Заключение нового договора по результатам ОСС

Question

Домом управляем с 01 мая 2018 г. При выборе УК был утвержден ДУ: срок - 1 год, с ежегодной пролонгацией; был утвержден перечень работ и услуг по содержанию ОИ, а также периодичность их проведения; был утвержден РП по ст. «СЖП» и порядок его изменения (ежегодное индексирование без проведения общего собрания).

Все бы хорошо, НО в МКД появился очень активный нехороший новый собственник, который 28.05.2022 г. провел собрание и направил нам протокол по электронной почте 07.06.2022 г., причем направил только основную часть протокола, без приложений, указав, что приложения находятся в ГИС ЖКХ (то есть размещены там самим инициатором собрания). В ГИСе найти этот протокол с приложениями не можем — но это пол беды (можно запросить в Министерстве, если, конечно инициатор направил им ПОСС на хранение).

Член Ассоциации «Р1» · Answer

По результатам проведенного собрания приняты решения:

1. Избрали Совет МКД, а его председателем, естественно, нашего «замечательного» нового собственника и предоставили полномочия согласно ст. 161.1 ЖК РФ;

2. Признали наш действующий договор управления ничтожным с 01.06.2022 (не ссылаясь на конкретные нормы), делегировали полномочия о заключении и подписании нового ДУ совету МКД в срок до 10.06.2022, который вступит в силу с 01.07.2022 (направив его проект дополнительно)

Вопрос: Могут ли собственники на ОСС признать ДУ ничтожным с 01.06.2022 г., уведомив при этом УО только 07.06.2022 г. и направить нам проект нового ДУ, который будет действовать с 01.07.2022 г. (если могут, то куда этот месяц с 01.06 по 30.06)?

3. Отменили ежегодное индексирование РП, пересмотрели и утвердили новый перечень работ и услуг по содержанию ОИ с 01.07.2022 г. (стоимость работ и услуг и по содержанию ОИ и услуги по управлению МКД занижены в разы). Делегировали полномочия о пересмотре (подписании) РП и перечня услуг и работ по СОИ Совету МКД.

Вопрос: В соответствии с ЖК РФ, собственники обязаны утвердить РП по ст. «СЖП» на основании предложений УО. В данном случае собственники утвердили самовольно выдуманный РП. Возможно ли только по этому основанию им отказать? На что еще сослаться?

Член Ассоциации «Р1» · Answer

4. Утвердили стоимость работ по уборке подъездов «из своей головы» (допустимую по их мнению), однако ниже той стоимости, за которую подрядчик готов оказывать данную услугу. Что не дает нам возможности оказывать данную услугу не в убыток себе, т.к.&#xA0;данная услуга из минимального перечня и обязательна к выполнению.&#xA;&#xA;Вопрос: Как быть в таком случае? Как перестраховаться? Жаловаться точно пойдут в прокуратуру и в Министерство.&#xA;&#xA;5. Обязали УО заключить новый ДУ с собственниками нежилых помещений, с условием включения пункта об обязанности собственников нежилых помещений оплачивать ежемесячно, с 01.07.2022 г. на отдельный счет МКД денежные средства за использование общего имущества МКД из расчета 1000 руб за 1 кв.м.&#xA;&#xA;Вопрос: На что сослаться что отдельного счета для МКД не может существовать? Достаточно ли будет оснований п.п. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ для отказа в обязывании для нежилых помещений начисления платы за использование ОИ, т.к. данный ПОСС содержит только обязанность к заключению договора, но не имеет утвержденных решений собственников о передаче права пользования ОИ третьим лицам (нежилые помещения переданы в аренду под магазины). Полагаем, что в ПОСС должны быть указаны третьи лица, которым предоставляется право использования ОИ, с указанием конкретных конструктивных элементов, которые передаются в использование, способ (цели) и сроки пользования ОИ.&#xA;Полагаем, что этот новый собственник попьет еще много крови, поэтому просим поделиться советами по вышеуказанным вопросам, с ссылками на нормативные акты и судебной практикой.

Ирэн Парсамян · Answer

Договор управления – это двусторонняя сделка. Чтобы его изменить, необходимо согласие обеих сторон. Если собственники на общем собрании приняли решение изменить договор управления МКД – это не основание для изменения договора без согласия УО. &#xA;&#xA;При этом собственники не вправе обязывать УО работать на навязанных условиях. Если собственники приняли решение об утверждении новых незаконных или экономически необоснованных условий, УО вправе не вносить изменения в договор и оспорить принятое решение в суде. Например, о необоснованном снижении размера платы за содержание общего имущества (апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия от 15.02.2013 по делу № 33-461/2013, апелляционное определение Омского областного суда от 12.07.2017 по делу № 33-4602). &#xA;&#xA;Таким образом, если вы с собственниками не достигли согласия об изменении договора, решайте спор в суде. Это возможно, когда текущие условия влекут существенные нарушения договора одной стороной (ст. 450 ГК) или существенные изменения обстоятельств, при которых заключали договор (п. 2 ст. 451 ГК). Существенным считают нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.&#xA;