В настоящее время Минстрой разрабатывает проект Приказа “Об утверждении методических рекомендаций по определению платы за содержание жилого помещения”. Эти рекомендации основаны на ст.156, 158 ЖК РФ, ПП РФ №491 от 13.08.2006, ПП РФ №290 от 03.04.2013, ПП РФ №75 от 06.02.2006, ПП РФ №416 от 15.05.2013.

Документ разрабатывается для определения и установления размера платы за содержание жилого помещения в следующих случаях:

  • для собственников помещений МКД при оценке предложений УК о размере платы, перечне, объёмах услуг и работ для содержания и текущего ремонта общего имущества дома;
  • для собственников помещений МКД при оценке предложений подрядных организаций о размере платы, перечне, объёмах услуг и работ для содержания и текущего ремонта общего имущества дома;
  • для УК, ТСЖ, ЖСК и иных специализированных кооперативов при подготовке предложений о размере платы, перечне, объёмах услуг и работ для содержания и текущего ремонта общего имущества дома;
  • для органов местного самоуправления в субъектах РФ при подготовке ненормативного акта устанавливающего размер платы за содержание жилого помещения с учётом перечня, объёмов услуг и работ для содержания и текущего ремонта общего имущества дома;
  • для органов местного самоуправления в субъектах РФ при подготовке ненормативного акта устанавливающего размер платы за содержание жилого помещения с учётом перечня, объёмов услуг и работ для содержания и текущего ремонта общего имущества дома для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД;
  • для органов ГЖН, муниципального жилищного контроля, общественного жилищного контроля при предупреждении, выявлении и пресечении нарушений, касающихся установления платы за содержание жилого помещения.

Согласно проекту приказа, плата за содержание жилого помещения определяется как оплата за услуги, работы по управлению МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, холодную и горячую воду, электроэнергию, теплоэнергию, водоотведение для надлежащего содержания общего имущества.

Дифференциация разнородного общедолевого имущества в МКД
21416
2

Определение состава общего имущества МКД

Для определения расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества МКД его состав определяется:

  • собственниками помещений в МКД для исполнения обязанности по содержанию общего имущества при непосредственном способе управления;
  • органами государственной власти для контроля над содержанием общего имущества;
  • органами местного самоуправления для подготовки и проведения открытого конкурса по отбору УО в соответствии с ч.4 ст.161 ЖК РФ.

Для формирования расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества необходимо учитывать его состав, включая:

  • помещения общего пользования в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/нежилого помещения в этом доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, встроенные гаражи, площадки для автотранспорта, мастерские, технические чердаки и подвалы с инженерными коммуникациями);
  • крыши;
  • ограждающие несущие конструкции МКД, фундаменты, несущие стены и колонны, плиты перекрытий, балконные и иные плиты;
  • ограждающие ненесущие конструкции МКД, обслуживающие более одного жилого/нежилого помещения (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого/нежилого помещения (внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения);
  • земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен МКД с определёнными на основании данных государственного кадастрового учёта границами;
  • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД (трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки на придомовой территории).

При определении состава общего имущества нужно пользоваться данными Росреестра и государственного земельного кадастра о правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом. При расхождении сведений о составе общего имущества в технической документации МКД и бухгалтерского учёта управляющих организаций в приоритете всегда и только сведения, содержащиеся в Росреестре.

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД
63232
11

Методические рекомендации от Минстроя

В проекте приказа ведомства говорится, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников, которые выбрали управляющую организацию для управления МКД, решение общего собрания принимается с учётом предложений УК на срок не менее чем один год.

Также в документе содержится формулировка, что собственники помещений МКД могут установить иной размер платы за содержание жилого помещения на общем собрании до окончания срока действия утверждённой на ОСС платы с учётом выполненных и не выполненных работ и услуг. При этом, установление иной платы за содержание жилого помещения не должно тормозить исполнения обязательств УК и подрядных строительных организаций из-за недостаточности денежных средств.

Предложения УК о перечне, объёмах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень износа и технического состояния общего имущества, геодезические и природно-климатические условия расположения МКД.

Управляющие организации обязаны направить предложение собственникам с исчерпывающим перечнем работ и услуг, указанием объёмов и стоимости. Если УК не направила собственникам данное предложение, то она будет нести ответственность за нарушение своих обязательств перед собственниками, а также за ненадлежащее содержание общего имущества.

