Как начислять жителям плату за охрану многоквартирного дома и придомовой территории: одинаково для всех или в зависимости от размера помещения? Как правильно это сделать, объяснил Верховный суд РФ.
Разрешение судебных споров об общем имуществе в МКД128412
Помните о компетенции общего собрания собственников
ГЖИ проверила работу товарищества собственников жилья и выявила, что оно взимало с жителей дома одинаковую для всех помещений плату за охрану общего имущества в МКД и придомовой территории. Такой порядок оплаты определило общее собрание собственников.
ГЖИ не согласилась с тем, что ОСС может установить одинаковый для всех размер платы, не учитывая площади квартир. Она выдала товариществу предписание сделать собственникам перерасчёт платы за охрану МКД пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество.
ТСЖ сделало попытку оспорить предписание. Оно ссылалось на то, что услуга по охране общего имущества МКД и придомовой территории – дополнительная. Она не относится к услуге технического содержания общедомового имущества и за неё можно установить фиксированную плату. По мнению ТСЖ, пропорциональными должны быть платежи за содержание и ремонт общества имущества МКД.
Несмотря на это, суды всех инстанций, в том числе и Верховный суд РФ поддержали позицию жилищной инспекции. Рассказываем, как так получилось.
Узнайте об особенности установления платы за содержание общего имущества
ТСЖ заранее на год определяет смету доходов и расходов. Включает в неё расходы на содержание и ремонт общего имущества, траты на капремонт и реконструкцию дома, спецвзносы и отчисления в резервный фонд, расходы на другие цели, оговоренные в уставе (пп. 2 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).
На основе такой сметы товарищество для каждого собственника помещения в МКД в зависимости от его доли в праве общей собственности на общедомовое имущество устанавливает размеры платежей и взносов (пп. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Это же правило закреплено в п. п. 28 и 33 Правил № 491 и в ч. 2 ст. 39 ЖК РФ.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД, согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, для каждого собственника помещений пропорциональна размеру общей площади такого помещения.
Проанализировав все перечисленные положения, суды сделали вывод о том, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД является частью платы за содержание и ремонт жилого помещения. Определяется такой размер платы исходя из доли собственника помещения в МКД в праве общей собственности на общее имущество.
Другой вариант исчисления указанной платы законодательством не предусмотрен. Нельзя его установить и по решению общего собрания собственников.
Как устранить препятствия в пользовании общим имуществом МКД864600
Помните про специфику услуги по охране МКД
Общедомовое имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем безопасность жизни и здоровья людей, сохранность имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений (пп. пп. «а», «б» и «г» п. 10 Правил № 491).
Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер их оплаты собственники помещений утверждают на ОСС. При этом они учитывают цели содержания общего имущества. Исчерпывающего списка работ, которые могут оказываться в рамках содержания и ремонта общего имущества, нет.
Спорные в рамках данного судебного разбирательства услуги по охране МКД и придомовой территории собственники решением ОСС включили в состав работ по содержанию общего имущества. Такие работы делаются, чтобы обеспечивать безопасность и сохранность имущества собственников и общедомового имущества.
Уже из названия услуги понятно, что она не предоставляется индивидуально каждому собственнику. Раз так, то плата за неё входит в состав платы за содержание общего имущества в МКД.
Напомним, что плата за содержание общего имущества в МКД входит в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения. Она может исчисляться и подлежит оплате собственниками помещений только соразмерно их доле в праве общей собственности на общее имущество в доме. На это указали суды, отказывая товариществу собственников жилья в рассмотрении жалобы.
Нарушение правил пользования общим имуществом МКД223601
Определите размер платы за охрану МКД в зависимости от размера помещения
Нечестно, когда собственники большой четырёхкомнатной квартиры, владеющие большей долей в праве общей собственности на общедомовое имущество, платят за охрану дома столько же, сколько и собственник квартиры меньшей площади. Это незаконно, даже если такой порядок оплаты установило общее собрание собственников.
Если у вас ещё оставались сомнения, то окончательную точку в споре поставил ВС РФ. Плату за оказание услуг по охране МКД и придомовой территории необходимо рассчитывать для каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество МКД, то есть в зависимости от размера помещения.
