Виктор Романов

Начинать нужно с поэтажного плана. Заказываете в ПИБ (БТИ) копию поэтажного плана 1 этажа, при этом получите данные по состоянию на 2013 год. Далее с этой копией идете в УО и сравниваете с их копией поэтажного плана. Потом заказываете через МФЦ выписку с планом данного нежилого помещения и сравниваете все три копии. Обращаем особое внимание на наличие самого пристроя и его размеры. О результатах расскажете. Далее пишем заявление в КГА (ОКН) с просьбой ответить проводилось ли согласование проекта реконструкции данной пристройки. Далее пишем заявление в ГЖИ с просьбой ответить приняла ли она на временное хранение оригинал протокола ОСС и соответствует ли данный протокол ОСС требованиям 44 Приказа Минстроя по комплектности. Вы не ответили когда было проведено ОСС.

В каком документе вашего МКД указано функциональное назначение перечисленных нежилых помещений? Если у вас не было ОСС по определению состава ОИ, то что вы передали для обслуживания УО и кто составлял какое-то Приложение #1 и как оно выглядит? Вы можете любое помещение, не имеющее собственника по данным Росреестра, решением ОСС принять в состав ОИ, определить ему функциональное назначение, чтобы подходило под критерии отнесения к ОИ и спокойно им пользоваться до появления завуалированного собственника. УО пользуется нежилыми помещениями в вашем МКД, т.к. они не были отнесены решением ОСС к ОИ и считают их бесхозяйными, что в принципе незаконно, поскольку в НПА четко прописана процедура признания недвижимой вещи бесхозяйной. Если у занятых УО нежилых помещений отсутствует собственник, то все расходники по коммуналке тупо раскидываются на всех собственников помещений в МКД. Только одно это обстоятельство поможет вам избавиться от самозахвата УО.

Я вижу, что вы запутались окончательно, все смешали в одну кучу. Давайте будем разделять и властвовать. Выяснилось, что было 2 ОСС. Я просил точные формулировки рассматриваемых вопросов на ОСС и точные формулировки решений по ним в полном соответствии с протоколом. И забудьте вы об администрации района, она здесь вообще не при делах, только мешается под ногами. Демонтировать незаконно установленные на фасаде МКД дополнительные элементы и оборудование обязана УО, как организация, обслуживающая ОИ данного МКД.

В 2013 году произошла официальная передача всей информации по МКД из ПИБ (БТИ) в Росреестр (данные технического паспорта, поэтажные планы и др.). Поэтому в ПИБ (БТИ) можно получить документацию по состоянию на 2013 год. Далее всю работу делают кадастровые инженеры, а ведением так называемого технического паспорта занимается УО. При этом актуализированная УО информация в техпаспорте Росреестр не интересует, единственная информация ради которой УО ведет технический паспорт - степень износа конструктивных элементов МКД и всего дома в целом (как это происходит с нарушением всех действующих норм можно поговорить отдельно). Поэтому значимость технического паспорта МКД практически и юридически ничтожна. В вашем случае ссылка администрации района (не имеет отношение к данной проблеме) на технический паспорт МКД, в который не вносится рассматриваемая информация и который в принципе не является значимым документом, если вообще им является, выглядит просто смешно. Поэтому администрацию района и технический паспорт МКД оставляем за бортом и двигаемся дальше.

В вашем случае неважно сколько времени прошло после вступления в силу решений ОСС (6 месяцев, 3 года), поскольку отменять их не требуется, т.к. решения ОСС, нуждающиеся в дополнительном согласовании государственных структур, не подлежат исполнению без полученного разрешения.

В каком документе вашего МКД данное нежилое помещение обозначено как "колясочная"? Было ли решение ОСС о принятии данной "колясочной" в состав ОИ? Если ответите, расскажу как избавиться от захватчиков.

Выше вы писали - "Жильцы уже писали жалобу на УК для проверки законности голосования, но ГЖИ после проверки ответила, что УК не может расположить решения собственников в ГИС ЖКХ так как для этого нужны данные паспорта и СНИЛСА, без заполнения этих полей информация не сохраняется. Вот такой ответ." Хотелось бы почитать данный ответ ГЖИ, бредятина какая-то. Данные паспорта и СНИЛС в бюллетенях голосования не указываются, если только УО как инициатор ОСС в правилах заполнения бюллетеня незаконно ввела такое требование. Тогда подобная ситуация возможна. Однако в ГИС ЖКХ протокол ОСС должен быть размещен полностью со всеми неотъемлемыми приложениями. Если в ГИС ЖКХ размещена только результативная часть протокола ОСС, то протокол ОСС как официальный документ считается размещенным не полностью и, таким образом, не доведенным до сведения заинтересованных лиц, чьи права и обязанности изменяют решения ОСС. В ГИС ЖКХ должен быть размещен полный текст официального документа. Результативную часть протокола ОСС можно вывесить на стене МКД, но не в государственной информационной системе, предназначенной для размещения полной и достоверной информации.

