В многоквартирном доме зачастую проживают активные наниматели помещений, которые по своему статусу не вправе голосовать на общих собраниях, а также быть членами созданного ТСЖ. Рассказываем, могут ли они присутствовать на общем собрании членов товарищества собственников и как это оформить в документах.
В общем собрании ТСЖ участвуют и голосуют только члены объединения
Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества (ОСЧ) и правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ). Проведение ОСЧ регламентировано ст. ст. 145 – 146 ЖК РФ и Уставом, который утверждается на общем собрании собственников (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ).
Уведомление о проведении ОСЧ товарищества направляет его инициатор в письменной форме каждому члену ТСЖ под расписку или заказным письмом. Сделать это нужно не позднее, чем за 10 дней до даты собрания (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ).
Согласно определению Конституционного Суда РФ от 22.01.2014 № 17-О, в ТСЖ может вступить только собственник помещения в МКД, достигший 18 лет. То есть если в ОСС участвуют все владельцы помещений в доме, то в общем собрании членов ТСЖ введено возрастное ограничение.
ОСЧ правомочно, если на нём собрались более половины членов ТСЖ или их представителей с оформленной доверенностью согласно ч. 2 ст. 48 ЖК РФ и ч.ч. 3, 4 ст. 185.1 ГК РФ.
Об особенностях проведения общих собраний членов ТСЖ и ЖК9811213
Наниматели помещений не являются собственниками и не могут вступить в ТСЖ
В многоквартирном доме, помимо собственников помещений, могут проживать наниматели и арендаторы. Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, владелец квартиры вправе предоставить во владение или пользование принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договора найма/безвозмездного пользования, а юрлицу – договора аренды или ином законном основании с учётом требований ЖК РФ и ГК РФ.
Как правило, наниматели в МКД – это квартиросъёмщики, оформившие договор социального найма помещения из государственного или муниципального жилфонда согласно ст. 60 ЖК РФ. Проживающие в такой квартире граждане не являются собственниками, следовательно, не могут стать членами ТСЖ, созданного в доме.
Поскольку в общем собрании членов товарищества принимают участие и голосуют только члены ТСЖ, а членами могут стать лишь собственники помещений, то наниматели квартир, а также арендаторы не могут и не должны участвовать в ОСЧ.
Присутствие нанимателей на ОСЧ допустимо при внесении такого условия в Устав товарищества
Жилищным кодексом РФ не предусмотрено присутствие нанимателей квартир на общих собраниях членов ТСЖ. Однако такая возможность может быть внесена в Устав товарищества собственников.
Согласно ч. 2 ст. 135 ЖК РФ, Устав утверждается на общем собрании собственников, которое проводится в соответствии со ст.ст. 45 – 48 ЖК РФ. Документ считается принятым, если за него проголосовало простое большинство от общего числа голосов в доме.
Устав ТСЖ содержит сведения о товариществе: наименование, место нахождения, цель деятельности, а также:
- порядок возникновения/прекращения членства;
- состав и компетенции органов управления;
- порядок принятия решений,
- состав и компетенции ревизионной комиссии
- иные сведения.
Следовательно, собственники на ОСС приняли решение внести в Устав ТСЖ условие, что наниматели помещений в доме могут присутствовать на общем собрании членов товарищества. Это не противоречит ЖК РФ и ГК РФ, поскольку присутствие не предусматривает активное участие в принятии решений.
Даже в случае, если наниматели согласно Уставу могут прийти на ОСЧ, они не вправе голосовать по вопросам повестки и не учитываются при подсчёте кворума.
5 опасных формулировок в Уставе товарищества собственников жилья108781
Данные о присутствующих на ОСЧ нанимателях помещений следует оформить приложением к протоколу собрания
В приказе Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр есть условие об обязательном оформлении такого приложения к протоколу ОСС как список присутствующих и приглашённых лиц (пп. «г» п. 20 приказа № 44/пр).
В п. 14 приказа № 44/пр указано, что список приглашённых лиц должен начинаться со слов «Приглашённые лица» и включать следующую информацию:
- для физических лиц – фамилия, имя, отчество в соответствии с документом, удостоверяющим личность; наименование и реквизиты такого документа, цель участия и подпись;
- для юридических лиц – полное наименование и ОГРН в соответствии с учредительными документами; фамилия, имя, отчество представителя; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя; цель участия и подпись представителя.
Приглашённые – это лица, находящиеся на собрании, но не имеющие право голоса. Как правило, на ОСС это юристы, эксперты, представители Фонда капремонта или подрядной обслуживающей организации.
Наниматели помещений в МКД, которым Уставом разрешено присутствовать на ОСЧ, подпадают под определение приглашённых лиц, поскольку они не имеют права голосовать и участвовать в принятии решений. Поскольку требования к протоколу ОСЧ те же, что и к протоколу общего собрания собственников, то товарищество вправе оформить сведения по приглашённым лицам согласно п. 14 приказа № 44/пр в отношении нанимателей, присутствующих на собрании членов.
Как подготовить и успешно провести общее собрание членов ТСЖ или ЖК115979
На заметку
Наниматели жилых помещений в многоквартирных домах не могут принимать участие в общих собраниях членом ТСЖ, поскольку не являются собственниками помещений и состоят в товариществе.
Однако в Устав ТСЖ допустимо внести условие о том, что наниматели помещений в доме вправе присутствовать на общих собраниях объединения. Таким образом ОСЧ может выслушать мнение не только собственников, но и других жителей дома, среди которых могут оказаться люди с техническим или юридическим образованием, эксперты в важной для управления домом области, просто неравнодушные граждане.
Оформляя протокол, организаторы ОСЧ составляют приложение к протоколу собрания «Приглашённые лица», среди которых в том числе указывают нанимателей помещений, присутствовавшие на собрании.
