Делаем обзор документов, действующих в Москве, об обследовании технического состояния МКД и их элементов. В процесс осмотров и фиксации их результатов вовлечены собственники и УО. Узнайте, кто и как проводит обследования, какие элементы дома относятся к несущим и какие дефекты можно обнаружить при осмотре конструкций МКД.
Обследование состояния дома нужно для составления перечня работ по текущему и капитальному ремонту
Осмотры общего имущества многоквартирных домов – обязательная часть работы управляющих организаций, ТСЖ и кооперативов. В 2020 году мы выпустили цикл статей по данной теме, в которых освещали нюансы обследования разных элементов МКД и рассказывали о наиболее часто встречающихся нарушениях и дефектах в них Эти материалы вы найдёте на нашем портале в разделе «Содержание МКД».
Подобные осмотры помогают УО и ТСЖ составлять план текущего и капитального ремонта дома, рассчитывать необходимый для этого размер платы для собственников. Также такие обследования дают управляющим домами определить экономически обоснованный размер взноса на капремонт.
В Москве власти занимаются подобным мониторингом систематически на протяжении 25 лет. В сентябре 2021 года Правительство столицы обновило порядок проведения таких обследований для его актуализации.
Делаем обзор нового документа и согласованных с ним методических указаний в помощь УО и ТСЖ из других регионов и городов. Эти рекомендации будут полезны при проведении обследований домов и их типовых конструктивных элементов независимо от территориального размещения домов.
На что УО обратить внимание при осмотре стен и фасада МКД149110
Обследование дома может быть визуальным и инструментальным в зависимости от найденных дефектов
Власти столицы обновили порядок мониторинга состояния домов. Документ устанавливает перечень мероприятий и требований к обследованию, а также к ведению банка данных технического состояния МКД на территории Москвы. Дома подлежат обследованию не реже одного раза в 5 лет (разд. 3 Порядка). В случае признания дома аварийным и до его расселения обследование проводится один раз в год. Если дом находится в ограниченно работоспособном состоянии – один раз в два года.
Организация, которая проводит мониторинг технического состояния МКД, определяется по итогам проведения открытого конкурса (п. 2.8 Порядка). ГЖИ Москвы предоставляет ей списки домов на обследование, данные по предыдущим осмотрам. Исполнитель проводит визуальное и инструментальное обследования состояния МКД и его конструктивных элементов.
Согласно п. 6.1.1 Порядка, визуальный осмотр проводится в отношении перекрытий, стен, лестниц, крыши, балконов и лоджий, эркеров и козырьков в многоквартирных домах, имеющих оценку технического состояния «ограниченно работоспособное» и «аварийное». Визуальной оценке подлежат инженерные системы в домах, которые находятся в неудовлетворительном или аварийном состоянии.
В соответствии с п. 6.1.4 Порядка, если визуальное обследование не позволяет выявить причины возникновения повреждений в конструкционных элементах дома, то проводится детальное инструментальное исследование. Также инструментальное обследование используется в случаях, когда обнаружены дефекты, снижающие прочность, устойчивость и жёсткость несущих конструкций дома. К таким конструкциям относятся, например, колонны, балки ферм, арки, плиты покрытий и перекрытий.
Инструментальные измерения выполняются с применением приборов и приспособлений в соответствии с приложением 2 ВСН 57-88(р) и с использованием инфракрасной камеры, бесштифтового психрометра-измерителя влагосодержания, анемометра и линейки.
На что УО обратить внимание при осмотре балконных плит МКД73750
При привлечении специализированной компании УО должна предоставить ей технические документы и доступ в дом
Само обследование и составление отчёта по его результатам проводится в соответствии с Методическими указаниями по организации и выполнению мониторинга технического состояния МКД. Они опубликованы в марте 2021 года и действуют до 2025 года.
Мониторинг включает:
- обследование жилых домов;
- анализ изменения технического состояния МКД, в т.ч. с учётом выполненного за истёкший период капремонта;
- рекомендации по техническому обслуживанию и ремонту дома.
Обследование технического состояния строительных конструкций и инженерных систем жилых зданий должно выполняться с соблюдением ВСН-48-86(р) Госгражданстроя «Правил безопасности при проведении технических обследований жилых зданий для проектирования капитального ремонта».
Согласно п. 2.1.4 Методических указаний, до начала работ по обследованию дома собственник либо уполномоченное лицо – УО, ТСЖ или кооператив – предоставляет исполнителю документы технического учёта жилфонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, документы на установленные ОДПУ и данные о проведении их ремонта, замены или поверки.
Время проведения обследования каждого дома исполнитель согласовывает с собственником либо уполномоченным лицом, разъяснив ему цели и задачи обследования. Собственник или УО должны обеспечить:
- доступ представителей компании в дом, в том числе на чердак, кровлю, в подвал, техподполье и в квартиры с дефектами и повреждениями;
- освещённость чердака и подвала.
По объектам, которые орган ГЖН отобрал для тепловизионного обследования, собственники либо управляющая организация представляют специализированной компании поэтажные планы, список проблемных квартир, где были следы промерзания, сырости, плесени.
Что УО учесть при весеннем осмотре системы водостоков МКД69250
Обследуемые элементы дома делятся на несущие и ненесущие – у каждого из них свои повреждения и дефекты
В разделе 3 Методических указаний описаны рекомендации по обследованию домов. Оно начинается с общего осмотра здания, в первую очередь конструктивных элементов и инженерного оборудования, состояние которых ограниченно работоспособное или аварийное.
В документе дана классификация элементов МКД и выделены несущие, основные, и ненесущие конструктивные части здания, а также категории их технического состояния: нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное.
К основным, несущим, конструктивным элементам отнесены кровля, свесы, водоотвод, межпанельные стыки, фасады, подвалы, технические подполья, технические этажи. Также сюда включаются гаражи, места общего пользования, инженерные системы: отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализация и мусоропроводы (разд. 3.3 Методических указаний).
К ненесущим конструкциям и элементам относятся водоотвод, межпанельные стыки, фасады, подвалы, технические подполья и этажи, гаражи-стоянки, а также места общего пользования: вестибюли, крыльца, пандусы, сходы-съезды, окна и двери подъездов, внутренняя отделка помещений (разд. 4 Методических указаний). К этой же группе элементов дома отнесены внутридомовые инженерные системы, лифты, мусоропроводы и вентиляция, системы видеонаблюдения и пожаротушения.
По каждому из них в Методических рекомендациях приведены перечни типичных нарушений и дефектов.
При осмотрах домов УО и ТСЖ могут использовать полезные документы и наработки из разных регионов
Организации и ТСЖ могут использовать два разобранных документа при проведении обследования состояния домов в их управлении. Они пригодятся, если в регионе присутствия компании таких инструкций нет или они неполные, затрагивают обследование не всех элементов.
Полезны станут:
- порядок проведения осмотра, в том числе тепловизионного;
- перечень необходимых инструментов;
- список несущих и прочих элементов, а также дефектов, которые можно в них обнаружить;
- характеристики категорий состояния дома и его конструкций;
- шаблоны и образцы бланков, отчётов, которые необходимо составить после обследования дома.
А есть ли подобные рекомендации в вашем регионе? Расскажите в комментариях.
