Отмена сделки в отношении котельной

Согласно ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ч.ч. 1, 2, 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 года в общее имущество включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, крыши, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение, не являются объектами индивидуальной собственности и предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеют самостоятельного назначения.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства могут быть установлены характеристики спорной газовой котельной, по которым оно подходит либо не подходит под определение общего имущества собственников многоквартирного дома. Если котельная будет признана общим имуществом МКД, то действия застройщика по оформлению права собственности на такую котельную будут являться незаконными.
Но, в суде может быть также установлено, что котельная предназначена для обслуживания более чем одного жилого дома. То есть котельная является самостоятельным объектом гражданских прав и ее правовой режим отличается от правового режима установленного ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В таком случае действия застройщика скорее всего будут признаны обоснованными.

Примеры судебной практики по схожим спорам:
Решение № 2-594/12 от 10 июля 2012 г. по делу № 2-594/12 (https://sudact.ru/regular/doc/7SwMtFeR6Jdn/)
Решение № 2-2096/2018 2-2096/2018 ~ М-1327/2018 М-1327/2018 от 19 июня 2018 г. по делу № 2-2096/2018 (https://sudact.ru/regular/doc/nkifb6xVq3bw/)
Решение № 2-108/2017 2-3324/2016 от 12 мая 2017 г. по делу № 2-108/2017 (https://sudact.ru/regular/doc/b6PMG6ukdTZC/)