Самая интересная фраза - "Мы отключили ему электричество в установленном законом порядке." Хотелось бы прочитать данный законный порядок, изложенный Денисом Анатольевым с точки зрения УО.

Отключить электроэнергию в квартире за частичную оплату ЖКУ УО не вправе, поскольку не является исполнителем данной коммунальной услуги. Собственник квартиры заключает прямой договор на подачу электроэнергии в квартиру с электроснабжающей организацией и оплачивает потребление именно ей, минуя УО. Поэтому принимать меры по отключению подачи электроэнергии в квартиру может только исполнитель - электроснабжающая организация.

Зачем ему читать договор управления МКД, если не было ОСС по определению состава ОИ? Нежилые помещения, не имеющие собственников по данным Росреестра, функционального назначения, подходящего под критерии ОИ, не могут быть отнесены собственниками помещений в МКД к ОИ.

Денис Анатольев ввел всех в заблуждение сказав, что они являются управляющей компанией по предоставлению ЖКУ. УО занимается исключительно обслуживанием ОИ собственников помещений в МКД. В системе электроснабжения МКД УО обслуживает сети от кабельного киоска до квартир и нежилых помещений, электроэнергию она не поставляет. В платёжке указывается стоимость обслуживания ОИ системы электроснабжения МКД и потребленной электроэнергии на нужды ОИ. К электроэнергии, поступающей в квартиры и нежилые помещения, УО не имеет никакого отношения. Если в договоре управления нет акта приема-передачи в обслуживание УО системы электроснабжения МКД вместе с проектом электроснабжения, то данная система считается непереданной и УО не имеет права ее обслуживать. Проект электроснабжения МКД должен быть введен на ОСС в состав ОИ, без этого передать систему электроснабжения МКД в обслуживание УО невозможно. Даже если у УО имеется какой-то проект электроснабжения МКД и именно он не введен решением ОСС в состав ОИ, то он не является документом, по которому УО может обслуживать данную систему. Состав ОИ и технической документации определяется собственниками помещений самостоятельно на ОСС.

Не берите в голову данный ответ ГЖИ, скорее всего у вас государственная УО. Ответ составлен в лучших традициях государственных учреждений и российского футбола. По-прежнему жду формулировки вопросов и решений по ним двух ОСС. Сейчас это самое главное, остальное мелочи.

Посмотрите состав учредителей вашей УО и поймете государственная она или нет. Я не понял по какому комментарию должен дать ссылку на законы. Вам необходимо ознакомиться с правилами утверждения проектов размещения дополнительных объектов на конструктивных элементах фасада в местном КГА с учётом особенностей вашего МКД. Решение ОСС о размещении на лицевом фасаде МКД дополнительных элементов всегда требует согласования с КГА. Без этого согласования, размещенные на фасаде дополнительные элементы, подлежат немедленному демонтажу. УО дается команда проверить наличие согласования с КГА и при его отсутствии выдать предписание, установившему данные элементы на фасаде, демонтировать их своими силами. При неисполнении предписания УО сама демонтирует данные элементы и выставляет виновнику счет на оплату работ по демонтажу и устранению следов крепления элементов к фасаду. В Санкт-Петербурге данный процесс поставлен на поток и максимум через неделю все демонтируется.

Я Вам говорю о КГА, государственном органе, дающим разрешение на реконструкцию в МКД. Ваш ОКН обладает такими полномочиями? Если нет, то ищите соответствующий орган, возможно с другим названием. Если органы ОКН подали в суд на нарушителей, то сходите на суд в качестве слушателя и узнайте что к чему. Словам органов ОКН без документального подтверждения верить нельзя. У Вас есть хоть какой-нибудь документ из ОКН? Давайте уже будем разбирать вашу ситуацию исключительно на основании имеющихся документов.

