28 апреля в онлайн-эфире вместе с экспертом Ассоциации «Р1» Ольгой Купченковой обсудили, как управляющим организациям и ТСЖ вместе с собственниками помещений противостоять рейдерскому захвату управления домом и общего имущества в МКД. Рассказываем о некоторых темах мероприятия.
Рейдеров в ЖКХ привлекает постоянный приток денег и инертность жителей, не готовых с ними бороться
Онлайн-семинар «Как противостоять рейдерскому захвату МКД: практические инструменты» провела Ольга Купченкова. Она член Экспертного совета Ассоциации «Р1» и имеет 10-летний опыт работы в сферах гражданского, жилищного, административного права. Эксперт в эфире проанализировала, какие существуют виды рейдерства и дала управляющим домами советы, как противостоять перехвату домов:
Смотрите видеоролик на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡
Как отметила Ольга Купченкова, рейдерство в широком смысле – это принудительное поглощение или захват компании против воли собственников. В результате захватчики получают контроль над её активами.
В жилищно-коммунальном хозяйстве рейдеров привлекает постоянный приток денег, которые платят собственники, арендаторы общего имущества, а также возможность получать субсидии из различных программ в данной сфере. При этом тариф на содержание и ремонт дома не регулируется государством и может меняться. Также на руку захватчикам играет инертность многих жителей, которые не участвуют в управлении домом.
Шесть вопросов о работе УО с конференции «Управление МКД в 2022 году»55480
Рейдеры могут перехватить управление домом и претендовать только на часть общего имущества
Наиболее известен такой вид рейдерства в ЖКХ как перехват у управляющей организации или ТСЖ права управлять многоквартирным домом. Это позволит недобросовестной компании реализовать такие способы, как:
- захват общего имущества с возможным последующим отчуждением ряда его объектов, например, подвалов и технических этажей;
- контроль над коммунальными платежами жителей;
- навязывание собственникам своим услуг;
- контроль за фондом капремонта и субсидиями в рамках реализации государственных программ.
Рейдеры могут захватить власть в доме, а могут претендовать только на общее имущество как источник получения доходов. Для этого им необходимо реализовать одну из схем, например:
- сменить действующую УО от имени собственников на другую организацию;
- принудить ТСЖ заключить с их компанией договор на управление домом;
- в результате аукциона получить в лицензию дом, который не определился с выбором способа управления;
- сменить в действующем ТСЖ правление и его председателя на подконтрольных компании лиц, создать правление-«марионетку».
Участники онлайн-семинара рассмотрели также способы, которыми пользуются недобросовестные компании, захватывающие общедомовое имущество. Причём в качестве таких компаний могут выступать даже застройщики, например, когда она продают площади, входящие в состав общего имущества дома, третьим лицам.
Захватить часть мест общего пользования в МКД могут муниципалитеты, включив такие помещения в перечень муниципальной собственности. Также рейдеры могут без законных оснований забрать себе часть земельного участка, на котором расположен дом, или разместить на конструктивных элементах или придомовой территории рекламные конструкции.
Больше о схемах, по которым сегодня действуют рейдеры в ЖКХ, вы узнаете из материалов онлайн-семинара, размещённых под статьёй.
Может ли суд наказать руководителя ГЖИ за рейдерский захват МКД70134
Рейдеры действуют по трём схемам, среди которых самая распространённая – подделка документов ОСС
Ольга Купченкова рассказала участникам онлайн-семинара о том, какими техниками пользуются рейдеры, чтобы добиться поставленных целей в жилищной сфере: подкуп отдельных собственников, захват технической документации на МКД, «чёрный PR» в отношении действующей УО или правления ТСЖ. Сюда же относятся действия компаний по незаконному признанию дома аварийным, чтобы получить земельный участок под МКД после его сноса.
Все схемы работы рейдеров в ЖКХ можно поделить на три группы:
- Белая, когда захват дома происходит по договоренности с собственниками помещений в МКД.
- Серая – дом переходит к новой УО с помощью внешне законно проведённого общего собрания собственников. Но при подготовке к нему рейдер использует чёрный пиар, «купленные» голоса собственников и ораторов, которые агитируют жителей на ОСС.
- Чёрная, когда захватчики подделывают документы общего собрания, согласно которым владельцы помещения решили сменить УО.
Самым распространённым способом перехватить дом в управление у рейдеров является подделка документов ОСС. Этот вопрос эксперт и участники онлайн-семинара разобрали отдельно. Ольга Купченкова дала УО несколько советов, как бороться с подобной схемой захвата МКД. Среди них:
- Знакомиться в ГЖИ со всеми материалами такого ОСС, просматривать «от корки до корки» и фиксировать все ошибки и нарушения.
- Направлять в суд иск о признании незаконным каждого псевдособрания. Для этого следует договориться с любым собственником помещения в доме, чтобы юрист УО действовал от его лица по доверенности.
- Привлекать к судебным процессам как можно больше владельцев помещений, чтобы доказать подделку подписей в бюллетенях и отсутствие кворума.
- Обращаться в правоохранительные органы и ГЖИ с заявлениями о подделке документов. Даже если ведомства их отклонят, копии таких обращений с пометками следует приложить к исковому заявлению в суд.
Причины оспаривания постановлений ГЖИ: как УО защитить свои интересы47250
Постоянная работа с собственниками позволит снизить риск перехвата дома рейдерами
Также участники онлайн-семинара разобрали вопрос о том, почему УО важно выстраивать отношения с собственниками, чтобы препятствовать захвату МКД. Исполнительный директор Ассоциации «Р1» Ирэн Парсамян на онлайн-семинаре отметила важность такой работы УО, в том числе для защиты от рейдеров:
- чтобы привлекать их к судебным заседаниям по оспариванию решений ОСС;
- чтобы жители дома не поддавались подкупу со стороны рейдеров, срывали фальшивые и порочащие действующую УО листовки;
- чтобы мешали рейдерам работать в доме, вынуждая их отказаться от управления захваченным МКД.
«Если вы не работаете с собственниками, ничего не делаете для них, то, конечно, они не встанут на защиту вашей компании», – отметила Ирэн Парсамян. Ольга Купченкова подтвердила эти тезисы: когда жители знают свое правление, его работу, участвуют в жизни дома, а сотрудники управляющей организации всегда на связи, у рейдеров «практически нет шансов на успех».
Другие советы экспертов по борьбе с рейдерами вы найдёте в материалах онлайн-семинара, в том числе лекцию Главы Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елены Шерешовец по данной теме. Члены объединения найдут их в личных кабинетах на нашем портале.