О том, какие штрафы ждут УК при ненадлежащем исполнении своих обязанностей, читайте в этой статье

Размер платы за содержание жилого помещения представляет собой сумму:

  • расценок на оказание услуг и выполнение работ, включенных в минимальный перечень (ПП РФ №290), с учётом расходов на оказание услуг и выполнение работ по управлению МКД;
  • размера платы за холодную и горячую воду, электроэнергию, теплоэнергию, водоотведение в целях содержания общего имущества в МКД.

В перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД могут быть включены услуги и работы, не указанные в минимальном перечне (ПП РФ №290). В этом случае расценки на дополнительные услуги и работы будут рассчитываться управляющей организацией на основании сметы или расчёта затрат по каждому виду услуги или работы.

При планировании расходов на выполнение работ и услуг УК должна учитывать численность своих сотрудников определённого профессионального состава, необходимого для качественного выполнения обязанностей. При этом, следует учитывать:

  • требования к деятельности по управлению МКД;
  • перечень, состав и периодичность выполнения работ по управлению МКД;
  • площадь жилых и нежилых помещений в управляемых МКД;
  • численность зарегистрированных граждан;
  • уровень технической оснащенности и автоматизации процессов управления МКД;
  • обеспечение рабочих мест необходимой информацией, документацией, оборудованием и инвентарём в зависимости от выполняемых функций управления и с соблюдением правил охраны труда и техники безопасности.

Для расчёта платы за услуги управления МКД в составе содержания общего имущества необходимо учитывать следующие основные функции:

  • руководство управляющей организации (организация и ведение управленческого учёта и документооборота, контроль своевременного исполнения приказов, поручений и распоряжений, техобслуживание деятельности руководителя УК);
  • технический контроль и планирование;
  • финансово-экономическая деятельность;
  • договорно-правовая деятельность;
  • обеспечение раскрытия информации по Стандарту (ПП РФ №731);
  • работа с собственниками;
  • обеспечение кадрово-хозяйственной деятельности.

Также при формировании затрат нужно учитывать работы, связанные с приборным учётом:

  • визуальный контроль состояния ОДПУ;
  • снятие показаний ОДПУ в порядке, установленном условиями договоров на приобретение коммунальных ресурсов;
  • принятие прибора или узла учёта в эксплуатацию;
  • проведение поверки приборов учёта;
  • опломбировка прибора учёта, установка антивандальных средств.

Для формирования расходов по текущему ремонту нужно провести оценку физического износа конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества МКД посредством их обследования визуальным способом.

До планирования текущего ремонта общего имущества МКД нужно обследовать конструкции и инженерные системы дома. По результатам этого обследования УК составляет дефектные ведомости или проектные заключения. Затем на общем собрании предложенные УК решения по стоимости предлагаемых работ утверждаются либо отклоняются решением собственников.

Если такого решения принято не было, то УК, ТСЖ или ЖСК должны направить предложения для установления платы за содержание жилого помещения в органы местного самоуправления субъектов РФ.

По видам проводимых работ текущий ремонт общего имущества подразделяется на:

  • текущий профилактический ремонт, который выявляет и планирует работы заблаговременно по срокам исполнения, объёмам и стоимости;
  • текущий непредвиденный ремонт, который выявляет дефекты в процессе эксплуатации и выполняется обычно в срочном порядке.

Минстрой в своём документе определяет удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта, который не должен превышать:

  • кровельные покрытия - 10% в течении трёх лет;
  • покрытия полов - 20% в течении пяти лет;
  • остальные конструкции и инженерное оборудование - 12% от их общего объёма данного конструктивного элемента в жилом здании;
  • фасадные покрытия – 5% от их общего объёма данного элемента в жилом здании.

Элементы здания и внешнего благоустройства, которые по стоимости и срокам укладываются в периодичность выполнения работ по текущему ремонту общего имущества в доме, могут быть заменены полностью.

Если при ремонте каких-либо конструкций или инженерных систем общего имущества в доме из-за технологических или конструктивных особенностей нужно будет демонтировать или частично разрушить элементы имущества, не входящего в состав общего имущества, то их последующее восстановление производится за счёт средств текущего ремонта. Это необходимо будет отразить в актах обследования, указав объёмы проведения работ по текущему ремонту.

Читайте также про порядок и сроки составления и подписания актов приёмки выполненных работ