«Вы нам писали» о ЖСК, экспертизе и содержании общего имущества МКД

В уже традиционной рубрике «Вы нам писали» отвечаем на вопросы подписчиков портала, групп в соцсетях и телеграм-канала. В новой статье рассказали о полномочиях председателей Советов домов и ТСЖ, утверждении взносов и платежей в ЖСК и работах по содержанию придомовых территорий.

Кто рассчитывает и утверждает размер платы за содержание, если домом управляет ЖСК

Кто разрабатывает предложение и утверждает размер взносов за содержание и ремонт, если домом управляет ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение граждан и юрлиц на основе членства для удовлетворения потребностей в жилье и управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 110 ЖК РФ).

В силу ч. 1 ст. 113 ЖК РФ, в Уставе ЖСК среди прочего должны быть сведения о порядке принятия решений общим собранием членов, правлением и его председателем. При этом в ЖК РФ компетенция ОСЧ кооператива не определена. Порядок деятельности правления и принятия им решений устанавливаются Уставом и внутренними документами ЖСК на основании п. 2 ст. 118 ЖК РФ.

Члены кооператива для содержания общего имущества делают обязательные взносы, а собственники, не вошедшие в ЖСК, платят за содержание и ремонт жилого помещения согласно ч. 6 ст. 155 ЖК РФ. Размер таких платежей определяют органы управления кооператива в соответствии с его Уставом (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).

Предложение УО по размеру платы за содержание жилья по ГОСТу: обзор

10878

5

Могут ли собственники по своей инициативе заключить договор на экспертизу конструкций МКД

Председатель Совета МКД без проведения ОСС за свой счёт и при финансовом участии части соседей заключил договор на экспертизу фундамента дома. Будут ли законны её результаты?

Заключение такого договора – сделка по оказанию услуг, которую совершает гражданин лично или через представителя (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Председатель Совета МКД по доверенности от других собственников вправе заключить от их имени договор на экспертизу. Но он действует в интересах только конкретных жителей дома, а не всех владельцев помещений.

Если экспертиза проводится для предъявления суду, то инстанции могут признать результаты письменными доказательствами для оценки, но не экспертным заключением.

Вправе ли ТСН прописать в Уставе передачу УО обязанностей по содержанию дома и приёму платежей

Созданное по инициативе управляющей организации ТСН включило в Устав пункт, что все права по содержанию общего имущества и приёму платежей переходят к ней. Является ли такая схема законной?

Законодательством прямо не запрещено включение в Устав ТСЖ или ТСН положений о делегировании полномочий по управлению общедомовым имуществом третьим лицам. На практике товарищества часто привлекают к такой работе УО. При этом ТСЖ вправе передать ей все функции или только их часть на основании отдельного договора (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Но нужно обратить внимание на то, что в Уставе товарищества прописаны не только основные сведения о ТСН, но и главные правила работы объединения. И внесение в этот документ отказа от ряда функций может привести к росту затрат на управление МКД и поставит под сомнение необходимость существования самого товарищества.

Наши эксперты рекомендуют собственникам не фиксировать отношения ТСН и нанятой УО в Уставе, а утвердить на ОСС условия договора между ними – делегировать полномочия по содержанию, ремонту общего имущества, начислению и сбору платежей. Ведь при необходимости проще пересмотреть договор, чем внести изменения в Устав.

5 опасных формулировок в Уставе товарищества собственников жилья

11301

1

Кто платит за содержание участка под новостройкой, если официально она является муниципальной

Комплекс из четырёх МКД построен на одном земельном участке, который после сдачи объекта перешёл в государственную собственность. Но УО выполняет работы по содержанию придомовой территории за счёт ежемесячной платы жителей. Правомерно ли это и кто должен оплачивать эти работы?

Земельный участок под МКД принадлежит собственникам помещений и является их общим имуществом. Границы и размер такого участка определяются в соответствии с требованиями НПА (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

На основании ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, при переходе в собственность первого помещения в МКД одновременно, без какого-либо заявления, появляется право жителей на общее имущество. Государственная регистрация на него не нужна. Это подтверждает и судебная практика:

• В определении от 29.10.2021 по делу № А58-5397/2018 ВС РФ пришёл к выводу о нарушении администрацией порядка оформления земельного участка под МКД, поскольку должно возникнуть право общей долевой собственности (ст. ст. 32, 36 ЖК РФ, ст. ст. 167, 168, 247 ГК РФ, ч. ч. 2, 5 ст. 16 № 189-ФЗ, ч. 5 ст. 40 № 218-ФЗ).
• Аналогичные выводы сделаны в постановлении АС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2021 по делу № А58-5397/2018.
• В постановлении АС Дальневосточного округа от 19.04.2024 по делу № А04-7724/2023 подобные выводы сделаны и в отношении земельного участка, на котором возведён жилой комплекс из нескольких МКД. В законодательстве нет запрета на формирование единой территории для двух и более рядом расположенных домов.

Поэтому управляющая жилым комплексом организация законно направляет плату собственников на содержание придомовой территории. В силу требования закона участок является частью общего имущества. Если он ошибочно зарегистрирован как муниципальный, любой из владельцев помещений в МКД может обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении права собственности органа МСУ на участок. При отказе следует подать иск в суд.

Вправе ли УО взимать фиксированную плату за содержание участка у МКД

8087

0

Вправе ли УО требовать плату за выдачу копии ФЛС

Правомерно ли взимание УО платы с собственника за выдачу на бумаге копии финансового лицевого счёта (ФЛС)? Каким нормативным актом это регулируется?

ФЛС заводится на каждую квартиру: его номер отражён в платёжном документе за ЖКУ. Выписка из финансового лицевого счёта нужна для совершения сделок с квартирой. Из этого документа можно узнать сведения о помещении, а также:

• кто в нём зарегистрирован;
• на чьё имя открыт счёт;
• есть ли задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Получить такую выписку могут собственники или прописанные в квартире лица. Однако в НПА не прописана обязанность исполнителя услуг предоставлять этот документ, следовательно, УО вправе выдавать копию ФЛС за отдельную плату в качестве дополнительной услуги.

Есть вопросы по управлению МКД, содержанию общего имущества, оплате ЖКУ или капремонту? Оставьте их в комментариях: на самые интересные ответят наши юристы.