Захват в частную собственность общих помещений МКД всё чаще становится предметом судебных споров, ведь по ЖК РФ такие площади входят в состав общедомового имущества. Узнайте, должна ли УО платить за размещение ИТП в подвале, по данным ЕГРН принадлежащем физлицу.

Право собственности на недвижимость оформляется в Росреестре

В 2003 году застройщик заключил с администрацией города Химки договор аренды земельного участка для строительства МКД. После возведения дома он уступил права по данному договору другой строительной компании. Она с разрешения муниципалитета начала пристраивать над входом в подвал МКД двухэтажное офисное здание. Право на него по договору инвестирования получило частное лицо.

Но проект заморозили, и в 2018 году орган МСУ через суд пытался признать постройку самовольной и обязать владельца её снести. В итоге стороны заключили мировое соглашение, по которому собственник должен был достроить объект и ввести его в эксплуатацию (дело № А41-12526/2018).

На этом споры вокруг надстройки не закончились, поскольку, согласно данным из ЕГРН, владельцу недостроенного объекта принадлежал и подвал МКД, где находился ИТП многоквартирного дома.

Собственник предоставил УО ключи, чтобы она могла обслуживать теплопункт, но потребовал заключить возмездный договор аренды. Поскольку стороны так и не смогли утвердить редакцию такого договора, владелец подвала обратился с иском в суд к УО за возмещением недополученных арендных платежей в размере 2,8 млн рублей (дело № А41-68848/22).

Может ли быть незаконной постройка в МКД, зарегистрированная в ЕГРН
4169
2

Собственник обязан пускать исполнителя услуг в своё помещение для обслуживания общедомового оборудования

Суд первой инстанции указал, что истец подтвердил право собственности на спорное помещение выпиской из ЕГРН. Он может сдавать его в аренду (п. 2 ст. 8.1, ст. ст. 607–608 ГК РФ). При этом:

  • УО отвечает за надлежащее содержание и ремонт общего имущества МКД, в состав которого входит индивидуальный тепловой пункт в подвале дома (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, п. п. 5, 10 Правил № 491).
  • Собственник обязан допускать исполнителя в помещение для осмотра общедомового оборудования не чаще чем раз в три месяца, а для устранения недостатков коммунальных услуг – по мере необходимости. Если произошла авария, доступ предоставляется в любое время (пп. пп. «б», «е» п. 34 Правил № 354).

УО в суде не оспорила факт пользования подвалом, а от заключения договора уклонилась. Суд указал, что она обязана возместить владельцу неосновательное обогащение, поскольку без законных оснований эксплуатировала чужое имущество (п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.2013 № 11524/12).

Инстанция заключила, что УО обязана вносить арендную плату за пользование цокольным этажом, принадлежащим истцу. Судья удовлетворил требования собственника подвала.

УО должна оплачивать пользование подвалом, если не оспорила его принадлежность другому лицу в суде

В апелляционной жалобе УО настаивала, что право собственности истца на цокольный этаж с ИТП оформлено с нарушением ст. 36 ЖК РФ. Согласно данной норме, подвалы и находящиеся в них инженерные коммуникации являются частью общего имущества МКД.

Однако довод управляющей организации апелляция отклонила, сославшись на п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (действовал ранее):

«Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права», – отметил судья.

УО не представила суду доказательств оспаривания прав физлица на подвал, поэтому инстанция оставила решение без изменений. К таким же выводам пришла и кассация.

Когда крыша не включается в общее имущество собственников в МКД
13446
6

Подвал, обслуживающий более одного помещения в МКД, является частью общего имущества в силу закона

Компания с этим не согласилась и обратилась с жалобой в Верховный суд РФ, который, проанализировав материалы дела, указал:

  • УО обязана была доказать, что неосновательное обогащение не подлежит возврату в силу закона (п. 7 обзора практики ВС РФ от 17.07.2019 № 2).
  • Условия мирового соглашения из дела № А41-12526/18 владелец подвала не выполнил и объект не достроил, хотя срок обязательства уже истёк.
  • Владельцам квартир принадлежат на праве общей долевой собственности элементы здания, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы и технические этажи (ч. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).
  • Общее имущество принадлежит собственникам в МКД в силу закона, вне зависимости от записи в ЕГРН (п. 3 постановления № 64, п. 2 обзора практики ВС РФ от 16.02.2022 № 4).
  • Земельный участок под МКД и иные недвижимые объекты на нём бесплатно переходят в общедолевую собственность с момента государственного кадастрового учёта, при условии, что такой участок был сформирован надлежащим образом (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

ВС РФ обратил внимание на выводы из дела № А41-31427/2023, где собственник подвала и надстроенного над ним офисного здания через суд требовал от муниципалитета предоставить в аренду участок под своим строением. Инстанции ему в этом отказали, так как придомовая территория входит в состав общего имущества МКД.

Определением от 18.04.2024 № 305-ЭС23-26836 Верховный суд РФ направил дело на новое рассмотрение и постановил суду первой инстанции обратить внимание:

  1. На довод УО о том, что МКД был введён в эксплуатацию вместе с ИТП до возведения надстройки.
  2. На документы о строительстве спорного дома, в том числе проектно-сметную документацию, распоряжение на его ввод эксплуатацию.
  3. На вопросы, обслуживает ли тепловой пункт офисное здание и сформирован ли земельный участок под МКД должным образом.
Можно ли хранить и передавать техдокументацию МКД в электронном виде
6559
0

Зарегистрированное в ЕГРН право собственности не делает самовольную постройку законной

Во избежание судебных разбирательств о составе общего имущества МКД, управляющим организациям важно учесть, что:

  • Подвалы, технические этажи, конструкции дома, обслуживающие более одного помещения в доме, являются частью общего имущества в силу действующего законодательства.

В состав такого имущества не входит, например, крыша над входом в нежилое помещение, которое использует только один собственник. УО не должна ремонтировать её за счёт платы за содержание жилья (дело № А34-13172/2017).

  • Зарегистрированное в ЕГРН право не делает самовольную постройку законной автоматически (к данному выводу пришёл ВС РФ в определении от 17.10.2023 по делу № 5-КГ23-124-К2).
  • Техническую документацию на МКД управляющим организациям необходимо хранить и передавать другой УО.

В ней, в том числе отражён состав общего имущества МКД, который в разных домах отличается. Если эти документы отсутствуют или утеряны, то компания обязана их восстановить.