Период, когда договор с прежней УО уже расторгнут, а данные о новой ещё не внесены в реестр лицензий, обычно повод для судебных споров о том, кто в это время взимает плату за ЖКУ. Сегодня рассмотрим вопрос с другой стороны: может ли орган ГЖН в этот период проверить бывшую управляющую организацию и наказать за нарушения в доме.

ГЖИ оштрафовала УО после того, как собственники выбрали другую компанию, но до внесения изменений в реестр лицензий

В середине 2021 года Госжилинспекция Подмосковья по жалобе собственника проверил работу одной из управляющих организаций в Балашихе. Ведомство выявило нарушения, среди которых:

  • локальное вздутие и отслоение штукатурки на стенах первого этажа;
  • частичный дефект притвора дверей из тамбуров мусоропроводов;
  • отсутствие освещение в местах общего пользования.

Надзорный орган привлёк компанию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ – за нарушение лицензионных требований. УО оплатила штраф и устранила нарушения, о чём представитель ГЖИ составил акт.

В октябре собственники на общем собрании расторгли договор управления и выбрали другую компанию, а затем коллективно пожаловались в орган ГЖН, что бывшая УО не исполнила ранее выданное предписание. Спустя два месяца после ОСС ведомство вновь провело проверку и установило, что выявленные в июне 2021 года нарушения не устранены.

Бывшая УО вновь получила предписание, а также штраф по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в 250 тысяч рублей. Компания с этим не согласилась и подала иск в суд, указав, что орган ГЖН проверил и привлёк к ответственности не ту организацию: в октябре собственники её сменили (дело № А41-11465/2022).

Об исполнении предписаний ГЖИ после расторжения договора управления
14829
1

Суд указал на отсутствие у ГЖИ оснований на проверку компании, договор с которой собственники расторгли

Суд первой инстанции посчитал, что Госжилинспекция провела новую выездную проверку работы бывшей УО без основания, поскольку в коллективной жалобе жители просили наказать организацию за невыполнение предписания – по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ. Но срок привлечения к ответственности по данной статье – три месяца, и к моменту обращения он истёк. К тому же:

  • инспектор ранее составил акт, которым подтвердил, что предписание компания выполнила в полном объёме;
  • УО за эти нарушения уже была наказана и штраф оплатила, поэтому её нельзя второй раз привлечь за них к ответственности (ч. 5 ст. 4.1 КоАП РФ, ч. 5 ст. 3 № 294-ФЗ).

За два месяца до спорной проверки собственники на ОСС сменили организацию и расторгли договор с компанией-истцом. У органа Госжилнадзора не было оснований проверять, как она управляет МКД.

В итоге судья признал постановление надзорного ведомства незаконным, удовлетворив иск управляющей организации. Апелляционная инстанция, куда обратилась ГЖИ, коллег поддержала.

Госжилинспекция настаивала на том, что, согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, УО-истец на момент проверки ещё управляла спорным МКД. Но апелляционный суд отклонил довод: ч. 7 ст. 162 ЖК РФ регламентирует срок, в который УО обязана приступить к работе в связи с заключением ДУ, но не обязывает компанию оказывать услуги после его расторжения.

Как УО прекратить управлять домом по истечении срока действия ДУ
18580
1

При разрешении спора инстанции должны установить, кто в спорный период на самом деле управлял домом

Кассационная инстанция прислушалась к доводам органа ГЖН и согласилась, что у ведомства были основания проверить выполнение требований по содержанию и ремонту спорного МКД. Госжилинспекция получила жалобу жителей, которые указали на наличие нарушений и при выездной проверке подтвердила эти факты, зафиксировав в акте (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ, ч. 2 ст. 10 № 294-ФЗ).

Главный вопрос, который, по мнению кассационного суда, должны были выяснить коллеги, – продолжала ли УО-истец управлять домом на момент проверки и составления этого акта. Судья указал на то, что изменения в реестр лицензий внесены через полтора месяца после спорной проверки.

Новая УО в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ должна была приступить к управлению домом только 1 февраля. С момента проведения ОСС и до внесения изменений в реестр лицензий ответственность за содержание МКД лежала на компании-истце.

Кассационный суд указал, что нижестоящие инстанции не проверили, кто управлял домом в спорный период. Поэтому он отменил решения коллег и отправил дело на новое рассмотрение. Но и после повторного рассмотрения решение первой инстанции осталось неизменным: постановление органа ГЖН незаконно.

Кто управляет домом, где ДУ не продлён: изменения в практике ВС РФ
12050
0

ВС РФ: первичен договор управления, воля ОСС и фактическое выполнение работ, а не запись в реестре

В деле № А41-11465/2022 перед судами в очередной раз встал вопрос о том, с какого момента новая УО начинает управлять домом, а прежняя – прекращает это делать. От этого зависит, вправе ли орган ГЖН проверять прежнюю компанию в то время, когда договор с ней уже расторгнут, а данные о новой ещё не внесены в реестр лицензий.

Формально новая компания должна были приступить к управлению только с момента внесения дома в лицензию, но на практике так бывает не всегда. И судебная практика Верховного суда РФ в последние годы демонстрирует тенденцию отхода от формализма.

Например, в деле № А76-30255/2018 Верховный суд РФ указывал на модель добросовестного поведения бывшей УО: зная, что собственники на ОСС расторгли с ней договор, она устраняется от управления домом, не взимает с жителей плату за ЖКУ даже в период до внесения изменений в реестр лицензий. При этом важное условие – выбранная на собрании организация или образованное ТСЖ приступили к работе в этот период.

Также при рассмотрении вопроса об управлении домом в период до внесения изменений в реестр лицензий следует учитывать ещё две позиции ВС РФ:

  1. О том, что важнее – воля собственников, которые заключили новый ДУ, или дата внесения изменений в реестр.

Как указал ВС РФ в деле № А33-27179/2018, первичен договор управления и фактическое выполнение работ, а отсутствие записи в реестре не свидетельствует об обязанности бывшей УО оказывать услуги и проводить работы вопреки воле жителей, выраженной на ОСС.

  1. Об основаниях применять нормы ч. 3 ст. 200 ЖК РФ о непрерывном управлении домом.

В деле № А51-21536/2019 Верховный суд РФ указал, что требования ч. 3 ст. 200 ЖК РФ распространяются на случаи, когда надзорное ведомство исключает дом из реестра:

В рассмотренном деле № А41-11465/2022 нет ни одного из этих условий: собственники сами решили расторгнуть договор с компанией. Их воля первична. Таким образом, кассационный суд, следуя практике ВС РФ, призвал уйти от формализма и разобраться в фактической составляющей спора – установить, кто управлял домом в период проверки. Если к работе уже приступила новая организация, то именно она допустила выявленные нарушения, а не бывшая УО.