ТСЖ, ТСН, ЖСК

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть ТСЖ

Опубликовано 17 января 2018 года Время прочтения 5 минут
Как сменить управляющую компанию в доме, где есть ТСЖ

ТСЖ может заключить договор управления МКД с УО (п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). При этом способ управления МКД не меняется, а ТСЖ получает право контролировать работу управляющей компании.

Если что-то идёт не так: УО лишается лицензии или не выполняет свои функции, появляется необходимость попрощаться с ней. Расскажем, как сменить управляющую компанию, если способ управления в доме – ТСЖ.

Как ТСЖ наладить взаимодействие с управляющей компанией

Как расторгнуть договор управления с управляющей компанией

Смена УО – расторжение с ней договора управления МКД. Специальных оснований для смены управляющей компании, с которой ТСЖ заключило договор управления, нет. Есть общие правила.

Договор управления расторгается досрочно или по истечению срока действия. Досрочно это происходит по решению суда или по соглашению сторон (ст. 405 ГК РФ). В суд за расторжением договора управления одна из сторон обращается:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает случаев досрочного расторжения договора управления МКД между УО и ТСЖ. Рекомендуем включить правила расторжения в условия договора управления МКД :

  • расторжение по окончании срока действия,
  • досрочное расторжение,
  • пролонгация.

Нужно быть готовым доказать в суде наличие существенных нарушений ДУ со стороны управляющей компании. Для этого необходимо составлять акты о невыполнении работ или ненадлежащем качестве их выполнения.

ТСЖ имеет право не продлить договор управления с УО. Тогда можно выбрать другую управляющую компанию и заключить с ней договор управления.

В качестве формулировок порядка расторжения и пролонгации ДУ можно использовать следующие: «если по окончании срока действия договора одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях», «если по окончании срока действия договора одна из сторон заявила о его расторжении, стороны составляют соглашение о расторжении».

Советуем в договоре управления между УО и ТСЖ прописать основания для его досрочного расторжения. Такими основаниями могут быть:

  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ;
  • жалобы жителей на управляющую компанию.
Что такое ТСН как орган управления МКД

Кто принимает решение о смене управляющей компании

Органы управления ТСЖ принимают решения, согласно установленному уставом порядку (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). В уставе можно указать, что жилищное объединение вправе решить вопрос о выборе новой управляющей компании.

Такое решение принимается:

  • простым большинством голосов или квалифицированным большинством на общем собрании членов ТСЖ,
  • простым большинством голосов или квалифицированным большинством членов правления ТСЖ,
  • председателем ТСЖ единолично или по согласованию с правлением ТСЖ.

ОСС в МКД не может сменить управляющую организацию, у которой заключён договор управления с ТСЖ, сделать это имеет право только ТСЖ.

Если выяснилось, что управляющая компания не соблюдает условия договора управления, ТСЖ может обратиться в орган местного самоуправления для проведения проверки деятельности УО (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

ОМС проведёт проверку и, если она подтвердит невыполнение УО условий договора управления, соберёт ОСС для решения вопросов о расторжении договора с УО, о выборе новой компании или об изменении способа управления МКД.

Договор управления был заключён между УО и ТСЖ, это, конечно, усложнит процесс его расторжения. Но в некоторых случаях ОМС может после проверки предложить провести общее собрание членов ТСЖ, а не ОСС.

Подведём итог: чтобы расторгнуть договор управления с УО, нужно учитывать результаты проверки, положение устава ТСЖ и условия договора управления МКД.

Каким правилам следовать, чтобы создать ТСН

Что делать, если УО лишилась лицензии на управление МКД

Каждая УО должна получить лицензию, чтобы управлять МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Договор управления с УО расторгается, если:

  • сведения о МКД исключены из реестра лицензий субъекта РФ,
  • действие лицензии УО прекращено или она аннулирована.

