Управляющие компании предоставляют коммунальные услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД на основании договора управления. У бухгалтеров и экономистов управляющих организаций зачастую возникает вопрос, как правильно вести учёт выручки в бухгалтерском и налоговом учёте по счёту 90 "Продажи"? Постараемся в сегодняшней статье в этом разобраться.
Стоимость договора управления
В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов, аналитический учёт по счёту 90 "Продажи" должен вестись раздельно, то есть, по каждому виду выполненных работ и оказанных услуг.
В платёжных документах выполненные работы и оказанные услуги по договору управления детализируются специалистом УК на его усмотрение. Необходимо ли обеспечивать соответствие видов доходов в бухгалтерском учёте строкам в платёжных квитанциях?
Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к понятию стоимости договора управления МКД (п.3 ч.3 ст.162 ЖК РФ). Правила проведения открытого конкурса (ПП РФ №75 от 06.02.2006 года) определяют цену договора управления как сумму, подлежащую уплате в течение месяца. Иными словами, это сумма платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД и коммунальные услуги по всему дому.
Правила содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) определяют цену договора управления как размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
Что касается жилищного законодательства, то в ЖК РФ определены 2 крупных составляющих договора, на основании которых выделяются два вида платежа с особыми принципами расчёта:
Содержание жилого помещения отличается от предоставления коммунальных услуг. Следовательно, во избежание расхождений с Инструкцией по применению Плана счетованалитический учёт доходов в управляющей компании должен вестись раздельно для коммунальных услуг и работ по содержанию жилого помещения.
Что касается последующей детализации аналитического учёта по счёту 90, то в бухгалтерском законодательстве нет таких рекомендаций. Но в ПБУ "Доходы организации", сказано, что "если договор содержит элементы нескольких сделок, для целей признания выручки в бухгалтерском учёте, в договоре выделяются соответствующие части, к каждой из которых применяются и условия признания выручки в бухгалтерском учёте".
При заключении договора управления УК должна оценить работы и услуги, которые должны по нему оказываться. В договоре управления указаны работы и услуги, которые управляющая организация обязуется оказывать собственникам помещений в МКД. Договор управления МКД по требованию закона и правоприменительной практики (Постановление Президиума ВАС РФ №6464/10 от 29.09.2010 года) обязывает УК выполнять все работы и услуги для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД.
В соответствии с п.31 МСФО 15УК должна признавать выручку, когда она выполняет работы и оказывает услуги по договору управления МКД. Для каждой отдельной обязанности к исполнению (например, для сезонных работ по подготовке МКД к отопительному сезону) выручка признается по-разному.
Данным правилом нельзя пренебрегать, поскольку именно оно является основополагающим при ведении аналитического учёта по счёту 90. Таким образом, все работы и услуги, имеющие различные периоды выполнения и предоставления, должны отражаться на счёте отдельно.
Основные условия договора управления МКД690605
Коммунальные услуги
Коммунальные услуги предоставляются непрерывно круглосуточно в течение года (за исключением отопления). В общем случае можно отражать доходы и расходы по всем видам коммунальных услуг суммарно, без детализации по видам.
Но в таком случае возникает вопрос, связанный с раскрытием информации по Стандарту в части соотношения стоимости коммунальных услуг и коммунальных ресурсов. Поэтому аналитический учёт в управляющей компании по счёту 90 подразумевает под собой раздельное отражение выручки и расходов по видам коммунальных услуг.
Содержание и текущий ремонт общего имущества
Услуга по содержанию и текущему ремонту общего имущества состоит из нескольких работ. Услуги по содержанию жилого помещения отличаются от работ по текущему ремонту общего имущества. Однако, бывают случаи, когда размер платы устанавливается без детализации по указанным составляющим.
Предметом выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту является общее имущество в МКД. Иными словами, собственникам помещений в МКД должно быть не принципиально, какие мероприятия обеспечивают надлежащее состояние общего имущества. Главное, чтобы жилое помещение содержалось в надлежащем состоянии.
Исходя из этого можно предположить, что услуги содержания и текущего ремонта являются неотличимыми. Следовательно, по ним можно не вести раздельный учёт доходов по счёту 90. Но это в корне неверно, поскольку в содержание общего имущества входят одни группы работ, а в текущий ремонт жилого помещений - совершенно другие мероприятия.
Виды услуг по содержанию общего имущества
Ещё один спорный момент касается того, должна ли управляющая организация показывать отдельно выручку по некоторым элементам содержания общего имущества в МКД. Ведь зачастую в отдельных строках квитанции на оплату потребителям прописывают плату за обслуживание домофона, лифта, внутридомового газового оборудования.
