Собираемость платы за ЖКУ упала, многие УК на грани банкротства. И всё равно некоторые люди ищут юридические лазейки, чтобы платить меньше. Одна из них – скидка для арендаторов жилых помещений. Может ли арендатор квартиры потребовать у управляющей компании льготы и возможен ли двойной тариф для нанимателей и собственников? Разбираемся в ситуации.
Споры об оплате коммунальных услуг и жилого помещения162480
Размер платежей обусловлен фактом использования имущества, а не правовым положением граждан
Рассмотрим одно интересное определение Верховного суда РФ. Арендатор квартиры обратился в суд с требованием признать незаконным начисление платы на содержание жилья в том же размере, в котором эти расходы несут собственники квартир.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, поскольку размер платежей в многоквартирном доме установлен решением общего собрания собственников и фактом использования недвижимого имущества лицами, проживающими в многоквартирном доме, а не их правовым положением.
Суд апелляционной инстанции отменил это решение. Он исходил из того, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 ЖК РФорганы местного самоуправления вправе устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для двух категорий граждан:
- для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом;
- для нанимателей по договорам социального найма государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих в многоквартирном доме.
Согласно ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, наниматели вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Судебная коллегия посчитала, что наниматель жилого помещения по договору социального найма несёт бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или нет собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления домом.
Разницу между платой, установленной органами местного самоуправления для нанимателей, и соответствующей платой, предусмотренной договором управления для собственников помещений, должен оплачивать наймодатель.
Кто платит за отсутствие ИПУ в квартирах муниципального жилфонда666351
Верховный суд РФ не согласился со скидкой нанимателю
Верховный суд РФ, проанализировав материалы дела, пришёл к выводу, что в абз. 4 п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 разъяснено: органы местного самоуправления вправе устанавливать размер платы за наём жилого помещения, платы за содержание жилого помещения для нанимателей по договору социального найма и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ).
Однако в рассматриваемом споре в соответствии с постановлением главы муниципальной администрации размер платы за содержание и ремонт квартиры для нанимателей устанавливается в размере, определённом договором управления многоквартирным домом. Собственники избрали способ управления и заключили с управляющей организацией договор, который исключает установление двойных тарифов для нанимателей и собственников.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28.05.2019 № 38-КГ19-2 дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Порядок расчёта платы за ЖКУ для пустующей квартиры436781
«Нельзя продавать хлеб в магазине разным покупателям по разным ценам»
Ситуацию комментирует юрист МКА «Арбат» Александр Ушаков:
«Исходя из основ гражданского законодательства, в том числе ст. ст. 210, 290 ГК РФ, о бремени содержания имущества его собственником, а также норм жилищного законодательства, включая ст. 30 ЖК РФ, собственник обязан вносить плату за техническое обслуживание и содержание общего имущества в МКД.
Собственники помещений в доме вправе выбирать форму управления и условия договора управления. Необходимо учитывать, что администрация в данном деле является собственником помещения. Таким образом, договор управления, его условия, а следовательно, и тарифы, установлены легитимно.
Фактически пользователем и получателем услуг выступает наниматель помещения. Соответственно, установление разного тарифа за техническое обследование и содержание для собственников и нанимателей нарушает баланс сторон. Недопустимо продавать один и тот же хлеб в магазине по разным ценам разным категориям покупателей. Так же и в доме.
В масштабах города или субъекта мера по недопущению двойного тарифа для разных категорий потребителей способствует как сохранению равных прав и равных обязанностей жителей домов, получающих одни и те же услуги в одном доме, так и недопущению улучшения условий проживания тех нанимателей, которым повезло оказаться в доме с более широким перечнем услуг по договору управления, за счёт средств бюджета.
Считаю, что суд первой инстанции корректно применил нормы материального права с правильным системным толкованием и соблюдением принципа баланса интересов сторон, включая интересы третьего лица – наймодателя».