Анализ судебной практики показывает, что одним из препятствий в эффективной работе Совета МКД являются ошибки, допущенные при его избрании и переизбрании, а также нежелание УО взаимодействовать с его членами. Читайте обзор дел по данной теме, чтобы избежать этих ошибок в своей практике.
Нарушение процедуры выбора Совета МКД может стать причиной споров о его легитимности
Основные моменты функционирования Совета МКД и особенностей работы его председателя ранее уже разбирались на портале РосКвартала:
- Как избрать совет дома и его председателя и зачем это нужно
- Как № 277-ФЗ о полномочиях председателя Совета МКД отразится на УО
Совет МКД, если он занимает активную позицию, а не формально подписывает документы от УО, помогает построить грамотный диалог жителей с управляющей организацией. Стороны договора управления более внимательно подходят к выполнению своих взаимных обязанностей.
Но чтобы прийти к этой полезной для МКД работе, важно неукоснительно соблюдать регламентированную законодателем процедуру избрания Совета МКД. Иначе могут возникнуть споры о легитимности действующих членов и полномочиях председателя. Ниже разберём судебную практику по данному вопросу.
Компетенции Совета дома и их значение для эффективной работы УО562550
Ошибка 1: председатель выбирается на ОСС до голосования о составе Совета МКД
Рассмотрим решение Заднепровского районного суда Смоленска от 17.10.2019 по делу № 2-777/2019 и апелляционное определение Смоленского областного суда от 28.01.2020 по делу № 33-187.
В МКД был создан и функционировал Совет дома, избран председатель. Их деятельность, сроки полномочий и порядок досрочного переизбрания регулировались Положением о Совете МКД, утверждённым на общем собрании.
Группа собственников вынесла на ОСС вопросы по досрочному прекращению полномочий председателя и частичному переизбранию Совета МКД из-за ненадлежащего исполнения ими своих функций. Инициаторы собрания предложили выбрать председателя из новых членов, но не учли, что:
- полномочия Совета дома на момент проведения не истекли;
- сроки работы, порядок фиксации имеющихся у жителей претензий к Совету МКД и способы урегулирования споров, порядок смены председателя урегулированы в Положении.
Суд, разбирая иск об оспаривании результатов такого ОСС, обратил внимание на неукоснительное соблюдение логической последовательности регламентированной процедуры. Из нормч. ч. 1, 3, 4, 6, 7, 9 ст. 161.1 ЖК РФ усматривается, что Совет МКД избирается из числа собственников помещений МКД, а затем уже из членов Совета – его председатель (ч. ч. 2–4, 6 ст. 161.1 ЖК РФ).
В рассматриваемом деле логическая последовательность была нарушена: сначала собственники назначили нового председателя, а уже следующим вопросом включили его в состав Совета МКД. Суд усмотрел в этом нарушение, что стало одним из оснований для отмены решения ОСС в части выбора нового председателя.
Схожие выводы можно найти:
- в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 17.05.2016 по делу № 33-3527/2016;
- в апелляционном определении Омского областного суда от 10.01.2019 по делу №3-142/2019.
Вправе ли глава Совета МКД представлять соседей в суде по решению ОСС120801
Ошибка 2: вынести на ОСС вопрос об избрании нового Совета МКД в ситуации, когда в доме он уже работает
В ст. 161.1 ЖК РФ прописаны две большие юридически значимые процедуры: избрание Совета дома, включая председателя, и их переизбрание. Иного законодателем не предусмотрено (ч. ч. 1, 3, 4, 6, 9, 10 ст. 161.1 ЖК РФ). На важность различать эти процедуры указал Нижегородский областной суд в апелляционном определении от 12.05.2015 по делу № 33-4438/2015.
Судья обратил внимание на следующее обстоятельство: «из содержания уведомления о проведении общего собрания собственников [...] следует, что [...] ставились вопросы об избрании нового состава Совета МКД, избрании председателя, при этом в указанных документах отсутствует информация о том, что на повестку дня поставлен вопрос о переизбрании [...], а также о том, что явилось причиной такого переизбрания».
Таким образом, если в МКД избран и действует Совет дома, то необходимо включить в повестку дня вопрос о его переизбрании, а не создании нового.
Ошибка 3: не наделить председателя Совета МКД полномочиями подписывать акты приёмки работ от УО
Согласно с ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, за управляющей организацией закреплена обязанность по ежегодному предоставлению собственникам помещений МКД отчёта о своей деятельности за период.
Из п. 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ следует, что к полномочиям Совета дома относятся функции по контролю за работой УО, а также за качеством предоставляемых коммунальных услуг. Такими полномочиями наделён председатель Совета МКД (ч. 6, 7, п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Из анализа этой части в совокупности с положениямип. 3, 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ следует, что отчёт УО должен подписывать председатель Совета МКД. Если компания не предоставляет ему эти документы, то председатель вправе запросить их через суд.
Например, такое требование рассмотрел Заднепровский районный суд Смоленска от 01.04.2021 по делу № 2-311/2021, поскольку УО предложила председателю ознакомиться с документами в офисе организации.
Судья потребовал от компании предоставить Совету МКД для подписания акты выполненных работ по форме, утверждённойприказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр. Это прямая обязанность компании:
- «обеспечение участия представителей собственников в контроле за качеством услуг и работ, в том числе при их приёмке, являются одним из стандартов управления МКД»;
- «председатель Совета МКД может действовать без доверенности в случае наделения его необходимыми полномочиями решением общего собрания МКД».
Выводы первой инстанции поддержали апелляционный и кассационный суды (апелляционное определение Смоленского областного суда от 10.08.2021 по делу № 33-254/2021, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.01.2022 по делу № 88-733/2022). Схожая позиция содержится в постановлении от 26.05.2020 по делу А62-1965/2019.
Брошюра для председателя Совета МКД: как УО её применить в работе178080
Коротко о главном
Анализ и учёт судебной практики поможет управляющим организациям и собственникам помещений не совершать приведённых выше ошибок и выстроить максимально открытые двусторонние отношения между УО и Советом МКД.
- Правильно формируйте повестку дня ОСС: сначала выберите членов Совета дома, а затем – председателя из их числа.
- Если в доме уже действует Совет, тогда на общее собрание выносите вопросы о его переизбрании, а не новом выборе членов.
- Наделите его председателя полномочиями по подписанию актов приёмки работ и услуг: в таком случае он без лишних споров сможет требовать от УО такие документы, в том числе через суд.