Конечно, каждой услугой собственник пользуется отдельно. Поэтому при утверждении условий договора управления следует определить и прописать перечень всех мероприятий, входящих в состав платы за содержание общего имущества, вместе с периодичностью их проведения и стоимостью. Если какая-то из услуг оказана ненадлежащего качества или с нарушением сроков, то размер платы за неё должен быть снижен.
Но, несмотря на это, все эти мероприятия составляют целостный комплекс мероприятий, входящих услугу по содержанию общего имущества в МКД (ПП РФ №290 от 03.04.2013 года). Поэтому отдельные работы в составе услуги по содержанию общего имущества не являются отличимыми. Следовательно, по правилам бухгалтерского учёта доход от содержания общего имущества отражается целиком без разбивки по субсчетам.
Подробнее про группы и виды работ по содержанию общего имущества читайте в этой статье
Услуги по содержанию общего имущества и управлению МКД
Кроме содержания и текущего ремонта общего имущества деятельность УК по договору включает услуги управления МКД. Возникает вопрос, необходимо ли формировать выручку от оказания этих услуг отдельно от выручки от содержания общего имущества?
Услуга управления является обязательной по договору управления МКД и тесно взаимосвязана с содержанием общего имущества и предоставлением коммунальных услуг. Поэтому услуга по управлению МКД и работы по содержанию общего имущества в доме не являются отличимыми. Следовательно, выручка по этим услугам может отражаться суммарно.
Льготы по НДС
В соответствии с п.4 ст.149 НК РФ, если налогоплательщик осуществляет операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению, он должен вести их раздельный учёт для применения налогового вычета по приобретениям, использованным в облагаемых НДС операциях (п.4 ст.170 НК РФ, Постановление АС СЗО от 19.03.2015 по делу №А56-27774/2014). Но в Налоговом Кодексе РФ не указана ответственность за отсутствие раздельного учёта в отношении не облагаемых НДС операций (Постановление АС МО от 26.02.2015 №Ф05-16994/2014).
Согласно п.7 ст.166 НК РФ НДС исчисляется на основании данных бухгалтерского учёта. Поэтому для применения льгот по НДС (пп.29, 30 п.3 ст.149 НК РФ), УК должна обеспечить:
- раздельный учёт облагаемых и не облагаемых налогом операций;
- в рамках облагаемых НДС операций наглядность соответствия стоимости приобретённых и оказанных услуг и работ.
Если УК отказалась от налоговых льгот, на неё всё равно распространяется пп.1 п.3 ст.162 НК РФ. Положения этой статьи гласят, что в налоговую базу не включаются денежные средства, идущие на текущий ремонт общего имущества в МКД. Поэтому расчёты по текущему ремонту рекомендуется отражать отдельно.
Подробнее об особенностях учёта расходов УК на услуги управления читайте в этой статье
Целевое финансирование
Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ денежные средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета УК на финансирование текущего ремонта общего имущества в доме, считаются средствами целевого финансирования. Обязательным требованием к налогоплательщикам, получившим такие средства, является необходимость вести раздельный учёт доходов и расходов в рамках целевого финансирования.
Для ведения правильного бухгалтерского учёта нужно сразу разграничивать средства целевого финансирования и остальные поступления. Например, средства для финансирования текущего ремонта общего имущества в МКД должны быть обособлены в целях налогообложения прибыли.
Раскрытие информации
До 31 марта 2016 года управляющие компании должны разместить на портале Реформа ЖКХ, сайте УК и в печатной форме на информационных стендах в офисе организации годовой отчёт за 2015 год по форме 2.8. Этого требует жилищное законодательство (ч.10 ст.161 ЖК РФ), Стандарт раскрытия информации (ПП РФ №731 от 23.09.2010 года) и Приказ Минстроя РФ №882/пр.
УК в своём годовом отчёте по форме 2.8 должна раскрыть информацию о суммах, начисленных потребителям за прошедший год, с разбивкой:
- по каждой коммунальной услуге;
- на содержание общего имущества дома;
- на текущий ремонт;
- на услуги управления.
Сотрудник, ответственный за заполнение этой формы отчётности, может взять сведения из бухгалтерских регистров. Поэтому аналитический учёт по счёту 90 должен обеспечить необходимую для отчётности детализацию.
Также в форме 2.8 присутствует требование о необходимости размещать сведения о годовой фактической стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме. Это, в свою очередь, тоже указывает на обязательность детализации статей доходов от выручки по содержанию общего имущества. Если же у вас таких данных нет, то их всегда можно взять из первичных документов бухгалтерского учёта.
Для требований Стандарта раскрытия информации и сдачи годового отчёта УК за прошедший год по форме 2.8 достаточно отделить коммунальные услуги от услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества. При разработке учётной политики управляющей организации необходимо аккумулировать и отражать по счетам информацию бухгалтерского учёта так, чтобы в любой момент извлечь необходимые сведения без проблем.
Стандарт раскрытия информации простым языком926904