Каким образом ваша УО может оказывать услугу по предоставлению электрической энергии, если по договору управления МКД система электроснабжения МКД вместе с проектом электроснабжения вам в обслуживание не передана. Исполнителем коммунальной услуги по предоставлению электрической энергии ваша УО не является, поскольку не обслуживает систему электроснабжения МКД. Каким образом вы будете передавать электроэнергию потребителям? Наверное через водно-распределительное устройство (как написано в Приложении 1). Это что-то новое, поделитесь опытом. Когда в договоре управления МКД в предмете договора идет ссылка на приложение с перечислением ОИ, передаваемого в обслуживание, в этом приложении должно быть указание о том, что перечень передаваемого УО в обслуживание ОИ соответствует решению ОСС на эту тему. Кто составлял ваше Приложение 1 к договору управления МКД неизвестно, откуда брались данные неизвестно, кто подписывал это Приложение - собственники помещений в МКД точно не подписывали. А данные о состоянии ОИ - это вообще шедевр.

Давайте решим главный вопрос - имеется ли у вашей УО проект электроснабжения МКД, введенный решением ОСС в состав ОИ и переданный вам для обслуживания этой системы?

Этих документов для обслуживания системы электроснабжения МКД недостаточно и вообще возникает вопрос - как вам удалось их получить у энергоснабжающей организации при отсутствии проекта электроснабжения МКД? А что это за документ такой - "Разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации"? МКД вырабатывает мощность и присоединяется к сети энергоснабжающей организации, чтобы ее отдать? Неужели этот документ так и называется? Если у вас отсутствует проект электроснабжения МКД, откуда вы взяли данные по этой системе, чтобы вставить в Приложение 1? Пункт 16 Приложения 2 пустой, значит проектная документация на МКД отсутствует. Вы не ответили прямо - имеется ли у вашей УО проект электроснабжения обслуживаемого МКД?

Весьма проблематично проследить логическую цепочку в тексте, написанном дамой в 4 часа ночи с пятницы на субботу. Предлагаю перечитать с утра и изложить свою мысль более понятными фразами.

Теперь вам необходимо легализовать данный проект, чтобы он превратился в документ, позволяющий обслуживать систему электроснабжения МКД. Для этого инициируйте ОСС с вопросами о введении проекта в состав ОИ и передачи его вместе с системой в обслуживание УО. Без этого, имеющийся у вас проект, не является надлежащим образом полученным документом. Только от собственников через ОСС.

Интересно, кто вам дал посмотреть технический план данного помещения? После составления технического плана кадастровый инженер должен послать его с сопутствующими документами в Росреестр. Если Росреестр все устраивает, то новые данные должны появиться в выписке из ЕГРН. Пока в выписке не появились изменения, показанный вам технический план не имеет никакой силы. Кадастровые инженеры вообще никому не подчиняются и Росреестр не несет никакой ответственности за их работу. Наблюдаем картину постепенного ухода от ответственности государственных структур.

Вы все правильно поняли. Жилец МКД задолжал оплату за электричество не вашей УО, а энергоснабжающей организации, которая собирает плату за потребленную электроэнергию, подаваемую в МКД кабельной электросетевой компанией, образующие единую государственную структуру. Эти две организации не имеют технической возможности отключить за неуплату конкретного потребителя в МКД. Поэтому здесь и нужна УО, обслуживающая систему электроснабжения МКД. Теперь читайте внимательно договор между вашей УО и энергоснабжающей организацией. Если ваша УО не обслуживает систему электроснабжения данного МКД, то и договор этот вы не можете заключать, а заключив его ввели в заблуждение энергоснабжающую организацию. Поэтому метод отключения электричества жильцу МКД, как за неуплату электричества, так и за иные ЖКУ, в данном случае неуместен и противозаконен.

Ваша УО не является исполнителем КУ по предоставлению потребителям электроэнергии, поскольку ни проект, ни система электроснабжения МКД не переданы УО должным образом и соответственно обслуживать ее она не может. Именно в этом и заключается введение в заблуждение энергоснабжающей организации, договор с которой ваша УО заключать не имела права. Большинство УО именно таким образом "обслуживают" электрические сети МКД, т.к. это выгодно экономически и юридически, поскольку при судебных разборках когда УО приперают к стенке всегда есть запасной вариант заявить, что систему электроснабжения МКД УО не обслуживает по указанным выше причинам.

