Продолжаем подводить итоги прошедшего года и собирать полезную УО и ТСЖ информацию: сделали подборку писем Минстроя России. Читайте обзор разъяснений об управлении МКД, проведении ОСС, уплате налогов и взносов, расчётах за коммунальные услуги и ресурсы, а также о заполнении ГИС ЖКХ.

Преимущества прописанной в ЖК РФ системы лицензирования перед СРО и регоператорами

В 2024 году одной из центральных тем, которые обсуждали законодатели, эксперты, СМИ и представители УО, стали пути трансформации рынка управления многоквартирными домами:

  1. Консервативный – лицензирование с ужесточением требований и разгрузка ГЖИ от «административно-бумажных» функций.
  2. Прогрессивный – переход на саморегулирование. Большинство полномочий по контролю и надзору за допуском УО на рынок передаётся национальному объединению и региональным СРО.
  3. Альтернативный – внедрение института регоператоров управления жилфондом под контролем государства.

Не остался в стороне и Минстрой России: в письме от 07.11.2024 № 65874-КМ/04 выступил за действующую систему лицензирования УО. Как отметили в ведомстве, саморегулирование не гарантирует наличия материально-технической базы и квалификацию специалистов УО. При этом количество нарушений со стороны участников региональных СРО не меньше, чем у иных лицензиатов.

Альтернативный сценарий предполагает упразднение института лицензирования, что приведёт к монополизации рынка. Оба варианта потребуют существенной переработки нормативной базы, из-за чего возникнет правовая неопределённость.

О путях трансформации рынка управления МКД и их последствиях для УО
9465
1

Правила № 416 о работе АДС с жалобами на качество услуг и требования ГОСТа по управлению МКД

Также в письмах за 2024 год в сфере управления МКД и содержания общего имущества Минстрой РФ:

  • Разобрал порядок работы аварийно-диспетчерской службы, если жители дома обнаружили нарушения качества коммунальных услуг (письмо от 14.10.2024 № 26746-ОГ/00).

УО и товарищества обязаны принимать заявки по вопросам некачественного предоставления КУ, взаимодействовать с РСО и проводить проверки (п. 3 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ). Делают они это даже при наличии прямых договоров (пп. «в» п. 31(1) Правил № 354).

Требования об организации аварийно-диспетчерского обслуживания жителей МКД относятся к лицензионным. Нарушения в этой работе УО считаются грубыми и могут повлечь административную ответственность. Для РСО создание АДС не является обязательным.

Документы национальной системы стандартизации применяются на добровольной основе, если иное не установлено законодательством. Обязательно следовать ГОСТу только в случае, когда компания публично заявила о соответствии её продуктов и услуг национальному стандарту.

Нормы ЖК РФ о выборе жилищного кооператива для управления МКД

В октябре Минстрой РФ разъяснил условия, при соблюдении которых домом может управлять жилищный кооператив. Это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства для удовлетворения потребностей в жилье, а также управления многоквартирным домом (письмо от 21.10.2024 № 61394-ДН/04).

Жилищный кооператив вправе это делать, если:

  • приобрёл и, или осуществил реконструкцию указанного МКД;
  • учредившие его граждане уплачивают или уже выплатили паевые взносы в установленном размере;
  • на период выплаты члену ЖК предоставляется помещение в доме, а после полного погашения пая – право собственности на это помещение.

Согласно ч. 6 ст. 110 ЖК РФ, в случае выбора такого способа управления МКД кооператив в течение пяти рабочих дней со дня госрегистрации должен направить в орган ГЖН информацию о решении ОСС и начале работы в доме.

Может ли ГЖИ через суд ликвидировать ЖСК за нарушения в его Уставе
5963
0

Правила выплаты вознаграждения членам Совета МКД и пункты ЖК РФ о кворуме для утверждения размера платы

В письме от 15.07.2024 № 18080-ОГ/00 ведомство разобрало схему выплаты вознаграждения членам Совета МКД, когда по решению ОСС управляющая организация собирает и перечисляет средства.

При данной схеме между УО и председателем Совета МКД не возникает договорных, в том числе трудовых, отношений. Контролировать исполнение возложенных на компанию обязанностей должны собственники помещений или уполномоченное ими лицо.

1 января 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ с пунктами об освобождении вознаграждений Советов МКД от страховых взносов в отсутствие трудового договора (п. п. 1, 2 ст. 420 НК РФ).

В другом письме, касающемся собственников, – от 21.03.2024 № 7308-ОГ/00 – Минстрой России пересмотрел свой подход к вопросу, каким количеством голосов на ОСС утверждается размер платы за содержание жилого помещения. Ранее ведомство настаивало на квалифицированном большинстве. Но в 2024 году эта позиция изменилась:

«Размер платы за содержание жилого помещения в МКД принимается простым большинством (более 50%) от общего числа голосов собственников, участвующих в собрании».

Правила включения НДС в размер платы за содержание жилого помещения

В письме от 04.10.2024 № 58115-ДH/04 Минстрой России разобрал тревожащий УО вопрос о включении НДС в размер платы за содержание жилого помещения после изменений в НК РФ.

