Внесение изменений в реестр лицензий субъекта РФ регламентировано приказом № 938/пр, однако, между управляющими организациями и органами Госжилнадзора возникают судебные споры по этому вопросу. Рассказываем, должна ли УО для включения дома в реестр лицензий предоставить в орган ГЖН копию подписанного собственниками договора управления.

Изменения в реестр лицензий вносится в связи с заключением, расторжением и прекращением договора управления

Внесение изменений в региональный реестр необходимо в случаях, если заключён, расторгнут или прекращён в действии договор управления. Договор управления:

  • заключается по итогам ОСС или по результатам муниципального открытого конкурса по отбору УО;
  • расторгается по соглашению сторон или в одностороннем порядке по инициативе собственника;
  • прекращается, когда истекает срок его действия и не предвидится пролонгация.

Во всех этих случаях лицензиат за три рабочих дня со дня заключения, прекращения или расторжения договора размещает эти сведения в ГИС ЖКХ и отправляет их в орган ГЖН. Орган ГЖН получает эти данные и вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ в порядке, предусмотренном приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр.

Какие меры предпринять УО, чтобы не лишиться права управлять домом
9899
1

Отказать УО во внесении изменений в реестр ГЖИ может на основаниях, изложенных в п. 9 приказа № 938/пр

В п. 9 приказа № 938/пр прописаны случаи, в которых орган ГЖН имеет право отказать УО во внесении изменений в реестр:

  • несоответствие заявления и документов требованиям, установленным п.п. 2, 3,  пп. «г, д» п. 5 приказа № 938/пр;
  • отсутствие оснований для внесения изменений в реестр, выявленное органом ГЖН по результатам проведённой проверки.

Следовательно, орган ГЖН имеет право отказать управляющей организации во внесении изменений в реестр лицензий, если она не предоставила все указанные в приказе № 938/пр документы, не разместила в ГИС ЖКХ сведения об изменении в списке домов в её управлении или по вопросу управления МКД ведётся судебный спор.

Управляющие организации, не согласные с отказом органа ГЖН во внесении изменений в реестр, подают в суд иск, пытаясь оспорить такое решение. Например, один спор дошёл до ВС РФ, и в итоге УО смогла добиться, чтобы суд признал недействующим пп. «а», «б», «г» п. 3 № 938/пр в тех случаях, когда срок действия договора управления истёк и не был автоматически пролонгирован из-за заявления одной из сторон о прекращении действия ДУ.

Управляющие организации, которые прекращают управлять домом после истечения срока договора управления, теперь не обязаны предоставлять в орган ГЖН документы, которые указаны в пп. «а», «б», «г» п. 3 № 938/пр. При этом надзорное ведомство не сможет отказать УО во внесении изменений в реестр лицензий из-за отсутствия таких документов, приложенных к заявлению.

Ещё одно решение ВС РФ, важное для всех УО, касалось запрета на исключение лицензиата из реестра лицензий только на том основании, что УО полгода не управляли ни одним домом. ВС РФ в деле № А28-9452/2018 указал, что аннуляция лицензии – это мера наказания управляющих организаций за нарушения требований законодательства, санкция. Она не назначается только за то, что лицензиат в течение полугода не воспользовался своим правом управлять многоквартирными домами.

Сегодня рассмотрим ещё один судебный спор между УО и органом ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий, которое дошло до ВС РФ.

Почему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр
28135
11

Орган ГЖН может потребовать от УО копию договора управления, подписанного согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ

Одна из управляющих организаций Уфы, заключив договор управления с собственниками помещений в многоквартирном доме, разместила эти сведения в ГИС ЖКХ и обратилась в орган ГЖН с заявлением о внесении изменений в республиканский реестр лицензий. Компания приложила к заявлению копию договора, утверждённого на общем собрании собственников.

Надзорное ведомство отказало УО, посчитав, что она не выполнила требование пп. «в» п. 3 приказа № 938/пр, которым предусмотрено предоставление договора управления, заключённого лицензиатом с собственниками помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация не согласилась с таким решением и подала иск в суд с требованием обязать орган ГЖН внести изменения в реестр лицензий.

В судах всех инстанций орган ГЖН настаивал на том, что у него было основание для отказа: заявитель не предоставил копий договоров управления, заключённых со всеми собственниками помещений многоквартирного дома. УО предоставила только копию одного договора управления, заключённого с одним собственником помещения. В силу закона договор управления должен быть заключён с каждым собственником и для того, чтобы считаться заключённым, его должны подписать собственники помещений дома, обладающие более 50% голосов (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

По мнению органа ГЖН, решение о выборе УО должно быть не только принято собранием собственников помещений, но и реализовано посредством заключения договоров управления. Отсутствие договоров управления с собственниками помещений, обладающими более 50% голосов, свидетельствует о непредставлении управляющей организацией сведений, необходимых для внесения изменений в реестр лицензий.

Как УО остановить или оспорить исключение дома из реестра лицензий
20875
6

Для внесения изменений в реестр лицензий достаточно копии утверждённого на ОСС договора управления

Суд первой инстанции встал на сторону управляющей организации, отвергнув доводы надзорного органа. Судья указал на то, что в соответствии с приказом Минстроя РФ от 02.03.2018 № 134/пр, в п. 3 Приказа 938/пр были внесены изменения. Он был изложен в новой редакции:

«в) к заявлению о внесении изменений в реестр прилагается копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, или копия договора управления, заключённого с застройщиком в случаях, предусмотренных ч. 14 ст. 161 ЖК РФ».

Суд указал, что требования ч. 1 ст. 162 ЖК РФ применяются к управляющей домом организации. Но до внесения изменений в реестр лицензий УО не имеет такого статуса, поэтому нельзя требовать от неё копии договора управления, подписанного собственниками, обладающими более чем 50% голосов от числа всех голосов в доме.

Следовательно, для внесения изменений в реестр лицензий УО достаточно приложить к заявлению копию договора управления, утверждённого на ОСС. Поэтому решение органа ГЖН об отказе было признано недействительным, и надзорное ведомство за неимением иных оснований для отказа, должно было внести изменения в реестр лицензий.

Орган ГЖН подал апелляционную жалобу, настаивая, что копии одного договора управления, подписанного только одним собственником, недостаточно для внесения изменений в реестр лицензий. Но апелляционный суд признал правоту коллег, подтвердив, что ведомство неверно толкует нормы пп. «в» п. 3 приказа № 938/пр. Этот вывод поддержали кассационный суд и ВС РФ. Также УО смогла взыскать с органа ГЖН 80 000 рублей судебных расходов, и это решение суда также устояло во всех инстанциях.

На заметку

Судебноедело № А07-16094/2018 разграничило для органа ГЖН две разные ситуации: внесение изменений в реестр лицензий РФ и заключение договора управления. Судьи указали на то, что:

  1. Для заключения договора управления домом достаточно, чтобы такой договор был подписан обеими сторонами договора: управляющей организацией и собственниками, обладающими более чем 50% процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 4 ст. 434 ГК РФ, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
  2. Для внесения изменений в реестр лицензий УО предоставляет копию договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (пп. «в» п. 3 приказа № 938/пр).

При отсутствии иных оснований для отказа орган ГЖН обязан внести изменения в реестр лицензий на основании заявления управляющей организации, которая приложила к нему копию утверждённого на ОСС договора управления.