Чтобы признать многоквартирный дом аварийным, орган местного самоуправления должен провести исследование его технического состояния и составить техническое заключение. Делаем обзор методических рекомендаций для жителей МКД и управляющих организаций по оценке корректности такого заключения и выводов по нему.

Муниципалитет принял решение о состоянии дома с нарушением процедуры, установленной ПП РФ № 47

Многоквартирный дом признаётся аварийным и непригодным для проживания в порядке, прописанном в положении, которое утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Одним из оснований для утверждения, что МКД аварийный, является наличие вредных факторов для проживания людей. Они возникают из-за физического износа конструкций дома, что приводит к снижению уровня их надёжности, прочности и устойчивости (п .п. 33, 34 ПП РФ № 47). Причиной этому могут быть как действие времени, так и ЧС, природные катаклизмы, аварии.

Порядок признания дома аварийным прописан в разделе IV ПП РФ № 47. Оценку состоянию дома даёт комиссия, сформированная муниципалитетом или региональной властью (п. 42 ПП РФ № 47). Делается это по заявлению собственника или нанимателя помещения в МКД, на основании заключения органа ГЖН или сделанной экспертизы.

Процедура оценки состояния МКД, согласно п. 44 ПП РФ № 47, состоит из следующих этапов:

  • уполномоченный орган власти принимает и рассматривает заявление от собственника или другого заявителя и прилагаемые к нему документы-обоснования;
  • муниципалитет или орган региональной власти определяет перечень дополнительных документов, необходимых для принятия решения о признании дома непригодным для проживания;
  • ОМС утверждает состав аттестованных для подготовки технического заключения экспертов, которые войдут в межведомственную комиссию;
  • специализированная организация проводит осмотр дома и оформляет его итоги;
  • комиссия на основе результатов технического обследования составляет заключение о состоянии дома по форме из приложений к ПП РФ № 47.

Согласно п. 47 ПП РФ № 47, комиссия принимает одно из следующих решений:

  • есть основания признать дом аварийным и подлежащим реконструкции;
  • дом аварийный и его нужно сносить;
  • нет фактов, указывающих на аварийность МКД.

Решение при этом основывается только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, которая проводила обследование. По итогам работы комиссии орган местного самоуправления или региональной власти принимает окончательное решение и передаёт копию такого решения заявителю.

Если орган ОМС нарушит установленные ПП РФ № 47 требования к порядку определения состояния дома, то собственники или УО по их поручению могут оспорить решение в судебном порядке.

О методиках определения степени износа многоквартирного дома
20938
1

Техническое обследование проводилось с нарушениями

Собственники помещений в МКД и управляющая организация, ТСЖ не всегда согласны с результатами работы комиссии, а особенно – с техническим заключением, составленным после обследования состояния дома.

Чтобы жители домов и управляющие организации могли проверить, соответствует ли техническое заключение установленным законодательством требованиям, Общероссийский народный фронт подготовил методические рекомендации. Согласно документу, собственникам или УО следует проконтролировать, что:

  1. Техническое обследование провела специализированная организация.

Специализированная организация – это юридическое лицо, член саморегулируемой организации. Такая СРО основана на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания и имеющих право на выполнение работ по обследованию состояния зданий и сооружений, их строительных конструкций (п. 44 ПП РФ № 47).

  1. Обследование технического состояния дома проведено в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» или СП 454.1325800.2019 «Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния».

Согласно Методическим рекомендациям, при обследовании зданий обычно организации опираются на СП 454.1325800.2019. Процедура по ГОСТ 31937-2011 более сложная и трудоёмкая и должна применяться в тех случаях, когда невозможно использовать СП 454.1325800.2019, например, при обследовании домов, в которых более 5-ти этажей.

  1. В техническом заключении, сделанном специализированной организацией, по результатам обследования установлена одна из категорий технического состояния (КТС) дома из п.п. 3.10–3.12 ГОСТ 31937-2011: «нормативное техническое состояние», «работоспособное техническое состояние», «ограниченно-работоспособное техническое состояние» и «аварийное техническое состояние».
  2. Если в результате обследования организация установила, что дом находится в аварийном состоянии, то в заключении должны содержаться выводы о том, подлежит МКД реконструкции или сносу.

Если дом нуждается в реконструкции, то должно быть проведено новое обследование в соответствии с ГОСТ 31937-2011 – для получения данных, необходимых для проектирования таких работ.

Собственникам и УО при проверке итоговых документов, полученных от муниципалитета, следует помнить, что признание аварийным только одного помещения в МКД не является основанием для признания аварийным всего дома.

Нарушение порядка проведения технического обследования дома также может стать основанием для обращения жителей дома или УО в суд, чтобы оспорить решение органа местного самоуправления об аварийности МКД.

Госдума РФ разрешила не оборудовать ветхие дома приборами учёта
7391
0

В заключении по результатам обследования содержатся дефекты

В Методических указаниях ОНФ привёл примеры дефектов технических заключений специализированных организаций:

  • обследование провело физлицо;
  • юридическое лицо, которое проводило проверку состояния дома, не имело на это полномочий, поскольку не является членом СРО;
  • обследование проведено с применением иных документов, кроме ГОСТ 31937-2011 или СП 454.1325800.2019, процедура и выводы не соответствуют их требованиям;
  • в техническом заключении присутствуют категории технического состояния, отличные от установленных нормативными документами;
  • использование для установления КТС показатель физического износа отдельных конструкций или всего МКД;
  • отсутствие в результатах обследования отметки о состоянии дома, сделанной в соответствии с ГОСТ 31937-2011, ведомости дефектов с их описанием и фотофиксацией и иных обоснований установленной КТС.

При обнаружении таких дефектов собственники помещений в МКД и управляющие организации могут попытаться оспорить решение муниципалитета о состоянии их дома.

Что такое комплексное развитие территорий и как оно связано с ОСС
62877
5

На заметку

Если УО считает, что муниципалитет вынес неверное, не отвечающее фактам, решение по вопросу об аварийности многоквартирного дома, то она может оспорить это в суде от лица собственников. Сослаться можно на нарушения, допущенные:

  • в процедуре признания дома аварийным, прописанного в ПП РФ № 47;
  • при проведении технического обследования дома;
  • при составлении документов, в частности заключения о категории технического состояния МКД.

В этом случае УО или собственникам следует составить акт, в котором указываются все обнаруженные в документах, составленных органом местного самоуправления, дефекты. Шаблоны актов вы найдёте в Методических рекомендациях:

Результаты технического обследования также важны для работы управляющей домом организации и влияют на:

  • принятия решений о необходимости проведения капремонта или реконструкции дома, отдельных его элементов;
  • место дома в очереди на капремонт, если фонд формируется на счёте регоператора;
  • расчёт и обоснование размера платы за содержание жилья;
  • нормативы потребления коммунальных ресурсов, утверждённые на уровне субъектов РФ;
  • необходимость оборудовать дом приборами учёта коммунальных ресурсов.

Наличие решения муниципалитета о том, что дом аварийный, поможет УО в спорах с органами Госжилнадзора о нарушениях в работе компании по содержанию и ремонту общего имущества и по установлению экономически обоснованного размера платы за это.