С 1 января 2025 года организации, применяющие упрощённую систему налогообложения, признаются плательщиками НДС (Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ). Как отметило ведомство, если за календарный год, предшествующий отчётному, доходы организации превышают 60 млн рублей, она не имеет оснований для освобождения от налога на добавленную стоимость.

При этом, в силу ч. 1 ст. 143 НК РФ, плательщиками такого налога признаются:

  • организации;
  • индивидуальные предприниматели;
  • лица, перемещающие товары через границу Таможенного союза.

Следовательно, физические лица не могут быть плательщиками НДС в связи с потреблением ЖКУ: такой налог нельзя предъявить им дополнительно к стоимости содержания жилого помещения. При этом НДС можно включить в размер платы по договору управления. В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, он определяется на общем собрании собственников с учётом предложений управляющей организации.

Поэтому Минстрой РФ предлагает УО во исполнение новых положений налогового законодательства провести ОСС и установить размер платы за содержание жилого помещения, включающий НДС.

Вправе ли УО включить НДС в размер платы без решения общего собрания
4986
1

Нормы Правил № 354 о плате за ГВС, Правил № 491 о перерасчётах и сроках замены ОДПУ

Весной 2024 года Минстрой России как минимум дважды возвращался к теме перерасчёта платы за КР на СОИ, настаивая, что управляющие организации были вправе произвести его за весь 2022 год (письма от 02.04.2024 № 8277-ОГ/00, от 03.04.2024 № 8494-ОГ/00).

Положения ЖК РФ об обязательной корректировке платы за КР на СОИ действуют с 10 августа 2017 года. Перерасчёт делается в I квартале года, следующего за отчётным, а сумма распределяется равными долями в течение года (пп. «а» п. 29(3) Правил № 491, ПП РФ № 92, постановление Правительства РФ от 27.03.2023 № 480).

  • В письме от 13.08.2024 № 21323-ОГ/00 Минстрой РФ ответил на вопросы об обслуживании ОДПУ, в том числе мерах, принимаемых после выхода счётчика из строя.

На его замену, поверку или ремонт у управляющей организации есть «разумный» период, не превышающий трёх месяцев с даты его поломки или повреждения. При нарушении такого срока её можно привлечь к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.

  • В пояснениях от 11.11.2024 № 29873-ОГ/04 ведомство рассказало, как рассчитывать плату за горячее водоснабжение в домах с ИТП, входящим в состав общего имущества собственников.
  • В письме от 25.06.2024 № 16329-ОГ/00 говорится о нюансах расчётов за отопление в МКД при нулевых показаниях индивидуального прибора учёта. Ведомство считает, что такие данные ИПУ – результат самовольного отключения помещения от внутридомовой системы теплоснабжения.

Недоработки и противоречия приказа № 79/пр о размещении информации в ГИС ЖКХ

Отдельно остановимся на письме от 20.08.2024 № 47799-АЕ/14: его от Минстроя РФ получил РосКвартал в ответ на обращение, направленное президенту. В нём мы перечислили недоработки и противоречия, которые нашли при анализе приказа № 79/пр о работе поставщиков информации в ГИС ЖКХ. На наш запрос ответил Минстрой РФ: он дал пояснения по каждому из пунктов.

Например, мы указали, что в приказе № 79/пр нет требования вносить информацию во вкладку «Фиксация работ и услуг». Но без неё ГИС ЖКХ не позволяет добавить акт выполненных работ. Минстрой РФ признал новые требования к размещению АВР технической ошибкой, но обязал УО добавлять информацию в эту вкладку, чтобы соблюдать последовательность в процессе размещения данных.

Ещё одна проблема – поставщикам информации приходится вручную проверять актуальность кадастровых номеров. Необходимо, чтобы в систему при интеграции с ЕГРН подгружались только достоверные данные Росреестра. Но Минстрой РФ посчитал, что УО и ТСЖ нужно лишь более внимательно выбирать КН и самостоятельно их проверять. А при обнаружении ошибок компании – подавать заявление об их исправлении (ч. ч. 1, 4 ст. 15 № 218-ФЗ).

Подробнее об ответе ведомства мы говорили на одном из телеграм-эфиров с экспертом Маргаритой Кобко: она проанализировала комментарии министерства и дала рекомендации УО и ТСЖ, как работать в ГИС ЖКХ по новому приказу.

Пропустили эфир? Подписывайтесь на телеграм-канал РосКвартала и «ЖКХ События», чтобы следить за анонсами и напоминаниями. Следующий выпуск «ГИС ЖКХ от А до Я» запланирован на 21 января: мы уже собираем вопросы слушателей.

Не хотите разбираться в трудностях, которые возникают при размещении информации в системе? Передайте эту работу нам или приходите на онлайн-обучение. Ближайшее запланировано на 25 февраля: регистрация в группу открыта.


ВЫБРАТЬ КУРС ПО ГИС ЖКХ