ФАС РФ проанализировала действующее законодательство и сложившуюся судебную практику и делится своим мнением: когда нужно проводить конкурс по выбору управляющей организации.

Речь идёт о МКД, в которых доля государства в праве общей собственности на общее имущество больше 50 %.

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления
270157
12

Как выбрать управляющую организацию

Организация, управляющая МКД, должна обеспечить благоприятные и безопасные условия для проживания в доме, содержать общее имущество и решать вопросы пользования им (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Орган местного управления устраивает открытый конкурс по выбору управляющей организации, если:

  • за один год собственники помещений не выбрали способ управления,
  • не реализовали принятое решение.

Открытый конкурс проводится и когда до окончания срока действия договора управления МКД, который заключили по результатам открытого конкурса, не выбрали способ управления этим домом или не реализовали принятое решение.

Не проводить открытый конкурс можно только в одном случае: если собственники до дня проведения конкурса выбрали способ управления МКД и успели реализовать своё решение.

Обязательно открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится в МКД, в которых доля государства в праве общей собственности на общее имущество больше 50 % (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ).

Получается, в такой ситуации у собственников, чья доля составляет меньше 50% от общего числа собственников, нет возможности выбрать управляющую организацию самостоятельно, без проведения открытого конкурса.

Порядок проведения конкурса описан в постановлении Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 – конкурс проводится в форме торгов. Такой конкурс потому и называется открытым, что обеспечивает равноправие управляющих организаций – каждая может претендовать на управление МКД.

Читайте, какие документы нужно отнести в ГЖИ, после того как вы начали управлять МКД

Суды о проведении открытого конкурса

Суды поддерживают позицию по проведению открытого конкурса. Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 23.05.2016 N Ф05-5150/2016 по делу N А40-102529/15 приходит к выводу, что, когда доля собственников в праве общей собственности менее 50 %, управляющая организация выбирается на открытом конкурсе. После с ней заключается договор управления.

Более того, если в доме, где доля государства в праве общей собственности на общее имущество больше 50 %, не были проведены торги по выбору управляющей организации, это можно расценивать как нарушение Закона о защите конкуренции.

Этой же позиции придерживается Верховный Суд РФ (определение Верховного Суда РФ от 25.07.2016 N 305-КГ16-7957 по делу N А40-108228/2015).

Как переоформить лицензию на управление МКД?
29640
0

Конкурс по выбору управляющей организации

Ещё один интересный вопрос касается грамотного использования юридических терминов. Есть позиция, согласно которой нужно разделять понятия «более 50 % жилых помещений» и «все жилые помещения» из частей 1, 2 ст. 163 ЖК РФ.

Сторонники этой точки зрения считают, что проводить открытый конкурс по выбору управляющей организации не обязательно, если все жилые помещения находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования. Закон напрямую указывает, что конкурс необходим, если доля государства в праве общей собственности больше 50 %, но не 100%.

ФАС РФ эту позицию не поддерживает. Ведомство считает, что проводить открытый конкурс по выбору управляющей организации необходимо даже когда все жилые помещения в МКД находятся в собственности у государства. Своё мнения ФАС РФ подкрепляет судебной практикой.

В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 06.02.2014 по делу N А45-6115/2013 можно найти вывод о том, что управлять МКД, где доля государства в праве общей собственности 100 %, можно только по результатам открытого конкурса. А если конкурс не состоялся, то без его проведения.

Если не провести открытый конкурс, это приведёт к ограничению конкуренции управляющих организаций, то есть нарушит ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции. Поэтому необходимо проводить открытые торги в домах, где доля государства в праве общей собственности на общее имущество в МКД больше 50 %, в том числе 100 %.

Об этом свидетельствуют судебные акты: