу общего имущества МКД.
О перерасчёте платы при некачественных услугах по содержанию МКД261710
Плюс: закон исключил из ЖК РФ возможность отказаться от договора управления без причин и оснований
Заместитель генерального директора Ассоциации «ЖКХ и городская среда» Дмитрий Гордеев подробно остановился на вопросе, который беспокоит его коллег, – как доказать «невыполнение управляющей организацией условий договора управления.
Эксперт отметил, что это любое нарушение по степени влияния на безопасность проживания в МКД, степени вреда состоянию общедомового оборудования и систематичности, повторяемости.
«Проект ничего не изменил, кроме возможности расторжения ДУ без каких-либо причин и оснований. До одного года – нельзя, а после – можно. Можно было бы ограничить возможность расторжения ДУ не «любыми» случаями невыполнения договора управления, а существенными нарушениями его условий другой стороной (ст. ст. 450, 451 ГК РФ). Механизм того, как оценивать работу УО [...], нормативно установлен в утвержденных Правилах № 491», – констатировал Дмитрий Гордеев.
Пока мы ждём подписания закона и вступления его в силу, поделитесь вашим мнением: вред или пользу принесут такие изменения в правила смены управляющих организаций на ОСС? Ждём ваши комментарии.
