В мае эксперты Ассоциации «Р1» ответили на десятки вопросов управляющих организаций и ТСЖ, в том числе рассказали, как делать перерасчёт за капремонт и неработающий лифт, кто обязан вывозить мусор после ремонта и можно ли брать с собственников дополнительную плату за обслуживание домофона.
Должна ли УО сделать перерасчёт по взносам на капремонт по заявлению жителя муниципальной квартиры
Должна ли УО сделать перерасчёт по взносам на капремонт по заявлению жителя квартиры, если оказалось, что помещение является не частной, а муниципальной собственностью? Если да, то за какой период и применяется ли в этом случае статья ГК РФ о сроке исковой давности?
Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД распространяется на всех собственников. При смене владельца квартиры обязательство предыдущего собственника по оплате взносов на капремонт переходит к новому. Исключение – если за капремонт не платили РФ, субъект РФ или муниципалитет.
Поскольку собственником жилья является муниципальное образование, соответственно, бремя расходов на капремонт, в силу прямого указания закона, возложено на администрацию.
Управляющей организации необходимо произвести нанимателю перерасчёт и перевыставить счёт за весь период органу местного самоуправления. Также можно предложить нанимателю предъявить регрессом требование к администрации. К данному случаю возможно применить ст. 196 ГК РФ и произвести перерасчёт за три года.
Как избежать ошибок при организации и проведении капремонта в МКД57082
Кто должен убрать мусор, оставшийся у дома после ремонта муниципальной квартиры
Кто должен вывозить мусор, который остаётся после ремонта жилых и нежилых помещений в домах, в том числе в квартирах муниципального жилфонда? Собственники складируют такие отходы прямо у МКД.
Согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ, собственник обязан поддерживать своё помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, а также соблюдать:
- права и законные интересы соседей,
- порядок пользования жилыми помещениями,
- правила содержания общего имущества в МКД.
В соответствии с п. 9 разд. 2 ПП РФ № 1156, потребители складируют ТКО в местах накопления отходов, которые определяются договором на оказание услуг в соответствии со схемой обращения с отходами. В соответствии с п. 11 разд. 2 ПП РФ № 1156, крупногабаритные отходы складируются на контейнерных площадках:
- в бункеры,
- на специальных площадках для КГО.
Вывоз КГО обеспечивает региональный оператор, в том числе по заявкам потребителей, или самостоятельно жителями дома (п. 12 разд. 2 ПП РФ № 1156). При несанкционированном складировании ТКО и крупногабаритного мусора устранить его должен владелец помещения, в том числе муниципалитет, если квартира находится в его собственности.
Может ли УО брать с собственников дополнительную плату за обслуживание домофона
При каких условиях УО вправе взимать с собственников помещений плату за обслуживание домофонов, установленных в многоквартирном доме?
Собственник квартиры несёт бремя содержания общего имущества, в состав которого включаются, в частности, домофоны как часть единой системы автоматического запирающего устройства дверей подъездов МКД. Это соответствует нормам ч. 3 ст. 30, п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 7 Правил № 491, определению Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.04.2021 по делу № 88-10489/2021.
Установку, эксплуатацию и ремонт домофонов должны оплачивать собственники помещений в МКД. Если АЗУ предусмотрен проектно-сметной документацией на дом, то плата взимается не за установку, а за обслуживание домофона (апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2018 по делу № 33-34070/2018).
- Если обслуживание домофона предусмотрено договором управления МКД, то данный вид работ оплачивается за счёт платы на содержание и ремонт жилого помещения.
- Если же договором управления МКД такое обслуживание не предусмотрено, то для начисления соответствующей платы необходимо решение ОСС и заключение договора с подрядчиком.
При этом тариф на обслуживание домофона, а также порядок внесения платы за него устанавливается в договоре с обслуживающей организацией (п. 1 ч. 2 ст. 154, п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, письмо Минстроя РФ от 11.04.2016 № 10686-АТ/04).
Домофон как часть общего имущества в МКД: судебная практика577124
Какой установлен порядок расторжения договора управления, заключённого по итогам открытого конкурса
Есть ли особенные условия для расторжения договора управления, заключённого по итогам открытого конкурса, если в документе прописано условие его пролонгации на тот же срок?
Действующее жилищное законодательство не выделяет особенностей для расторжения УО договора управления многоквартирным домом, заключённого по результатам открытого муниципального конкурса. К нему применимы общие нормы, предусмотренные ЖК РФ.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами.
УО может вынести вопрос о расторжении договора управления на обсуждение на общем собрании собственников (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). В случае положительного решения, принятого в порядке, предусмотренном ст. 46 ЖК РФ, он будет расторгнут. Однако в данном случае речь идёт о согласованном решении. Также договор может быть прекращён по окончании срока его действия при наличии заявления одной из сторон, что следует из ч. 6 ст. 162 ЖК РФ.
О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса186581
Обязана ли РСО списать долг банкрота в доме, где УО – исполнитель коммунальных услуг
Управляющая организация – исполнитель коммунальных услуг списала долги гражданину-банкроту. Влияет ли такая ситуация на её отношения с РСО и обязан ли поставщик ресурсов также списать долги банкрота?
Банкротство – процедура, предусмотренная Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ. Она предполагает освобождение лица от исполнения обязательств перед кредитором: например, жителя дома – перед управляющей организацией, ТСЖ или кооперативом.
Гражданин вправе подать заявление о банкротстве в арбитражный суд при условии, что его долг составляет не менее 500 тысяч рублей и он не платил по нему в течение трёх месяцев (ст. 213.3 № 127-ФЗ).
С даты признания арбитражным судом гражданина банкротом задолженность перед кредитором признаётся безнадёжной (п. 5 ст. 213.25, п. п. 1, 2 ст. 223.6 № 127-ФЗ). Гражданин освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, указанных в заявлении.
Однако, если УО – исполнитель коммунальной услуги, то перед РСО гражданин-банкрот обязательств не несёт. Поставщик ресурсов не обязан снижать сумму долга компании по договору на размер списанной банкроту задолженности. Можно попробовать обратиться в РСО за прощением долга в порядке ст. 415 ГК РФ, сославшись на банкротство собственника.
Хотите оперативно получать квалифицированные консультации экспертов и юристов в сфере ЖКХ? Вступайте в Ассоциацию «Р1» и пользуйтесь всеми преимуществами членов объединения.
