Даже если управляющая организация хорошо исполняет свои обязанности, ни одна из компаний не застрахована от аварий в МКД. Узнайте мнение ВС РФ о том, в каком размере УО должна возместить арендатору нежилого помещения убытки из-за затопления, если не доказала свою невиновность.
Самостоятельно устранить последствия аварии в МКД
В одном из домов Москвы зимой 2021 года магазин арендовал нежилое помещение, которое спустя три месяца затопило канализационными водами из-за засора и прорыва трубы МКД. О произошедшем арендатор оповестил УО, и она ответила, что устранит последствия аварии в течение 30 дней, но так ничего и не сделала.
Магазин неоднократно приглашал управляющую организацию для составления акта о заливе, но она игнорировала запросы. Так как помещение нельзя было использовать, а УО не реагировала на требования арендатора, ему пришлось:
- снять ещё одно пространство и оплачивать аренду повреждённого;
- за свой счёт убрать последствия аварии – откачать и вывезти воду, а также отремонтировать помещение.
В связи с этим магазин подал иск в суд для взыскания сопутствующих убытков в размере 59 млн рублей. УО с такими требованиями не согласилась и настаивала, что помещение было в непригодном состоянии уже на момент его сдачи в аренду, а истец все заявки должен был отправлять через АДС (дело № А40-278801/2022).
Что делать УО, чтобы не платить за повреждения машины на паркинге МКД69010
Надлежаще содержать инженерные коммуникации, входящие в состав общего имущества МКД
Суд первой инстанции назначил экспертизу для выявления причин залива помещения, которая установила, что прорыв канализационных труб в МКД произошёл из-за их некачественного ремонта. Судья отметил, что управляющая организация обязана:
- Устранять протечки и негерметичность в системах канализации, а также проводить наладки и осмотры во избежание аварий (п. п. 4.1.9, 5.8.3 Правил № 170).
- Обеспечивать безопасные и благоприятные условия проживания в доме и надлежаще содержать общее имущество, в том числе инженерные коммуникации (ст. 161, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. п. 5, 10, 42, пп. «д» п. 2 Правил № 491, п. 18 Правил № 290).
УО не доказала, что её вина в произошедшем отсутствует, и суд счёл поведение компании в ситуации недобросовестным (п. 2 ст. 401, п. 2 ст. 1064 ГК РФ). К тому же магазин понёс убытки из-за её бездействия (п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, п. 2 ст. 15, ст. ст. 1064, 1082, 393 ГК РФ).
«Ответчик не только осознавал наличие обязательств перед арендатором, но и бездействовал на протяжении продолжительного срока, по своей воле увеличивая размер причинённых истцу убытков», – добавил судья.
Первая инстанция требования арендатора удовлетворила и взыскала с УО 57 млн рублей за проведение экспертизы, устранение последствий аварии, параллельную аренду двух помещений и судебные расходы (постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7). Апелляция и кассация с этими выводами согласились.
Кто отвечает за залив квартиры после некорректного остекления балкона59183
Подготовить доказательства невиновности в произошедшем
Управляющая организация обжаловала принятые решения в Верховном суде РФ. Он также не нашёл подтверждений отсутствия вины УО в произошедшем, но указал, что возмещение убытков магазину в таком размере улучшило его материальное положение. Это нарушение НПА и не соответствует нормам из ст. 15, п. 2 ст. 393 ГК РФ.
«Возмещение убытков обеспечивает восстановление имущественной сферы потерпевшего в том виде, который был до правонарушения», – рассказал судья.
Инстанция заключила: не допускается обогащение потерпевшего за счёт причинителя вреда. Акты нижестоящих судов были отменены, а спор отправлен на новое рассмотрение (определение ВС РФ от 26.06.2024 № 305-ЭС24-3082).
Как УО доказать невиновность в прорыве или засоре канализации в МКД129851
Не сдавать в аренду помещения дома с дефектами
В рассмотренном деле управляющая организация не смогла доказать суду свою невиновность в затоплении нежилого помещения, поэтому от возмещения убытков её не освободили. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует:
- надлежаще содержать общее имущество и не сдавать в аренду помещения с дефектами;
- проводить осмотры и наладки инженерных коммуникаций дома во избежание аварий и нештатных ситуаций;
- своевременно реагировать на заявки жителей МКД, даже если они оставлены не через АДС.
Если в доме всё-таки произошла авария, а УО должным образом следила за общим имуществом, то ей необходимо подготовить доказательства своей невиновности: документы о проведении осмотров и ремонтов ОИ в МКД, результаты экспертизы. Они могут послужить основанием для освобождения от уплаты ущерба в соответствии с п. 2 ст. 1064 ГК РФ.