В ноябре эксперты Ассоциации «Р1» ответили на несколько десятков вопросов управляющих организаций и ТСЖ в сфере содержания домов, оказания коммунальных услуг и заключения договоров с РСО. Публикуем подборку ответов на пять из них.
Расчёт платы за коммунальную услугу при обнаружении магнита на ИПУ
Как исполнителю коммунальных услуг вести расчёт платы с собственником, на приборе учёта которого был обнаружен магнит, и нужно ли при этом использовать показания такого ИПУ?
Поскольку магнит влияет на показания прибора учёта, то, в соответствии с п. 81(12) Правил № 354, счётчик считается вышедшим из строя. Согласно пп. «а» п. 59 Правил № 354, в таком случае плата за коммунальную услугу рассчитывается по средним показаниям ИПУ за полгода.
Начиная с четвёртого месяца расчёт ведётся исходя из нормативов потребления с применением повышающего коэффициента 1,5 до момента установки нового счётчика (п. 60 Правил № 354). После монтажа и опломбировки нового ИПУ необходимо использовать его показания.
При этом исполнитель коммунальной услуги вправе применить повышающий коэффициент 10, если при обнаружении магнита составлен акт о несанкционированном вмешательстве в работу счётчика (абз. 6 п. 81(11) Правил № 354). Такой перерасчёт производится не более чем за 3 месяца, предшествующие дате проверке прибора учёта, при которой выявлено несанкционированное вмешательство.
ОСС, прямые договоры и выбор УО: Ассоциация «Р1» отвечает на вопросы61270
Документы о нарушении в работе ИПУ, который не фиксирует потребление воды при малом напоре
Управляющая организация установила, что в одной из квартир МКД новый ИПУ потребителя не считывает объём воды при малом её напоре. При этом собственник утверждал, что счётчик исправен. Какие документы должна составить УО и как рассчитать плату?
Согласно п. 81(11) Правил № 354, несанкционированным вмешательством является:
- наличие не предусмотренных изготовителем отверстий или трещин, нарушение в прилегании стекла индикатора;
- отсутствие/нарушение контрольных пломб и индикаторов антимагнитных пломб;
- отсутствие свободного доступа к элементам коммутации (узлам, зажимам) прибора учёта, позволяющим осуществлять вмешательство в его работу.
Если ничего из указанного нет, то исполнитель услуг составляет стандартный акт проверки с указанием нарушений в работе ИПУ с требованием заменить прибор. При этом, поскольку ИПУ не фиксирует малый объём воды, то формально его можно признать вышедшим из строя.
Запрет на проход третьих лиц через земельный участок многоквартирного дома
Земельным участком пользуются посетители поликлиники и кафе, расположенных в МКД. Могут ли УО и собственники запретить ходить через придомовую территорию сторонним лицам или же переложить часть расходов на содержание двора на муниципалитет?
С момента формирования и кадастрового учёта земельный участок, на котором расположен МКД и иные входящие в его состав объекты, переходят в общую долевую собственность. В соответствии со ст. 39 ЖК РФ, владельцы помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества.
Конституционный Суд РФ в постановлении от 28.05.2010 № 12-П указал, что в случае, если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, земля под домом является собственностью муниципалитета (ст. 210 ГК РФ, Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ).
Согласно ст. 262 ГК РФ, граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на открытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Если участок не огорожен, любое лицо может пройти через него при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику. При этом, в соответствии со ст. 44 ЖК РФ, в компетенцию ОСС входит принятие решений о введении ограничений пользования придомовой территорией, например, об установке забора (апелляционное определение Брянского областного суда от 10.04.2019 по делу № 33-1447/2019).
Полезные для УО материалы от Ассоциации «Р1» за I полугодие 2022 года35870
Заключение договора с РСО на условиях управляющей организации
В доме установлены счётчики на КР на СОИ и автоматический ввод резерва (АВР). Может ли управляющая организация понудить РСО заключить договор ресурсоснабжения, исключив из него приборы учёта, фиксирующие подачу ресурсов в жилые помещения?
В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда иное предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ч. 1 ст. 445 ГК РФ, если заключение договора обязательно, сторона, получившая оферту, должна направить другой стороне извещение об акцепте, об отказе в нём или протокол разногласий к проекту договора в течение тридцати дней.
Законодательство напрямую не регулирует условия договора ресурсоснабжения для случаев, когда приборы учёта отдельно учитывают индивидуальное потребление, КР на СОИ и АВР. Поэтому управляющая организация вправе предложить РСО условие об учёте только ОДН и АВР с помощью соответствующих счётчиков.
Компании нужно направить поставщику ресурсов свой проект договора или протокол разногласий на его договор. Если РСО откажется подписать скорректированный документ, то УО вправе обратиться в суд с исковым заявлением.
Как оплатить ремонт лифта и разбор пяти ситуаций от Ассоциации «Р1»54600
Использование нормативов КР на СОИ в домах с подъездами разной этажности
По технической документации МКД восьмиэтажный, но в каждом подъезде своё количество этажей. Какие нормативы КР на СОИ должна использовать УО в таком доме?
Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец отметила, что если в регионе есть дома, конструктивные и технические параметры которых, а также степень благоустройства не прописаны в приложении 2 к ПП РФ № 306, то по решению уполномоченного органа категории многоквартирных домов и жилых домов могут быть дополнены.
«Чаще всего каскадные дома как раз не предусмотрены», – отметила Елена Шерешовец в своём Телеграм-канале. – «Например, одна секция оборудована лифтом, а другая нет. Тогда уполномоченный орган должен принять решение об установлении нормативов потребления в целях содержания общего имущества для таких многоквартирных домов, выделенных в отдельную категорию».
В такой ситуации управляющая организация или собственники должны обратиться в уполномоченный орган с вопросом об установлении для группы многоквартирных домов, состоящих из секций с разными конструктивными и техническими параметрами, отдельных нормативов потребления коммунальных услуг.
Если норматива нет, то можно воспользоваться законодательством по аналогии и определить величину расходов на КР на СОИ в целом по всему дому как сумму расходов КР на СОИ для каждой секции исходя из площади мест общего пользования и соответствующих нормативов (ст. 7 ЖК РФ).
Есть вопросы по управлению МКД, содержанию общего имущества или предоставлению коммунальных услуг?
