Что делать УО, если собственники утвердили низкий размер платы

При установлении размера платы за содержание жилья собственники должны учитывать предложение УО. Но случается, что жители утверждают свою, необоснованно низкую стоимость услуг компании. Читайте, вправе ли организация в такой ситуации применять муниципальный тариф и должна ли исполнять подобное решение ОСС.

Подготовить предложение и вынести на ОСС вопрос о размере платы за содержание жилого помещения

Жители одного из домов в Асбесте Свердловской области провели внеочередное общее собрание, на котором решили уменьшить плату за содержание жилья. «За» проголосовали собственники, обладавшие 62% голосов, а предложение УО, сделанное в соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, рассмотрено не было.

Спустя месяц управляющая организация начала начислять плату по муниципальному тарифу – 20 рублей за квадратный метр. По мнению УО, сумма в 13 рублей, утверждённая на ОСС, не соответствовала принципам разумности и не позволяла должным образом выполнять требования Минимального перечня № 290.

Инициатор собрания подал иск в суд, считая, что УО грубо нарушила нормы ГК и ЖК РФ (решение Асбестовского городского суда Свердловской области от 13.07.2021 по делу № 2-684/2021).

Управляющая организация с иском не согласилась, поскольку:

• Установленный собственниками размер платы не отвечает основам правопорядка и нравственности (ст. 181.5 ГК РФ).
• Жители не приняли новый перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
• Утверждённая стоимость работ и услуг экономически не обоснована.

Какой размер платы вправе использовать в расчётах УО от застройщика

Содержание МКД сентябрь’22

Исполнять принятое и неоспоренное решение ОСС, на котором утвердили размер платы за содержание

Суд первой инстанции указал, что, согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества возможно при установлении соответствующей платы на ОСС. По ч. 4 ст. 158 ЖК РФ управляющая организация вправе применять муниципальный тариф, только если собственники не приняли решение по данному вопросу на собрании.

Суд отклонил доводы УО, отметив, что:

• споры по определению стоимости услуг не соответствуют нормам п. 4 ст. 181.5 ГК РФ, на который ссылалась компания;
• она могла оспорить решение ОСС через суд по ст. 181.4 ГК РФ или инициировать новое собрание по данному вопросу, но не сделала этого;
• собственники не обязаны при утверждении иного размера платы корректировать ранее принятый перечень работ и услуг по договору управления.

Также суд отметил, что управляющая организация на ОСС не возражала против уменьшения размера платы, а при рассмотрении дела не представила доказательств, что несёт расходы больше, чем определили собственники.

Как указал суд первой инстанции, компания не может изменить размер платы в одностороннем порядке, поэтому её действия по применению муниципального тарифа незаконны. УО обязана исполнять решение, принятое на общем собрании, если оно не признано ничтожным  (п. 17 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Компания подала апелляционную жалобу, но решение осталось без изменений (апелляционное определение Свердловского областного суда от 26.10.2021 по делу № 33-15649/2021).

Может ли ГЖИ признать решение общего собрания ничтожными

Надзор и судпрактика июль’21

Собрать доказательства, что за установленный размер платы УО не сможет надлежаще выполнять обязанности

Управляющая организация обратилась в кассационный суд, и тот встал на её сторону (определение седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10.02.2022 по делу № 8Г-21414/2021).

Инстанция указала: собственник оплачивает содержание общего имущества соразмерно своей доле в нём (ст. ст. 210, 249 ГК РФ, ч. ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ). Исходя из п. 11 Правил 491,  ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, такие услуги и работы зависят от технического состояния МКД, а управляющая организация несёт ответственность за их выполнение. При этом за УО закреплена безусловная обязанность соблюдать нормы Минимального перечня № 290.

Утверждённый жителями размер платы должен быть экономически обоснован, отвечать требованиям разумности и не может устанавливаться произвольно (п. 16 постановления № 22). Сделка, которая противоречит нормам закона, считается ничтожной (п. 74 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Поэтому инстанция пришла к выводам, что:

• за меньшую плату собственники обязали УО выполнять требования договора управления, которые в нём были указаны ранее;
• снизить объём указанных работ и услуг невозможно, так как он соответствует Минимальному перечню № 290;
• утверждённый жителями размер платы на 35% ниже муниципального тарифа – за такие деньги УО не сможет надлежащим образом выполнять свои обязанности;
• жители не обосновали собственные расчёты при установлении размера платы.

Кассация отменила решения нижестоящих инстанций и отправила дело обратно – в апелляционный суд. При повторном рассмотрении две инстанции повторили выводы суда от 10.02.2022 и отменили решение от 13.07.2021. Такие выводы содержатся в определениях Свердловского областного суда от 01.04.2022 по делу № 33-4588/2022 и Седьмого кассационного суда от 24.08.2022 по делу № 8Г-11111/2022.

Обратиться в суд, чтобы оспорить решение ОСС о размере платы за содержание помещения

Житель не был удовлетворён таким решением и подал жалобу в ВС РФ (определение от 18.04.2023 по делу № 45-КГ23-2-К7). Инстанция заострила внимание на том, что на собрании собственники отклонили предложение УО установить плату в 33 рубля за квадратный метр.

Верховный суд РФ указал на ошибочность и недоказанность утверждений двух предыдущих инстанций:

• о ничтожности и оспоримости договора управления,
• о невозможности УО выполнять свою работу за установленную на ОСС плату,
• об обязанности собственников представить её экономическое обоснование.

Суд подчеркнул, что, если УО несла убытки, то могла обратиться в суд, чтобы признать решение собрания недействительным, но компания этим правом не воспользовалась. ВС РФ отменил судебные акты от 01.04.2022 по делу № 33-4588/2022 и от 24.08.2022 по делу № 8Г-11111/2022.

Дело в третий раз отправилось на рассмотрение в апелляционную инстанцию. В определении от 27.06.2023 по делу № 33-8736/2023 Свердловский областной суд  указал, что УО не могла применять муниципальный тариф, потому что собственники утвердили размер платы на ОСС и решение не было оспорено в суде по ст. 181.4 ГК РФ. В итоге, после трёх рассмотрений в силе осталось самое первое решение по спору – от 13.07.2021 по делу № 2-684/2021.

Нюансы оспаривания решения ОСС при отсутствии кворума

ОСС и собственники апрель’20

Не оспаривать договор управления и не применять иной размер платы, в том числе муниципальный

Рассмотренное дело показало разные подходы судов к решению вопроса о том, должна ли УО исполнять решение общего собрания, если собственники утвердили необоснованно низкий размер платы за содержание жилья. На места всё расставил Верховный суд РФ, указав, что в такой ситуации у управляющей организации есть только один выход – оспорить итоги собрания в суде.

Также управляющая организация может:

• инициировать новое ОСС по данному вопросу, вынеся на обсуждение своё предложение по размеру платы за содержание жилого помещения (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
• дождаться окончания договора управления этим МКД и не пролонгировать его.

Ранее мы уже рассказывали о похожем деле: УО из Уфы также не согласилась с установленным собственникам размером платы. Но, как и коллеги из Свердловской области, не стала оспаривать решение ОСС, а обратилась в суд с целью расторгнуть договор управления. Инстанции указали на ошибку компании в выборе способа защиты и предложили УО доказать ничтожность решения собрания.