Хотя не каждый день управляющие компании лишаются лицензий, всё же стоит предусмотреть порядок действий для такого случая. Например, можно указать, что при прекращении действия лицензии УО или при её аннулировании у ТСЖ остаётся право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Рекомендуем указать в ДУ, как будут вестись взаиморасчёты между УО, ТСЖ, РСО и собственниками помещений в МКД. Обязательно напишите в договоре дату, до наступления которой УО будет исполнять свои обязанности.

В соответствии с положениями устава ТСЖ самостоятельно решает, как будет продолжать управлять МКД.

Что делать, если лицензии лишается УО при способе управления управляющей организацией, подробно рассказывает ст. 200 ЖК РФ. Орган местного самоуправления проводит ОСС в МКД, на котором решается вопрос о выборе новой УО или о смене способа управления.

Если такое собрание не состоится или его решение не реализуют, ОМС проведёт открытый конкурс, на котором определится новая управляющая компания.

ОСС и открытый конкурс не нужно проводить, если дело касается смены УО, у которой заключён договор управления с ТСЖ. Порядок смены УО, лишившейся лицензии, ТСЖ определяет в условиях договора управления МКД.

Проведение ОСС и открытого конкурса по отбору УО при наличии в МКД действующего ТСЖ остаётся на усмотрение органа местного самоуправления. Напомним, что п. 2 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ обязывает управляющую компанию выполнять свои обязанности до заключения договора управления МКД с новой управляющей компанией.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем УО, ТСЖ и ЖСК соответствовать ФЗ №209 о ГИС ЖКХ ( заполнение и ведение ГИС ЖКХ ). Автоматизируем выгрузку данных в ГИС ЖКХ . А также помогаем проводить общие собрания собственников МКД . Будем рады помочь и вам!

Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Комментарии
user-image
А если ДУ заключен между УО и ТСЖ, а собственниками в МКД заключены соглашение, между собственником и УО. Можно ли провести ОСС и сменить форму управления? А то вы тут написали то что : ОСС в МКД не может сменить управляющую организацию, у которой заключён договор управления с ТСЖ, сделать это имеет право только ТСЖ. Исходя из Вашего текста получается что ТСЖ не сменная форма управления.
user-image
ТСЖ "сменить" нельзя, так как за него проголосовало БОЛЬШИНСТВО собственников помещений в МКД. Хотите "сменить" ТСЖ на УК - ликвидируйте ТСЖ, что возможно только при выходе собственников помещений из членства в ТСЖ подачей заявления. Если общее количество голосов членов ТСЖ менее 50% от общего количества голосов (1 голос=1 кв.м. площади собственника помещения) - ТСЖ не имеет права управлять МКД и подлежит ликвидации.
user-image
Уважаемый Сергей Панков! Я Вам сочувствую, но Вы результат "нравоучений" авторов подобных статей! Возражая Marat Azimov Вы поддерживаете автора статьи (он скрывает своё ФИО и может быть это Вы автор статьи?), но не опровергаете нормами ЖК что написал я и не подтверждаете что написали Вы, как и автор статьи! Вот где по ЖК, что создание ТСЖ это одновременно и выбор этого способа управления и где там написано, что чтобы сменить решением ОСС способ управления МКД с ТСЖД на УО нужно ликвидировать ТСЖ? По Вашему получается, что чтобы сменить способ управления с УО на ТСЖ надо ликвидировать УО? Согласитесь, что это полный абсурд и нет такого в ЖК! Изначально ТСЖ создаётся для СОВМЕСТНОГО управления ОИ МКД и только если большинство собственников помещений в МКД хочет взвалить ответственность за управление МКД на себя они решением ОСС (своим решением большинства) выбирают способ управления ТСЖ и по ЖК это и СОВМЕСТНОЕ управление ОИ МКД и при выборе этого способа управления МКД это и СОВМЕСТНОЕ управление МКД! Но только здесь управляют не все члены ТСЖ, а избранное ими правление ТСЖ! Но по ЖК члены ТСЖ не отвечат по обязательствам ТСЖ и ТСЖ не отвечает по обязательствам членов ТСЖ, а значит и правления ТСЖ?! Но если по ЖК правление ТСЖ управляет МКД при выборе на ОСС этого способа управления МКД, то юридически и договора ТСЖ с не членами ТСЖ по управлению МКД это договора не членов с правлением ТСЖ? А теперь берём "умного" собственника типа меня и он не влезет в "колхоз ТСЖ" и заложит в договора с ТСЖ страхование ответственности за предоставление КУ и содержание ОИ МКД и тогда любое нарушение условий этих двух договоров влечёт компенсацию такому собственнику из этого страхового фонда! А тогда это только из членских взносов ТСЖ и получается члены ТСЖ отвечают по обязательствам ТСЖ? Берём другой случай и тут решением ОСС (этого большинства) решили установить шлагбаумы на въезде во двор МКД и охрану и чтобы охрана следила за машинами на стоянках во дворе МКД установили видеонаблюдение и решением ОСС включили эти платежи в "плата за жилое помещение" (фактически за ОИ МКД и его содержан ие и текущий ремонт). С виду всё законно и решение ОСС обязательно для всех собственников и для ТСЖ. Но вот я жду 2,5 года и плачу за эти фактически ИНЫЕ услуги и потом пишу в ТСЖ, управляющее МКД по решению ОСС, заявление о перерасчёте и изъятии из моего ЕПД платы за эти ИНЫЕ услуги на основании п.156 ПП РФ 354 и п.11 ст.156 ЖК о возврате не только всей необоснованно полученной от меня суммы (нет заключённого по ст. 779 ГК подписанного лично мной договора на эти ИНЫЕ возмездные услуги не входящие по закону в состав жилищно-коммунальных услуг), но и указанного с 1.01.2018г. в ст. 156 ЖК п. 11 штрафа за такое незаконное повышение размера платы за "жилое помещение", а это 50% от всех возвращаемых мне денег за эти иные услуги охраны и содержания ЕЁ системы видеонаблюдения! ТСЖ конечно отказывается платить и ссылается что "так решило ОСС и в течении 6 месяцев, как написано в ЖК, Вами это решение не было оспорено и значит Вы обязаны его исполнять"! Но тут вовремя ввели в ГК РФ ст.181.5 и там оспорить и признать НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ решение ОСС можно в любое время, с учётом срока исковой давности, но тут этот срок это не более 3 месяцев с момента, когда ты узнал или мог узнать, что это решение ОСС содержит признаки НИЧТОЖНОСТИ! А вот внесение в ЕПД, да ещё и в состав "платы за жилое помещение", требования платы за эти ИНЫЕ услуги (охрана и содержание её системы видеонаблюдения) без подписанного лично мною договора на эти ИНЫЕ услуги (что это иные услуги есть и в законодательстве и в официальном письме ГЖИ МО), это решение ОСС по вопросу не водящему в компетенцию ОСС (первый признак ничтожности) и такое решение противоречит законодательству РФ и по сути отменяет действие законодательства, а это не только не входит в компетенцию ОСС, но ещё это и "4) противоречит основам правопорядка или нравственности." (второй признак ничтожности решения ОСС)! А любого из этих признаков НИЧТОЖНОСТИ достаточно, чтобы решение ОСС было НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ по ст. 181.5 ГК РФ! И тогда откуда ТСЖ вернёт все эти деньги полученные от меня за эти ИНЫЕ услуги и ещё 50% штрафа мне, если ТСЖ эти деньги выплатило охране и на содержание видеонаблюдения? Из денег за управление МКД ТСЖ расходовать на иные цели не имеет права и значит опять только из членских взносов ТСЖ? А если этот платёж за иные услуги оспорят все собственники помещений в МКД, то ТСЖ станет точно банкротом и тогда из чьего кармана мне и другим эти деньги "мои кровные" полученные ТСЖ незаконно и ещё штраф в 50%? У УО есть свой доход и есть залог по лицензии и ещё страхование ответственности за управление МКД, да ещё и личное имущество есть и там с УО эти деньги мне точно вернут, тем более по решению суда, а что взять с "голодранца ТСЖ" кроме анализов??? Вот и думайте стоит ли не только создавать ТСЖ, но ещё и выбирать его решением ОСС для СОВМЕСТНОГО управления МКД?! Так где в ЖК Вы, Сергей Панков, и автор статьи нашли что Вы написали или это Вам "приснилось в кошмарном сне"???
user-image
Ну что тут про ТСН в МКД написано полный абсурд я детально написал вчера вечером, а сегодня с утра видимо автор статьи прочитал мою ОБОСНОВАННУЮ критику в свой адрес и так как в ответ ему крыть нечем, кроме матом, удалил мой комментарий! Вот и этот комментарий точно так удалит уже сегодня наверное, раз я пишу его днём? Теперь по вопросам в комментарии Marat Azimov: автор вряд ли Вам ответит, да ещё и правильно, так как он во многом неверно понимает жилищное законодательство и, соответственно, неверно его применяет! Вот в части смены УО которую выбрало ТСЖ для исполнения обязанностей ТСЖ по управлению МКД по решению ОСС конечно решает не ОСС, а ТСЖ. Это всё равно что вместо руководителя УО самим жителям решением ОСС снять с работы дворника из этой УО, который большинству не нравится. По закону все претензии по управлению МКД от жителей только тому юрлицу, которое и выбрано решением ОСС для управления МКД. А тогда если УО выбранная ТСЖ для исполнения управления МКД не устраивает большинство, то на ОСС меняют юрлицо выбранное решением ОСС для управления МКД и в данном случае это ТСЖ как способ управления и значит первый вопрос ОСС смена способа управления на УО, а второй это выбор лучшей УО из возможных по её рейтингу и отзывам жителей соседних МКД, где эти УО управляют! Отстранение ТСЖ от управления МКД по решению ОСС одновременно по закону и ликвидация всех договоров заключённых ТСЖ по вопросам управления МКД, если выбранная решением ОСС УО не пролонгирует эти договора уже на себя (с поставщиками коммунальных ресурсов, например). Но этой УО, с которой был договор у ТСЖ, не могло быть договоров управления МКД с собственниками этого МКД, так как УО не управляло тогда этим МКД, а управляло ТСЖ по решению ОСС! Поэтому при смене управляющего юридически (не фактически!) МКД юрлица по решению ОСС с ТСЖ на УО анулирует и все права ТСЖ по управлению МКД и, соответственно, договор с той УО на исполнение вместо ТСЖ функций управления МКД не юридически (по решению ОСС), а фактически по договору