На портале и в эфирах мы много обсуждаем НПА, которые напрямую касаются управления МКД. И иногда упускаем из виду законы смежной отрасли, которые, однако, также влияют на эту работу. Сегодня разбираем, как изменение гарантийных обязательств застройщиков отразится на УО, ТСЖ и собственниках.
Меры поддержки застройщиков, прописанные в НПА, реализуются в том числе за счёт интересов потребителей
Начнём с предыстории. С 2010-х годов в России строительная отрасль была одним из ключевых двигателей экономики, своеобразным драйвером, что позволяло застройщикам вводить жильё сверх установленных норм и не испытывать проблем при выявлении недостатков в новых МКД.
Но в 2022 году фокус сместился на оборонно-промышленный комплекс, что снизило внимание к строительной сфере. Одновременно с этим взлетели ставки по кредитам и процентные ставки. Компании столкнулись с финансовыми трудностями, и государство, чтобы избежать волны банкротств, оперативно приняло НПА с мерами поддержки отрасли.
И получилось, что эта поддержка происходит в основном за счёт интересов потребителей. Соответственно, это скажется на собственниках помещений в новых МКД и на работе управляющих организаций и ТСЖ.
Тема острая, но мало обсуждаемая, поэтому 12 марта наши эксперты Ирэн Парсамян и Павел Кузнецов провели бесплатный телеграм-эфир, где подняли эти вопросы:
Как УО работать с застройщиком для устранения брака в новостройке103541
Сроки гарантии на МКД сокращены, а штрафы застройщика за нарушения уменьшены в 10 раз
Остановимся на трёх основных НПА, которые изменили условия гарантии застройщиков на новые многоквартирные дома. Именно они негативно отразятся на собственниках квартир и на лицах, отвечающих за содержание и ремонт общего имущества в МКД.
- Федеральный закон от 08.08.2024 № 266, который вступал в силу по частям 1 сентября 2024 года и 1 марта 2025 года.
- Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ. Одни нормы действуют с начала года, а другие с 1 марта 2025 года.
- Постановление Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916, применяемое с 1 января.
Вкупе они внесли целый ряд корректировок в нормативно-правовые акты, которые определяли обязательства и штрафы застройщиков за недостатки в новостройках. Согласно этим НПА:
- Гарантия на сданный МКД сокращена с пяти до трёх лет, а на отделку – до одного года. Это делает невозможным выявить и устранить дефекты.
- Ответственность застройщиков в виде потребительского штрафа снижена в 10 раз – с 50% до 5% от присуждённой суммы.
- Неустойка за несоблюдение срока сдачи жилья уменьшена с 1% в день до 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, но до 30 июня 2025 года действует мораторий на такие взыскания.
- Максимальный размер компенсации собственнику за дефекты ограничен затратами застройщика на ремонт.
- За нарушения, которые владелец квартиры устранил сам, можно взыскать не более 3% от её стоимости, включая все штрафы и неустойки.
При отделке застройщик будет ориентироваться на собственные стандарты, а не на техрегламенты
Отдельно отметим изменения в требованиях к стандартам качества отделки. Ранее в ст. 7 № 214-ФЗ было прописано, что застройщик обязан при таких работах соблюдать технические регламенты.
Теперь это условие из НПА исключили, и с 1 марта 2025 года строительные компании могут устанавливать собственные стандарты качества отделочных работ и указывать их в договорах с участниками ДДУ.
Должна ли УО доказать в суде вину застройщика в дефектах нового МКД43350
Из-за неустранённых строительных дефектов УО и собственникам придётся досрочно проводить капремонт
Несложно догадаться, что перечисленные выше изменения негативно отразятся на качестве сдаваемых МКД, в том числе на состоянии общего имущества собственников, за которое отвечают УО, ТСЖ и кооперативы.
Конечно, мы не утверждаем, что все застройщики работают некачественно и будут пользоваться послаблениями в НПА, чтобы снизить стандарты строительства МКД. Но, как показывает практика, во многих городах сейчас задача таких компаний – просто сдать дом.
И сложившаяся ситуация усугубляется двумя факторами:
- Невидимость дефектов строительства для жителей. Большинство из них не заметят недостатки в общем имуществе, поскольку сосредоточатся на ремонте квартир.
- Лояльность УО, ведь, как правило, новые дома передаются «своим» компаниям, которые не нацелены на выявление недостатков в период гарантии и их устранение за счёт застройщика.
В итоге всё это быстро приведёт к одному – к потребности относительно нового МКД в капремонте. Проблемы в общем имуществе, например, в состоянии фасадов, кровли, инженерных систем, могут проявиться уже после истечения срока гарантии, и их ремонт потребует дополнительного финансирования.
Действует ли гарантия на МКД, если он построен частным лицом без ДДУ134580
Больше о последствиях ситуации и о рекомендациях для УО и жителей МКД – в видеозаписи эфира
Теперь поговорим о том, что делать УО и собственникам в таких условиях, как минимизировать негативные последствия. Подробно можно узнать об этом из видеозаписи телеграм-эфира с Ирэн Парсамян и Павлом Кузнецовым.
Главное – помните, что неустойка за строительные дефекты в общем имуществе МКД не отменена, она действует – в отношении детской площадки, паркинга, ВДИС и других общих элементов дома. И требовать их устранить вправе как любой из собственников, так и УО с ТСЖ.
Добавим, что в таких ситуациях по-прежнему действует презумпция вины застройщика: он должен доказать, что дом возведён без нарушений. Поэтому не игнорируйте дефекты общего имущества новостройки, действуйте оперативно, в первый год после сдачи МКД, и требуйте от строительной компании устранить недостатки, используя все доступные механизмы для защиты своих прав.
