Муниципальное общежитие после приватизации хотя бы одного помещения становится МКД с общим имуществом собственников. И в такой ситуации возникают вопросы с оплатой КР на СОИ и отопления в кухнях и коридорах. Узнайте мнение судов, кто и с какого момента должен платить РСО за коммунальные ресурсы в бывшем общежитии.
При приватизации комнат в муниципальном общежитии дом становится многоквартирным
Одно из общежитий Перми находилось в собственности органа МСУ четыре года. После того как все комнаты в здании были приватизированы, оно стало многоквартирным домом, а собственники оформили в ЕГРН право на общие помещения: кухни, коридоры, душевые и санузлы.
При очередной проверке РСО выявила задолженность за горячую воду со стороны муниципалитета и потребовала её оплатить. Но он отказался это делать. Орган МСУ считал, что указанные помещения стали общими с момента приватизации первой комнаты, а не внесения записи в Росреестр. Стороны не смогли договориться, и поставщик КР обратился за взысканием в суд (дело № А50-23863/2022).
Должны ли УО вносить в систему данные о муниципальных МКД-общежитиях42780
Собственники в МКД обязаны платить за отопление общих помещений
В первой инстанции поставщик ресурса отметил, что в спорный период дом отапливался несмотря на отсутствие соответствующего договора с администрацией. Суд принял это во внимание и указал:
- Собственник отвечает за содержание своего имущества (ст. 210 ГК РФ).
- РСО предоставляет услуги на основании письменного договора, однако фактическое использование коммунальных ресурсов является акцептом оферты в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ (абз. 3 п. 6 Правил № 354, п. 2 письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14).
- Абонент платит за фактически израсходованный коммунальный ресурс, если другое не указано в НПА или в соглашении между сторонами (ст. 544, пар. 6 гл. 30 ГК РФ).
Инстанция пришла к выводу, что в спорный период муниципалитет являлся собственником общих помещений:
«Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом».
Суд заключил, что орган МСУ обязан оплатить оказанные ему коммунальные услуги. Требования ресурсоснабжающей организации были удовлетворены (ст. ст. 124, 125, п. 1 ст. 330, п. 1 ст. 332 ГК РФ).
Как УО вести расчёт платы за отопление при нескольких ОДПУ в доме303922
В отсутствие ОДПУ тепловой энергии оплата услуг РСО производится по нормативу
Решение первой инстанции городская администрация обжаловала в апелляции. Суд подробно проанализировал три ключевых аспекта:
- Актуальность записи в ЕГРН.
В момент приватизации первой комнаты дом стал многоквартирным, и именно тогда в нём появилось общее имущество (постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09). Поэтому дата регистрации права собственности на общие помещения общежития для разрешения дела не важна.
- Принадлежность спорных помещений.
Орган МСУ не может выступать единоличным владельцем кухонь, коридоров, душевых и санузлов. Они являются вспомогательными по отношению к комнатам в общежитии, поэтому относятся к общему имуществу в силу закона. Содержать такое имущество обязаны собственники МКД (ст. ст. 218, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).
- Размер задолженности, которую предъявляет истец к муниципалитету.
В доме отсутствует прибор учёта тепловой энергии, поэтому плата за отопление индивидуальных и общих помещений едина и выставляется жителям по нормативу. Следовательно, они уже оплатили поставленный коммунальный ресурс на теплоснабжение спорных помещений, а РСО требует внести деньги повторно.
Основываясь на этих трёх выводах, инстанция отменила решение коллег и отказала ресурсоснабжающей организации во взыскании долга.
Кто платит за отопление подвала МКД с транзитным трубопроводом ГВС43360
Если жители платили по нормативу, то РСО не может выставлять счета за теплоэнергию повторно
РСО обратилась в кассацию и требовала отменить принятое решение, настаивая, что в спорный период собственником помещений выступал муниципалитет. Инстанция с ней согласилась и отметила, что запись в ЕГРН первична и обладает «свойством публичной достоверности».
Приняв этот довод, судья обязал городскую администрацию оплатить задолженность поставщику ресурса (ст. 539, п. 1 ст. 544 ГК РФ, пп. «б» п. 4, п. п. 7, 43, п. 26 прил. № 2 Правил № 354). Тогда муниципалитет подал жалобу в Верховный суд РФ.
ВС РФ указал, что данное дело касается не определения владельца общих помещений, а порядка оплаты оказанных услуг. Он признал верными выводы апелляционной инстанции: в МКД отсутствует прибор учёта тепловой энергии, и РСО выставляла счета жителям по нормативу. Поэтому оказанные услуги уже оплачены, и муниципалитет не должен платить за тепло повторно (определение от 16.07.2024 № 309-ЭС24-4387).
Двойная оплата оказанных коммунальных услуг недопустима
Ситуации, когда ресурсоснабжающие организации требуют от потребителей ещё раз оплатить уже оказанные коммунальные услуги, не редкость. Например, недавно мы рассматривали дело, в котором РСО через суд пыталась взыскать с владельца нежилого помещения деньги за отопление подвала транзитными трубами.
При этом нижестоящие суды считали, что если туда поступает тепловая энергия, то собственник должен оплатить фактически израсходованный ресурс. Ясность внёс ВС РФ, указавший, что отопление от транзитных труб – это тепловые потери, которые включаются в норматив потребления ресурса и не являются объектом продажи (определение ВС РФ от 02.07.2024 № 71-КГ24-3-КЗ).
«Попытки РСО взыскивать деньги повторно когда-то должны уже закончиться. Многие добросовестные собственники, УО и ТСЖ страдают от таких действий, особенно при расчётах КР на СОИ», – оценила ситуацию эксперт Олеся Лещенко.
У вас есть похожая судебная практика? Присылайте её на smi@roskavrtal.ru или станьте автором на портале РосКвартала.