с ТСЖ, анулируется! Тут эта УО передаёт всё что не истрачено в ТСЖ и отчёт по выполненным работам и ТСЖ приняв всё это отчитывается на ОСС по управлению именно ТСЖ этим МКД (юридически) и если решением ОСС ТСЖ отстранили от управления МКД, то ТСЖ обязано передать и все средства и полномочия по управлению МКД этой выбранной на ОСС УО! Тут автор, как и многие, неверно понимают ЖК РФ и считают, что раз по ЖК ТСЖ создаётся и для управления МКД, то уже с момента создания ТСЖ оно имеет права управлять МКД, а смена решением ОСС способа управления на УО одновременно должно быть и решением ОСС о ликвидации ТСЖ "созданного для управления МКД"! Но изначально по ЖК ТСЖ создаётся для СОВМЕСТНОГО управления ОИ МКД и если далее решением ОСС выберут и этот способ управления МКД, то это и будет по ЖК СОВМЕСТНОЕ управление МКД для членов ТСЖ и управление МКД ТСЖ по договорам ТСЖ с не членами ТСЖ! Но раз там юридически не юрлицо ТСЖ управляет МКД, а это СОВМЕСТНОЕ управление членами ТСЖ (собственниками являющимися и членами ТСЖ), то со всеми, даже если только с правлением ТСЖ, которое по ЖК и отвечает за управление МКД, заключить договор управления МКД с не членом ТСЖ невозможно и потому по ЖК ТСЖ как единое юрлицо за правление ТСЖ заключает отдельно договор на поставку КУ и отдельно договор на содержание ОИ МКД именно с этим собственником не членом ТСЖ! А так из текста автора получается, что в МКД можно создать не ТСЖ, а ТСН и выбрать его для управления МКД, но законодатель прописал не просто ТСЖ как одна из разновидностей ТСН, но и что это объединение собственников конкретной недвижимости и только помещения в этом МКД! А значит даже если уже создано ТСЖ, то можно создать ТСН в этом МКД как объединение собственников иной недвижимости или как ТСН в коммунальной квартире или как ТСН в паркинге у которого все коммуникации по КУ идут от ввода в дом и даже если это отдельное строение, то это тоже МКД! Вот автору нечем это крыть и он "накрыл меня матом" удаляя моё сообщения что написал я вчера и ещё большим матом накроет удаляя это сообщение??? Удалять комментарии можно если они нарушают правила написания комментариев и только с уведомлением автора комментария что он нарушил и если автор будет и далее правила сайта нарушать, то админ имеет право на время заблокировать этому автору комментариев писать комментарии! А тогда что нарушил я написав без мата ОБОСНОВАННУЮ критику текста автора статьи??? За то, что указал юридические ошибки автора при написании этой статьи? Так ошибки и выявляться должны комментариями и автор обязан или доказать что это ошибается автор комментария или исправить допущенные автором статьи ошибки. А тут получается учит автор статьи как надо нарушать закон неверно его трактуя??? Не судите неверно других и сами будете другими не судимы!!!
user-image
Уважаемый Сергей Панков! Я Вам сочувствую, но Вы результат "нравоучений" авторов подобных статей! Возражая Marat Azimov Вы поддерживаете автора статьи (он скрывает своё ФИО и может быть это Вы автор статьи?), но не опровергаете нормами ЖК что написал я и не подтверждаете что написали Вы, как и автор статьи! Вот где по ЖК, что создание ТСЖ это одновременно и выбор этого способа управления и где там написано, что чтобы сменить решением ОСС способ управления МКД с ТСЖД на УО нужно ликвидировать ТСЖ? По Вашему получается, что чтобы сменить способ управления с УО на ТСЖ надо ликвидировать УО? Согласитесь, что это полный абсурд и нет такого в ЖК! Изначально ТСЖ создаётся для СОВМЕСТНОГО управления ОИ МКД и только если большинство собственников помещений в МКД хочет взвалить ответственность за управление МКД на себя они решением ОСС (своим решением большинства) выбирают способ управления ТСЖ и по ЖК это и СОВМЕСТНОЕ управление ОИ МКД и при выборе этого способа управления МКД это и СОВМЕСТНОЕ управление МКД! Но только здесь управляют не все члены ТСЖ, а избранное ими правление ТСЖ! Но по ЖК члены ТСЖ не отвечат по обязательствам ТСЖ и ТСЖ не отвечает по обязательствам членов ТСЖ, а значит и правления ТСЖ?! Но если по ЖК правление