В предыдущих статьях мы писали о том, как УО восстановить основную техническую документацию дома: техпаспорт, инструкцию по эксплуатации, документы на приборы учёта. Рассказываем о том, какие документы управляющая организация может получить в Росреестре и как ей восстановить свою внутреннюю документацию.

Запросите выписки в Росреестре

В состав технической документации включены такие документы, как:

  • кадастровый план земельного участка,
  • выписку из Росреестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом,
  • документы о действии сервитута или иного обременения.

Если таких документов в комплекте нет, то УО следует предпринять меры по их восстановлению. В первую очередь – письменно затребовать их у предыдущей УО, либо же восстановить их самостоятельно.

В таком случае УО необходимо подготовить запросы в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, больше известную как Росреестр. Заявления можно направить в электронной форме через официальный сайт. Служба занимается тем, что

  • регистрирует права на недвижимость и сделки с ней;
  • проводит государственный кадастровый учёт недвижимости и землеустройства, государственную кадастровую оценку и надзорные мероприятия;
  • ведёт Единый государственный реестр недвижимости и предоставляет из него сведения (ч. ч. 1, 2 ст. 3 № 218-ФЗ).

В Росреестре УО может получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и правах собственности на помещения в доме, кадастровый план земельного участка и наличии обременения или сервитута. О стоимости получения этих документов следует узнать в региональном отделении Росреестра.

Восстановление техдокументации МКД с помощью сторонних организаций
50254
5

Получите реестры собственников и нанимателей помещений в доме

Реестр нанимателей помещений в многоквартирном доме по договору социального найма УО следует запросить в органе местного самоуправления. Именно муниципалитет предоставляет социальное жильё и заключает с гражданами договоры (ч. 4 ст. 49 ЖК РФ).

Чтобы получить соответствующий реестр, УО необходимо направить официальный запрос в орган МСУ, приложив копии документов, которые наделяют организацию правом такой список получать: копию протокола ОСС, на котором собственники выбрали УО для управления домом, копию лицензии.

Реестр собственников помещений в доме УО обязана вести и актуализировать раз в три месяца согласно требованиям ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ и п. 26 ПП РФ № 491. Реестр может вестись как в бумажном виде, так и в электронном, и должен содержать следующую информацию:

  • фамилию, имя, отчество – для физических лиц;
  • полное наименование и основной государственный регистрационный номер – для юридических лиц;
  • номер помещения;
  • сведения о размерах принадлежащих собственнику долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в МКД.

Получить актуальную информацию о собственниках УО может в Росреестре, заказав соответствующие документы на сайте ведомства.

Как УО восстановить или актуализировать технический паспорт дома
80556
11

Запросите у муниципалитета копию градостроительного плана

В составе техдокументации должна быть заверенная копия градостроительного плана земельного участка, на котором находится многоквартирный дом (п. 26 ПП РФ № 491). Запросить такой документ УО необходимо в муниципалитете, который заверяет копию, сделанную по установленной законом форме.

При этом законодательно зафиксировано, что этот документ должен быть лишь в домах, строительство или капитальный ремонт которых производились по разрешению, полученному после утверждения формы градостроительного плана земельного участка. Форма утверждена приказом Минрегиона РФ от 10.05.2011 № 207, заменившим утратившее силу постановление Правительства РФ от 29.12.2005 № 840.

Запросите протоколы ОСС в Госжилинспекции или выгрузите их из ГИС ЖКХ

Документы по проведённым общим собраниям собственников помещений в многоквартирном доме должны храниться в управляющей организации. До 2018 года в УО хранились оригиналы решений и протоколов ОСС, а копии направлялись в орган ГЖН.

Сейчас, после вступления в силу Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ, оригиналы документов ОСС направляются в орган ГЖН (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ). При этом протокол и приложения к нему должны размещаться управляющей организацией в ГИС ЖКХ (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 20 разд. 10 приказа № 74/114/пр).

