Продолжаем рассказывать о темах, которые обсудили участники форума «Сервис в девелопменте» 26-27 ноября в Москве. Сегодня делимся рекомендациями директора юридического департамента ГК «Высота-сервис» Глеба Панченко о том, как управляющие организации могут снизить риски от причинения ущерба общему имуществу МКД.
Понятия «убытки», «вред» и «ущерб» – то, с чем могут столкнуться УО в своей работе
Отношения между УО и собственниками помещений в многоквартирном доме не ограничиваются Жилищным кодексом РФ: они регулируются множеством нормативно-правовых актов. Когда речь заходит о причинении ущерба физическим или юридическим лицам, применяются нормы ГК РФ и Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей».
В ст. 15 ГК РФ приведены понятия: убытки, вред и ущерб. Убытками признаются неполученные доходы, которые лицо могло бы получить, если бы его права не были нарушены.
Вредом считается умаление законом материального или нематериального блага, любое неблагоприятное изменение в охраняемом законе благе, которое может быть имущественным или невещественным.
Под ущербом понимается утрата или повреждение имущества, а также расходы, которые произведены или будут произведены лицом, чьё право нарушено, для его восстановления.
Все три понятия тесно связаны между собой, поэтому суды рассматривают их в совокупности. Если право физического или юридического лица нарушено по вине другого, он может требовать возмещения причинённых ему убытков. При этом вред включает в себя убытки, которые всегда выражаются в имущественных потерях, а их составляющей частью является ущерб.
Три шага УО, чтобы виновный возместил ущерб общему имуществу419240
Не всегда причинителя вреда обязуют возместить ущерб
Здесь также появляется понятие причинителя вреда. И оказывается, что не всегда именно он обязан возмещать ущерб от него. В случае управления МКД причинителями вреда могут стать управляющая организация, застройщик, собственник помещения в МКД или иные физические и юридические лица.
Потерпевшей стороной признают физическое или юридическое лицо, если ему причинены убытки в виде реального ущерба или упущенной выгоды, а также филицо, личности которого нанесён вред.
Вину признают, если удаётся доказать непринятие необходимых либо разумных с учётом конкретной ситуации мер по устранению или недопущению отрицательного результата.
Согласно Закону РФ № 2300-I, к управляющим организациям применяется презумпция виновности причинителя вреда: они должны самостоятельно доказывать её отсутствие.
Управляющая организация отвечает за содержание общего имущества перед собственниками помещений в МКД
Управляющая организация – это одна из сторон договора управления МКД. Согласно этому документу, она обязана выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества такого дома. УО отвечает перед собственниками за недостатки, связанные с ОИ в доме, независимо от того, по чьей вине они появились – застройщика, передавшего объект, или организаций, выполняющих работы по договорам подряда.
Виноватой управляющую организацию признают в случае ненадлежащей эксплуатации общего имущества своими силами: при несвоевременном обслуживании общедомовых инженерных сетей, при несчастных случаях в пределах такого имущества – падении заборов, ворот.
Часто в своей работе УО сталкиваются с причинением вреда общему имуществу по вине третьих лиц. Например, из-за жителей может случиться залив после засора канализации или ненадлежащей эксплуатации системы отопления. Действия РСО иногда приводят к выходу из строя бытовой техники из-за скачков напряжения. Неустановленные лица периодически совершают вандальные действия в отношении общего имущества.
Ещё одна категория, по вине которой может быть причинён ущерб общему или личному имуществу жителей, – подрядные организации. Среди распространённых случаев – ненадлежащая уборка наледи с придомовой территории или кровли, некачественное обслуживание лифтового оборудования. Если АДС работает на подряде, не исключено несвоевременное выполнение заявок.
Директор юридического департамента ГК «Высота-сервис» Глеб Панченко отметил и засоры канализаций: в большинстве ситуаций суды признают их виной управляющих организаций. Он считает это «слабым местом и пробелом в нашем законодательстве».
Может ли УО взыскать с работника полную сумму материального ущерба21050
Проведение профилактические мероприятия могут обезопасить УО от инцидентов и признания вины в них
Чтобы управляющей организации не оказаться виноватой в том, что находится за пределами зоны её ответственности, сотрудникам следует комплексно подходить к профилактическим мероприятиям.
Спикер в своём выступлении на форуме «Сервис в девелопменте» порекомендовал строго соблюдать сроки и регламенты проведения работ, фиксировать их выполнение в журналах. Важно своевременно проводить весенние и осенние осмотры, составлять по ним акты.
Везде, где могут возникнуть аварийные ситуации, следует установить предупредительные таблички. На них можно разместить, например, правила пользования лифтовым оборудованием, детской площадкой, автоматическими воротами паркинга и другие. Не помешает ограничить доступ жителей к источникам повышенной опасности – внутридомовому оборудованию, крышам.
«Обязательно инструктируйте сотрудников о том, как они должны действовать в той или иной ситуации, внедрите подробные должностные инструкции и регламенты», – сказал Глеб Панченко.
Также эксперт отметил, что в аварийных ситуациях помогает страхование гражданской ответственности УО: страховка покрывает ущерб полностью или частично, но всё равно снижает финансовую нагрузку на организацию.
Установленные алгоритмы действий при наступлении аварийной ситуации помогут установить виновного
При получении заявки от жителя об аварийной ситуации на вашем объекте, спикер порекомендовал придерживаться строгого алгоритма действий:
- Зафиксируйте её в журнале АДС.
- Направьте сотрудника для локализации места аварии и её ликвидации.
- Создайте комиссию от управляющей организации составом не менее трёх человек для составления акта.
- Определите причину и виновника аварии.
Отдельное внимание эксперт советует уделить процессу обследования места аварии – обязательно вести фото- и видеофиксацию повреждённого имущества, привлекать свидетелей и представителей виновной стороны.
В случае если в ущербе виновата УО, акт обследования составляется в течение 12 часов с момента обращения собственника помещения в МКД согласно п. 152 Правил № 354. В других случаях – в течение трёх рабочих дней в соответствии с п. 34 Правил № 416.
Акт обследования составляется письменно в трёх экземплярах – для виновной и пострадавшей сторон и для управляющей организации. Подписать документ должны каждая из них, в случае отказа – сделать отметку об этом в нём.
Готовьте отдельный акт на каждое обследованное помещение, оригинал храните в офисе УО, а по запросам собственников предоставляйте его копии.
Как УО избежать убытков из-за ущерба при скачке напряжения в сети56010
Какие кейсы по разрешению конфликтов при причинении вреда имуществу применяет ГК «Высота-сервис»
Спикер рассказал о примерах порчи общего и частного имущества, с которыми в своей практике столкнулись сотрудники ГК «Высота-сервис» и пояснил, как они работали в этих ситуациях.
В зону чистки снега с кровли попало два припаркованных в ненадлежащем месте автомобиля. Во время выполнения подрядной организацией работ у одной из машин были повреждены крыша, лобовое стекло и зеркало, у второй обошлось разбитым зеркалом. В этом случае УО урегулировала ситуацию мирно: подрядчики заключили соглашения о возмещении ущерба с владельцами транспортных средств.
Тем не менее, чтобы избежать неприятных ситуаций и судебных тяжб, спикер рекомендует перед предстоящей чисткой крыш:
- заблаговременно информировать собственников о необходимости убрать автомобили с территории;
- проверять у исполнителей допуск на высотные работы;
- ограждать зону очистки снега лентой и контролировать сам процесс;
- если в этой зоне остались автомобили – не приступать к работе, а попробовать связаться с собственниками и попросить их убрать;
- в крайнем случае – вызовите эвакуатор и переместите ТС в другое место.
«Это будет стоить дешевле, чем компенсация за повреждённый автомобиль», – отметил эксперт.
Следующая ситуация из практики ГК «Высота-сервис» – инцидент с воротами подземного паркинга. Они закрылись в момент выезда автомобиля, не отреагировав на препятствие.
В этом случае вина была обоюдной. Однако управляющая организация выиграла суд. Ей помогли следующие аргументы: в общедоступных местах, в том числе перед выездом из паркинга, присутствовали информационные таблички с правилами пользования автоматическими воротами. В инструкции имелось упоминание о том, что нельзя пытаться проскочить в ворота после впереди идущего автомобиля.
Весомым аргументом в пользу УО выступил в суде и технический паспорт на объект, где было указано, что в воротах отсутствует фотоэлемент, поэтому они не среагируют на препятствие под ними. Водитель же пыталась проскочить в момент закрытия полотна ворот.
При этом далеко не всегда суды занимают сторону управляющей организации в спорах о повреждении имущества на придомовой территории. Недавно мы публиковали обзор таких дел.