Законодательство в сфере управления домами постоянно меняется, и управляющим организациям сложно уследить за новыми инициативами. В помощь УО мы делаем обзоры НПА. Узнайте, как ужесточились лицензионные требования и какая сформировалась судебная практика о запрете на смену УО в первый год её работы в доме.
Эксперт на онлайн-семинаре рассказала, какие перемены произошли в законодательстве
28 июня состоялся закрытый онлайн-семинар «Обзор законодательства в ЖКХ и эксплуатации зданий. Судебная практика», на котором эксперт Ассоциации «Р1» Ольга Беленькая разобрала важные для УО решения инстанций, а также:
- новые требования к выплате вознаграждения председателю Совета дома;
- изменения в сфере капремонта, в процедуре проведения ОСС и в порядке заключения/расторжения прямых договоров с поставщиками ресурсов;
- отмену банковских комиссий при оплате ЖКУ, проект Минтруда РФ о перечне льготных категорий;
- ужесточение лицензионных требований для управляющих организаций;
- ограничения на смену УО в первый год её работы в МКД.
Рассказываем о самых интересных и актуальных для УО темах из выступления спикера.
Ошибки в ГИС ЖКХ как основание для отказа внести дом в лицензию УО28251
Расширились полномочия председателя Совета дома и увеличились налоговые вычеты с его вознаграждения
Ольга Беленькая пояснила, что председатель Совета МКД вправе представлять соседей в суде без доверенности, если собственники на ОСС наделили его такими полномочиями (Федеральный закон от 12.12.2023 № 592-ФЗ). При этом в решении должны быть указаны категории споров и перечень действий, по которым председатель может выступать от имени владельцев помещений дома.
«Представление интересов в суде, ознакомление с материалами дела, заявление ходатайств об уменьшении или увеличении требований, заключение мировых соглашений, признание иска», – привела примеры формулировок эксперт.
Спикер также упомянула Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ об изменениях в Налоговом кодексе РФ относительно выплаты вознаграждения Совету МКД. Разъяснения по данной норме дали ФНС и Минфин России:
«Между Советом дома и собственниками возникают трудовые отношения, а управляющая организация оплачивает налоги и взносы с вознаграждения его членам за счёт средств, переданных УО жителями по договору управления», – позиция ведомств из писем от 16.11.2023 № ЗГ-3-11/14923 и от 20.03.2024 № 03-15-06/25103.
Узнайте из материалов под статьёй, какие пункты включить в повестку общего собрания, чтобы на управляющую организацию не легла обязанность оплачивать эти взносы из собственных средств.
Вправе ли ОСС уполномочить Совет дома распоряжаться общим имуществом36710
Ужесточились лицензионные требования к управляющим организациям
Ольга Беленькая затронула тему ужесточения лицензионных требований к УО. Теперь у соискателя лицензии за последние три года должны отсутствовать сведения:
- о дисквалификации,
- о банкротстве компании и её соучредителей,
- о привлечении к административной ответственности за грубые нарушения (ст. 14.1.3 КоАП РФ).
Особое внимание спикер уделила последнему пункту, отметив, что «в корне не согласна с ним, так как идёт двойное привлечение к ответственности». Она привела пример из собственной практики:
«МКД был поделён на две части, одной управляло ТСЖ, другой – УО. Дому был присвоен один адрес, и управляющая организация не могла разместить в системе договор по КР на СОИ. Компании предписали устранить нарушение, но к административной ответственности не привлекали. Однако спустя два года из-за этого в продлении лицензии ГЖИ отказала», – эксперт рассказала про дело № А73-7573/2023, где выступала в качестве юриста.
В итоге УО смогла оспорить в суде действия ведомства по двум основаниям:
- На момент подачи заявления компания предписание исполнила.
- Отказ в продлении лицензии негативно скажется на жителях МКД.
Эксперт также напомнила о позиции Минстроя РФ, согласно которой непродление лицензии означает окончание деятельности по управлению домами (постановление Правительства РФ от 21.12.2023 № 2243).
Смена УО в первый год её работы: судебная практика по № 434-ФЗ25850
Начала формироваться судебная практика по НПА о запрете на смену УО в первый год её работы в доме
Ранее мы разбирались в вопросе, с какой даты начинает действовать договор управления МКД, ведь иногда с момента его подписания и внесением изменений в реестр может пройти несколько недель. Это важно, так как в течение первого года работы в доме УО может в суде оспорить выбор новой компании на ОСС в соответствии с Федеральным законом от 04.08.2023 № 434-ФЗ.
На онлайн-семинаре Ольга Беленькая рассказала о практике по данному НПА. В деле № А73-1142/2024 собственники проголосовали за выбор новой УО, которая подала заявление о внесении изменений в реестр. ГЖИ исключила дом из лицензии предыдущей компании, но та оспорила действия ведомства в суде: с момента заключения договора управления прошло меньше 12 месяцев.
Инстанция такие требования удовлетворила и обратила внимание сторон спора на пояснительную записку к № 434-ФЗ (№ 201813-8). В ней указано: ограничение на смену УО в течение года установлено, чтобы управляющая организация могла грамотно спланировать работы и услуги по обслуживанию и содержанию МКД и сконцентрироваться на управлении, а не борьбе с конкурентами.
Пропустили онлайн-семинар? Забирайте материалы с него под статьёй, а также подписывайтесь на телеграм-канал РосКвартала и следите за анонсами мероприятий.