ТСЖ управляет МКД при выборе на ОСС этого способа управления МКД, то юридически и договора ТСЖ с не членами ТСЖ по управлению МКД это договора не членов с правлением ТСЖ? А теперь берём "умного" собственника типа меня и он не влезет в "колхоз ТСЖ" и заложит в договора с ТСЖ страхование ответственности за предоставление КУ и содержание ОИ МКД и тогда любое нарушение условий этих двух договоров влечёт компенсацию такому собственнику из этого страхового фонда! А тогда это только из членских взносов ТСЖ и получается члены ТСЖ отвечают по обязательствам ТСЖ? Берём другой случай и тут решением ОСС (этого большинства) решили установить шлагбаумы на въезде во двор МКД и охрану и чтобы охрана следила за машинами на стоянках во дворе МКД установили видеонаблюдение и решением ОСС включили эти платежи в "плата за жилое помещение" (фактически за ОИ МКД и его содержан ие и текущий ремонт). С виду всё законно и решение ОСС обязательно для всех собственников и для ТСЖ. Но вот я жду 2,5 года и плачу за эти фактически ИНЫЕ услуги и потом пишу в ТСЖ, управляющее МКД по решению ОСС, заявление о перерасчёте и изъятии из моего ЕПД платы за эти ИНЫЕ услуги на основании п.156 ПП РФ 354 и п.11 ст.156 ЖК о возврате не только всей необоснованно полученной от меня суммы (нет заключённого по ст. 779 ГК подписанного лично мной договора на эти ИНЫЕ возмездные услуги не входящие по закону в состав жилищно-коммунальных услуг), но и указанного с 1.01.2018г. в ст. 156 ЖК п. 11 штрафа за такое незаконное повышение размера платы за "жилое помещение", а это 50% от всех возвращаемых мне денег за эти иные услуги охраны и содержания ЕЁ системы видеонаблюдения! ТСЖ конечно отказывается платить и ссылается что "так решило ОСС и в течении 6 месяцев, как написано в ЖК, Вами это решение не было оспорено и значит Вы обязаны его исполнять"! Но тут вовремя ввели в ГК РФ ст.181.5 и там оспорить и признать НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ решение ОСС можно в любое время, с учётом срока исковой давности, но тут этот срок это не более 3 месяцев с момента, когда ты узнал или мог узнать, что это решение ОСС содержит признаки НИЧТОЖНОСТИ! А вот внесение в ЕПД, да ещё и в состав "платы за жилое помещение", требования платы за эти ИНЫЕ услуги (охрана и содержание её системы видеонаблюдения) без подписанного лично мною договора на эти ИНЫЕ услуги (что это иные услуги есть и в законодательстве и в официальном письме ГЖИ МО), это решение ОСС по вопросу не водящему в компетенцию ОСС (первый признак ничтожности) и такое решение противоречит законодательству РФ и по сути отменяет действие законодательства, а это не только не входит в компетенцию ОСС, но ещё это и "4) противоречит основам правопорядка или нравственности." (второй признак ничтожности решения ОСС)! А любого из этих признаков НИЧТОЖНОСТИ достаточно, чтобы решение ОСС было НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ по ст. 181.5 ГК РФ! И тогда откуда ТСЖ вернёт все эти деньги полученные от меня за эти ИНЫЕ услуги и ещё 50% штрафа мне, если ТСЖ эти деньги выплатило охране и на содержание видеонаблюдения? Из денег за управление МКД ТСЖ расходовать на иные цели не имеет права и значит опять только из членских взносов ТСЖ? А если этот платёж за иные услуги оспорят все собственники помещений в МКД, то ТСЖ станет точно банкротом и тогда из чьего кармана мне и другим эти деньги "мои кровные" полученные ТСЖ незаконно и ещё штраф в 50%? У УО есть свой доход и есть залог по лицензии и ещё страхование ответственности за управление МКД, да ещё и личное имущество есть и там с УО эти деньги мне точно вернут, тем более по решению суда, а что взять с "голодранца ТСЖ" кроме анализов??? Вот и думайте стоит ли не только создавать ТСЖ, но ещё и выбирать его решением ОСС для СОВМЕСТНОГО управления МКД?! Так где в ЖК Вы, Сергей Панков, и автор статьи нашли что Вы написали или это Вам "приснилось в кошмарном сне"???

Полезные статьи по теме:

Хотите первыми узнавать о новых полезных материалах?

Нажмите «Подписаться», чтобы читать
Блог РосКвартала в Facebook