Вы как-то не хотите понять элементарные правила по которым работаете. Давайте-ка я вам для начала разъясню некоторые несложные принципы определения состава общего имущества в МКД. Имеется некий МКД с жилыми квартирами и нежилыми помещениями. Все, что находится за границами жилых и нежилых помещений в МКД может входить в состав ОИ, при условии обслуживания более одного помещения. Примерный перечень состава ОИ перечислен в ЖК и 491 постановлении, но в каждом МКД свой состав ОИ. Собственники помещений в МКД обязаны на ОСС составить подробный список состава ОИ своего МКД для целей его надлежащего обслуживания. При этом у них нет обязанности строго следовать перечню в НПА, что посчитали нужным, то и внесли в список. Оставшееся имущество, не попавшее в список ОИ, но по критериям отнесения тоже может быть ОИ, не останется без обслуживания, т.к. за него ответственность несут собственники помещений в МКД. Далее продолжу.

Без документации на МКД собственники помещений не смогут определиться с составом ОИ своего МКД, им необходимо иметь по возможности наиболее полный комплект документации на МКД. Собственники помещений в МКД обязаны сами предпринять все возможные действия для получения этой документации - обратиться в Росреестр, ПИБ (БТИ), застройщику, районную и городскую администрацию, УО и т.д. До передачи в обслуживание ОИ УО собственники должны иметь наиболее полный комплект документации на МКД, принять ее в состав ОИ. Это ключевой момент, о котором собственники либо не знают, либо знают, но делать ничего не хотят. Заставить собственников собирать за свой счет документацию на МКД достаточно сложно, но по решению суда возможно. Передающаяся от УО к УО некая документация на МКД может считаться легитимной только после отнесения ее собственниками к ОИ через ОСС. Собственникам ОИ неизвестно откуда взялась эта документация и соответствует ли она данному МКД и его ОИ. Комплект документации на МКД УО должна получать от собственников помещений и ОИ при подписании договора управления, с перечислением в неотъемлемом к договору приложении документации, с ссылкой на решение ОСС . Далее продолжу.

Без проекта обслуживать сложные инженерные системы МКД УО просто физически не может, только в аварийном режиме. Это не полноценное обслуживание и поэтому УО не может считаться исполнителем коммунальной услуги. Не забываем, что УО коммерческая структура и предпринимательские риски неотъемлемая часть ее работы.

В пункте 118 Правил 354 речь идет о частичной неуплате коммунальных услуг. У вас потребитель оплатил их полностью, поэтому отключать электроэнергию у него вы не имеете права, также как перераспределять полученные платежи за коммунальные услуги на обслуживание ОИ. Ваш строптивый собственник может в суде доказать, что обслуживать ОИ данного МКД ваша УО не имеет права и все ваши требования оплаты каких-то услуг являются незаконными и при более глубоком разбирательстве окажетесь виновными по многим уголовным статьям. Оно вам надо? Оставьте его в покое. Вы не правы. Будете упорствовать потеряете еще больше. По-видимому ваш должник знает, что делает.

Досрочно переизбирайте Совет МКД в связи с превышением полномочий.

Решения Верховного Суда РФ не относятся к НПА и предназначены для нижестоящих судов. ГЖИ в своей работе обязаны опираться исключительно на действующие НПА и ссылки в ответах на подобные решения судебной системы здесь незаконны. Пока не было судебного решения по вашему конкретному делу УО в своей работе также обязана руководствоваться исключительно НПА.

Теперь председателем Совета МКД может быть и не собственник в бесконечном множестве МКД.

Типа изложили что-то умное. Всем УО из УО объясняю еще раз. УО является обычной коммерческой структурой, не более того. Определять состав ОИ МКД УО не имеет права, что передали собственники в обслуживание, то и обслуживает. Если что-то не передали, УО это не касается, она работает исключительно по договору с собственниками передаваемого имущества и несет ответственность только за переданное ОИ, а не за все, перечисленное в НПА. Чтобы УО имела законную возможность производить какие-либо работы с системой электроснабжения МКД должны быть выполнены следующие условия: 1. Если у УО имеется проект электроснабжения МКД, он должен быть введен в состав технической документации, т.е. ОИ через решение ОСС, поскольку собственникам неизвестно откуда он появился у УО и соответствует ли он имеющейся на данный момент действующей системе электроснабжения МКД; 2. На ОСС система электроснабжения МКД вместе с актуальным проектом электроснабжения МКД должны быть введены в состав ОИ; 3. В соответствии с решением ОСС система электроснабжения МКД с проектом становятся предметом ДУ с УО. Только после этих действий УО может считать себя исполнителем КУ по предоставлению потребителям электроэнергии.