Следовательно, если управляющей организации необходимо восстановить протоколы общих собраний собственников, проведённых в МКД, то она может сделать это двумя способами:

  • Выгрузить их из ГИС ЖКХ, сохранив копии в электронном виде или распечатав, чтобы подшить к технической документацией дома.
  • Запросить копии в органе Госжилнадзора, указав период, за который требуются документы по ОСС, и причину обращения.
Что делать с персональными данными в протоколе ОСС для ГИС ЖКХ
33045
2

Выгрузите из ГИС ЖКХ акты выполненных работ

Большой блок документов, входящих в состав техдокументации на многоквартирный дом, можно назвать внутренними, которые составляет и ведёт сама управляющая домом организация.

Сюда входят документы о приёмке результатов работ. Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений многоквартирного дома являются заказчиками всех работ, что УО выполняет согласно договору управления, поэтому именно они подписывают акты приёмки работ. Форма такого акта утверждена приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр.

Как правило, акты приёмки выполненных УО работ подписывает председатель Совета многоквартирного дома, если иное не установлено в договоре управления или на ОСС (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Подписанные акты УО обязана размещать в ГИС ЖКХ (п. 3.5.4 разд. 10 приказа № 74/114/пр).

Следовательно, при утере таких документов управляющая организация должна выгрузить их копии из системы и распечатать, либо же хранить их в электронном виде. Также если председатель Совета МКД хранит экземпляры всех подписанных актов приёмки работ, выполненных на общем имуществе дома, то УО может запросить у него копии этих документов.

Заведите журналы осмотров на основании актов и паспортов

В составе техдокументации УО должна хранить и передавать акты осмотров и проверок состояния общего имущества дома. Согласно п. 2.1.4 постановления № 170, результаты проверок состояния общего имущества дома управляющая организация должна отражать в документах трёх видов: журналах осмотров, паспортах осмотров и актах.

Актами оформляются результаты осмотров, в паспортах – результаты осенних проверок и готовность дома к эксплуатации в осенне-зимний период. В журнал осмотров заносятся выявленные в результате осмотров неисправности и повреждения, а также техническое состояние отдельных элементов МКД.

Форма ведения таких документов приведена в приложении 3 к постановлению № 170. При утере журнала осмотров УО следует собрать все имеющиеся в её распоряжении акты проверок и паспорта и на основании изложенных в них данных внести данные в журнал.

Акты осмотров общего имущества при подготовке к отопительному сезону и паспорта готовности УО следует при необходимости запросить в муниципалитете или у поставщика тепловой энергии (разд. III Приказа № 103).

Ошибки в данных ЕГРН о доме и шаги, необходимые для их исправления
34392
1

Получите копии договоров у контрагентов или выгрузите из ГИС ЖКХ

Восстановить утерянные УО договоры об использовании общего имущества МКД несложно. Управляющая организация обязана размещать их в ГИС ЖКХ в соответствии с п. 17 разд. 10 приказа № 74/114/пр.

В случае отсутствия в комплекте техдокументации таких договоров УО может выгрузить их из системы или же обратиться с контрагенту с просьбой предоставить копию его экземпляра договора.

Одним из вариантов восстановления договора на предоставление в пользование общего имущества дома также может стать повторное подписание экземпляра договора обеими сторонами.

Запомнить

Управляющая организация, занимаясь восстановлением технической документации на многоквартирный дом, имеет в своём распоряжении несколько источников:

  1. Прежняя управляющая организация или ТСЖ, куда следует обратиться в первую очередь.
  2. Застройщик, если УО управляет относительно новым жилищным фондом и имеет возможность запросить документы у организации, построившей дом.
  3. Государственные органы и ведомства: орган местного самоуправления, Росреестр, Госжилинспекция, БТИ.
  4. ГИС ЖКХ, где УО обязана размещать копии многих документов, касающихся содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Управляющей организации следует заняться восстановлением техдокументации заранее, не дожидаясь момента, когда от неё потребуют предоставить или передать комплект в другую организацию. В таком случае у УО будет больше времени на то, чтобы согласовать с собственниками на ОСС финансирование работ, и на направление запросов и заявлений в разные компании и госорганы.

Напомним, что согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация обязана передавать новой УО или уполномоченному лицу всю техдокументацию на многоквартирный дом в течение трёх дней с момента расторжения договора  управления. В противном случае УО будет привлечена к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ, а при повторном нарушении – лишится лицензии (ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ).