Школа председателя товарищества собственников жилья, или Один в поле воин: часть первая

ТСЖ и ЖСК – одни из самых понятных форм управления МКД, со своими плюсами и минусами. По моему 12-летнему опыту в должности председателя Правления товарищества скажу: при грамотном руководстве и активности жителей эти минусы можно превратить в плюсы. Читайте, как недовольному собственнику возглавить ТСЖ и с чего начать свою работу.

Дом в управлении «ленивого» ТСЖ

Наше товарищество собственников жилья было создано в 2002 году при строительстве дома: на этом настоял застройщик. Как сейчас говорят, у нас было «ленивое ТСЖ». МКД был сдан в эксплуатацию лишь шесть лет спустя. Для управления была выбрана УО от строительной компании.

Дом сдавался с большими недоделками, приходилось постоянно собирать на всё деньги с собственников, поскольку застройщик обанкротился. С УО нам тоже не повезло: вскоре она, как и строительная компания, практически перестала существовать.

В 2009 году мы перешли к управлению в форме ТСЖ. Дом приняли от УО с долгами и большими проблемами. Например, нежилые помещения на первом этаже и в части подвала к тому моменту так и не были введены в эксплуатацию, не было МАФов на детской площадке и почтовых ящиков в подъездах.

Как ТСЖ решить проблемы с ремонтами и долгами: кейсы от председателя
7454
1

От недовольного работой УО собственника к председателю Правления товарищества

Председатель ТСЖ много делал для дома, пытался наладить контакт с управляющей организацией, контролировать расходы, но это была не основная его работа. Времени, знаний и сил на решение нарастающего кома проблем у него не хватало, а УО не шла на контакт. Но главное не было поддержки от собственников: жители не были знакомы, каждый занимался ремонтом своей квартиры, а к председателю обращались только с требованиями.

Я была одним из таких «недовольных» собственников и даже судилась с УО, так как по договору в доме был узел учёта тепловой энергии, а компания не вводила его в эксплуатацию. Плата за отопление начислялась по нормативу, что оказалось значительно дороже. Это был мой первый опыт в судебных процессах, и я его выиграла.

На одном из очередных ОСС, когда все кричали и высказывали председателю претензии, он сказал, что устал и у него нет времени и желания возглавлять ТСЖ, предложив желающим занять его должность.

На тот момент мои дети выросли, я уже была военным пенсионером, продолжая работать в военной структуре по графику сутки через трое. У меня было свободное время, а главное – желание изменить ситуацию, в которой тогда оказались «новосёлы» нашего дома.

Предложение председателя ТСЖ я приняла как вызов: у меня два высших образования: инженерное и гуманитарное – психолог. За плечами служба в армии, которая закаляет и учит принимать решения, а главное – брать ответственность за свои поступки.

Как-то от одного из федеральных экспертов ЖКХ услышала фразу, что организовать ТСЖ – это как жениться, здесь главное – сделать выбор и взять ответственность на себя. Я полностью согласна с этим.

Приняв этот вызов, я начала двигаться к цели шаг за шагом:

Написала заявление в Правление ТСЖ.
Разработала самопрезентацию – составила план мероприятий, которые готова реализовать в доме, если стану председателем товарищества. Сейчас с гордостью могу отметить, что все пункты, тогда намеченные, были выполнены.
Затем собрала группу поддержки из нескольких жителей, которые помогли мне провести маленькую «предвыборную кампанию» в доме.

На очередном ОСС собственники избрали меня членом Правления и следом – его председателем. Это был май 2011 года.

Как экономить миллионы рублей на оплате ресурсов в МКД: практика ТСЖ
5557
0

Первые шаги в должности председателя Правления ТСЖ – изучение НПА и анализ документов

После заседания Правления я пришла домой с печатью ТСЖ и горой папок. На тот момент я ничего не знала о ЖКХ, не читала Жилищный кодекс РФ и не была знакома с отраслевыми нормативными актами. Но взялся за гуж – не говори, что не дюж.

Изучив все документы, я выяснила, что в нашем доме:

Не заключены договоры с собственниками нежилых помещений, которые так и не были введены в эксплуатацию. Но по факту эти площади в доме использовались, сдавались арендаторам.

Их собственники при этом считали, что должны оплачивать только коммунальные ресурсы и не платить за жилищные услуги: по лицевым счетам числились большие долги. Я добивалась заключения между собственником нежилого помещения и ТСЖ договора о содержании общего имущества. С двумя из них пришлось судиться, но в итоге все договоры были заключены, а долги – взысканы.

Для сотрудников в ТСЖ не было составлено должностных инструкций, хотя в товариществе по штатному расписанию работали председатель Правления, бухгалтер, слесарь, электрик, дворник и уборщица.

В 2011 году не было интернет-ресурсов с готовыми шаблонами для сферы ЖКХ, поэтому мы разрабатывали такие инструкции самостоятельно, для своего товарищества.

Также на первых этапах моей работы:

Для экономии денег мы вместе с мужем изготовили информационные стенды в каждый подъезд. Нам помог опыт жизни в военных гарнизонах и умение всё делать своими руками.
Проанализировала все заключённые с ТСЖ договоры и нашла, где можно сэкономить. Например, по договору с РКЦ комиссию оплачивало товарищество. Но у собственников есть право выбора, где платить: в расчётном центре, в банке или онлайн. И везде комиссия разная. В итоге договор перезаключили – комиссию вывели на плательщиков, тем самым немного сократив расходы по статье «Содержание».
Изучила рынок обслуживающих организаций лифтового оборудования. ТСЖ заключило договор с другой компанией, что позволило сократить расходы на содержание и ремонт лифта почти в два раза. При этом новая организация бесплатно установила в кабинах зеркала и камеры видеонаблюдения, заменила напольное покрытие. Мы и сейчас продолжаем работать с этой компанией.